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樓市時評:房貸新政“補丁”能否發(fā)揮威力?
2007年12月12日 09:24 來源:上海證券報


(圖片來源:上海證券報 漫畫:劉道偉)

  為進一步貫徹落實《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱《通知》),人民銀行、銀監(jiān)會于12月11日在北京聯(lián)合召開了加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議,并在當(dāng)天下午公布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(下稱《補充通知》),進一步明確了“嚴格住房消費貸款管理”的規(guī)定。

  與央行9月27日下發(fā)的《通知》相比,《補充通知》對此前爭議最大的關(guān)于第二套房的界定問題進行了明確,那么,這份遲來的“補丁”能否使房貸新政發(fā)揮應(yīng)有的效果呢?

  央行9月27日下發(fā)的《通知》規(guī)定:“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高!

  但是,關(guān)于第二套房的界定,央行沒有制定統(tǒng)一標準,而是要求“各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實施細則”,由此,各家銀行根據(jù)自己的理解,對于第二套房的界定給出了四種版本:一,以個人為單位,還清以前貸款的,享受“第一套房”待遇。二,以個人為單位,有房貸經(jīng)歷的,不管貸款是否還清,以后購房都不享受“第一套房”待遇。三,以家庭為單位,還清以前貸款的,享受“第一套房”待遇。四,以家庭為單位,有房貸經(jīng)歷的,以后購房都不享受“第一套房”待遇。

  這四種版本對于第二套房的制約效果,可用“差之毫厘,謬之千里”來形容。比如,第一個版本對于炒房這種投機行為幾乎沒有任何約束力。原因有二:第一,炒房者可以在還清貸款后,繼續(xù)享受“第一套房”待遇炒房,形成以個人為主體的循環(huán)炒房鏈條。第二,炒房者可以用家庭其他成員的名義購房,并且享受“第一套房”才能享受的優(yōu)惠待遇,從而形成以家庭眾多成員為主體的循環(huán)炒房鏈條。

  很顯然,在商業(yè)銀行選擇第一種版本的情況下,央行發(fā)布的房貸新政對于炒房的制約力量將全部被架空。而商業(yè)銀行的逐利本能,使它更愿意為自己留下寬松的回旋余地,盡可能大地規(guī)避政策對其商業(yè)逐利行為的制約,由是,造成第一個版本被更多商業(yè)銀行所采納的局面。

  央行顯然認識到了《通知》的缺陷,因此,在12月11日正式發(fā)布政策“補丁”,明確“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)”,而且對“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭”作出了極為嚴格的界定。

  央行的這一“補丁”嚴謹?shù)搅藥缀鯚o懈可擊的地步,它堵住了此前《通知》中留下的諸多漏洞,最大限度地壓縮了商業(yè)銀行的政策回旋空間,使得房貸新政變得不僅具體和剛性,在可操作性上也大大提高。這將徹底結(jié)束各銀行間在第二套房界定方面的亂局。但是,房貸新政“補丁”能否發(fā)揮威力還需要重視兩個方面的問題:

  首先,對信息真實性的確認。央行在《通知》中要求商業(yè)銀行在接受個人住房貸款申請后,及時通過央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況予以查詢,貸款申請批準后再將相關(guān)信息及時錄入該數(shù)據(jù)庫,以此確保對“第二套以上住房”的認定準確無誤。但是,在房貸被各家銀行普遍視為優(yōu)質(zhì)貸款項目的情況下,倘若借款人在貸款合同中不如實填寫相關(guān)信息,商業(yè)銀行會否愿意承擔(dān)核實相關(guān)信息真實性的成本?另外,央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫是否全面?

  其次,外資銀行。央行的《補充通知》主要針對的是國有商業(yè)銀行,而外資銀行在房貸中的作用是不容忽視的。目前,確認第二套房貸主要通過央行個人征信系統(tǒng)查詢,但目前鮮有外資銀行加入央行征信系統(tǒng),即使金融業(yè)發(fā)達的上海市,至今也尚未有一家外資銀行加入央行征信系統(tǒng),如果購房者第一套房貸來自其他外資銀行,經(jīng)辦的外資銀行就無法查詢相關(guān)貸款記錄。那么,外資銀行該如何執(zhí)行房貸新政呢?

  這兩個問題如何解決,或?qū)Ψ抠J新政的最終效果產(chǎn)生重要影響。(王蘋 作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃、財經(jīng)專欄作家)


編輯:王菲】

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