12月11日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(下稱《補(bǔ)充通知》)，明確第二套住房的認(rèn)定細(xì)則是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降募彝コ狻?/p>
與此同時，國務(wù)院常務(wù)會議叫停城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)(參見本報昨日相關(guān)報道)。
表面來看，這兩條新規(guī)都是為了限制和規(guī)范購房者的行為，但出發(fā)點顯然有所不同，對民生和房價也將產(chǎn)生不同的影響。
與以往主要針對供方的房產(chǎn)政策不同，《補(bǔ)充通知》的矛頭直指投資性購房需求，目的是通過提高第二套房購房門檻，有效抑制投資性購房的炒房行為，使住房回歸民生本性。近期的政策面一再強(qiáng)調(diào)，住房是人們的一項基本生存權(quán)，這是房地產(chǎn)不能完全淪為投資市場的根本理由。購買第二套房產(chǎn)門檻的提升有利于改變房市的需求結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)按揭貸款還有利于控制信貸規(guī)模過度擴(kuò)張，這也是從緊貨幣政策的題中之意。
與此同時，《補(bǔ)充通知》的相關(guān)問題也值得關(guān)注。銀行授信系統(tǒng)在執(zhí)行層面上的可信度已受到各界的廣泛議論，撇開這點不論，此番房市新政還至少存在以下兩點疑問。
其一，提高房貸門檻只能限制中等收入階層，而不是高收入階層。對于那些資金雄厚的惡意炒房者來說，并不依賴銀行信貸。實際上，早在細(xì)則出臺之前，就有人表示這項新政只能限制一部分的投資購房者。結(jié)果，第二套房貸款緊縮可能會演變成一個區(qū)分機(jī)制：中低收入者將被排除在投資購房者之列，而剩下的則是高收入者。對整個社會而言，這可能是一個不合理的逆向選擇。因為，只有高收入者才能真正享受未來房價上漲的收益。
其二，第二套房標(biāo)準(zhǔn)的實施，并不會增加現(xiàn)有多套住房持有者的成本。對于北京、上海這樣的大城市來說，市中心的住房供應(yīng)已經(jīng)很難增加，持有多套住房者將不受此新規(guī)定的影響，從而成為潛在受益者。因而，即便第二套房新規(guī)立即得到嚴(yán)格執(zhí)行，也只能起到邊際調(diào)整的作用，難以一舉扭轉(zhuǎn)現(xiàn)已較高的房屋空置率。這一點將使新規(guī)效果大大折扣。
其三，第二套房購買細(xì)則或?qū)⑼粕粜偷膬r格。房市是高度聯(lián)動的市場。一個看似壓制投資行為的措施，也可能會抬高小戶型的房價，因為小戶型在稅收、房貸等各個環(huán)節(jié)都享受優(yōu)惠。而小戶型房價提升的結(jié)果是中低收入者等“夾心層”購房者成本的增加。這可能不是政策的初衷。
此外，叫�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”主要將影響到中低收入者的購房選擇。顯然，到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房的人多半是中低收入者。與《補(bǔ)充通知》的限制對象不同，限制農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地和小產(chǎn)權(quán)房的蔓延，將限制中低收入者逃脫市區(qū)高房價的能力。
誠然，繼續(xù)堅持農(nóng)村集體土地所有制和國有土地的界限是國情所需。土地制度極為復(fù)雜，不能僅僅從降低房價這一個維度來考量。但打通城鄉(xiāng)二元土地制度，從根本上穩(wěn)定房價，一個可能的選擇是延續(xù)此前劃分主功能區(qū)的理念，從全國和區(qū)域的視角來綜合考量對土地資源的使用。
鑒于房價上漲主要在大城市發(fā)生的現(xiàn)實，可以考慮在產(chǎn)業(yè)和人口集聚的地區(qū)形成城市群、城市帶，用公共交通縮短區(qū)域間的距離，而對一些內(nèi)陸地區(qū)，則應(yīng)嚴(yán)格限制城市擴(kuò)張，增加耕地供應(yīng)。通過差異化的調(diào)控手段，達(dá)成從吃飯到居住等民生問題的最優(yōu)結(jié)果。
□傅勇(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 中國人民銀行上海總部)
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