市場(chǎng)“追捧”、政策打壓的小產(chǎn)權(quán)房，已成為一個(gè)擺在政府面前的大難題。

　　從今夏相關(guān)部委的“提醒”，到最近國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的明令，多是要求正在動(dòng)工和銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房停工停售，以求遏制新的交易產(chǎn)生，但對(duì)已有的交易如何解決一直未能明確。

　　國(guó)土資源部近日公開(kāi)表態(tài)，稱(chēng)“符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)為合法”說(shuō)法失實(shí)，再次將小產(chǎn)權(quán)房的“后事”推向前臺(tái)。

　　兩難境地

　　市場(chǎng)的駁雜報(bào)道，似乎可以反映出相關(guān)的政策仍存在不確定性，讓各方有了不同的解讀。

　　“國(guó)土資源部現(xiàn)在的態(tài)度，是否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房可通過(guò)繳納土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)辦理相關(guān)手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，轉(zhuǎn)正為大產(chǎn)權(quán)房。但也沒(méi)說(shuō)要拆除，具體如何善后還是留給了未來(lái)待定。”中國(guó)社科院牛鳳瑞教授如是分析。

　　而中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰更認(rèn)為，將小產(chǎn)權(quán)房合法化，等于認(rèn)同違法，這是對(duì)守法人的侮辱。更何況已經(jīng)有些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目已被拆掉，涉案人員已被羈押，如果承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)合法化，那他們的損失怎么辦？

　　但與此相對(duì)的是，“如將已成規(guī)模的，已入住的小產(chǎn)權(quán)房拆除或者收回國(guó)有，那么村民委員會(huì)、村民以及買(mǎi)房的城鎮(zhèn)居民的權(quán)益又該如何補(bǔ)償？”中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地系副教授孔祥斌稱(chēng)。

　　政策漏洞

　　小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已讓執(zhí)法者陷入兩難境地，而這與相關(guān)政府部門(mén)先前的失職行為有著一定的關(guān)系。

　　據(jù)本報(bào)了解，早在1993年的11月國(guó)務(wù)院施行《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》中18條曾規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，依照相關(guān)審批程序辦理。

　　但這個(gè)口子直到1999年才被卡住。

　　彼時(shí)出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，明確規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。但對(duì)已有行為的處理也沒(méi)有給出辦法。

　　能卡住農(nóng)用地非農(nóng)化和集體建設(shè)用地規(guī)范使用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。依據(jù)程序，村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃而制定。

　　我國(guó)為實(shí)行嚴(yán)格的土地管理，有著一套包括國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五個(gè)層次層層分解的土地利用總體規(guī)劃體系，并伴以嚴(yán)格的土地用途管制。

　　但國(guó)土資源部咨詢(xún)研究中心彭德福坦言，土地利用規(guī)劃編制與實(shí)施受長(zhǎng)官意志與行政干預(yù)過(guò)多，現(xiàn)有規(guī)劃在土地管理中尚未真正成為調(diào)控土地利用、優(yōu)化配置土地資源和實(shí)行土地用途管制的依據(jù)。

　　至于建設(shè)規(guī)劃這塊，國(guó)家規(guī)定鄉(xiāng)級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理工作，縣級(jí)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)審核。“但長(zhǎng)期來(lái)村莊建設(shè)基本上是沒(méi)有規(guī)劃，建設(shè)主管部門(mén)的精力基本花在了城市規(guī)劃和城市建筑質(zhì)量監(jiān)督上�！笨紫楸笳f(shuō)。

　　布局新機(jī)制

　　農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂(lè)表示，由于農(nóng)村集體土地所有權(quán)不清晰，在大規(guī)模發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房中，鄉(xiāng)村掌權(quán)者存在著將本屬于集體所有的土地來(lái)謀求私利的行為。

　　北京土地學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉鋒甚至分析認(rèn)為，北京已多年停止農(nóng)村新宅基地的審批，加上一戶一宅的規(guī)定，現(xiàn)有北京小產(chǎn)權(quán)房可能多半占用耕地。

　　“這可能會(huì)造成城鎮(zhèn)居民受益的同時(shí)，農(nóng)民遭受失地和農(nóng)村居住成本上升之累。”孔祥斌提醒說(shuō)，要認(rèn)識(shí)到，效率機(jī)制還不成熟時(shí)中央首要考慮的是公平。

　　為提升農(nóng)民利益，國(guó)土資源部目前也在加速形成集體土地管理的基礎(chǔ)性機(jī)制。

　　根據(jù)安排，國(guó)土資源部將于2009年完成農(nóng)村土地集體所有權(quán)的厘清和登記工作�！巴恋禺a(chǎn)權(quán)制度這個(gè)基礎(chǔ)性建設(shè)完成后，土地交易和流轉(zhuǎn)才可望有序規(guī)范。”牛鳳瑞說(shuō)。(孫榮飛)