最新的樓市數(shù)據(jù)顯示：2007年12月,上海共有116.7萬平方米的商品住宅入市，成交量則約111.7萬平方米。媒體援引業(yè)內(nèi)人士的分析稱，“上海當(dāng)年度首次出現(xiàn)供大于求”，“上海住宅市場供不應(yīng)求的神話已經(jīng)破滅”。(《上海證券報(bào)》、《東方早報(bào)》1月3日)

　　半個月前，由于“一手住房批準(zhǔn)預(yù)售面積兩年多來首次超過一手住房成交面積”，廣州樓市也出現(xiàn)了“供大于求的市場格局開始形成”的聲音。(《南方日報(bào)》2007年12月19日)

　　誠如報(bào)道所言，“供不應(yīng)求”一直是困擾樓市的癥結(jié)。業(yè)界及專家普遍認(rèn)為，房價畸高并不斷攀升的罪魁禍?zhǔn)拙褪恰肮┎粦?yīng)求”，因此，房市調(diào)控的關(guān)鍵就是扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系。而今，被視為房市風(fēng)向標(biāo)的一線城市廣州和上海都傳來了供求“逆轉(zhuǎn)”的消息，這當(dāng)然是絕大多數(shù)人都希望看到的。

　　可是，兩地的房市真的出現(xiàn)“供大于求”了嗎？細(xì)讀報(bào)道，我才發(fā)現(xiàn)，所謂“逆轉(zhuǎn)”存在嚴(yán)重的誤讀：原來，“供大于求”的判斷直接源自商品住宅供應(yīng)量超過了成交量——可是，供應(yīng)量＞成交量＝“供大于求”嗎？

　　很顯然，作出“供大于求”結(jié)論的人，把“成交量”和“需求量”混為了一談。而這二者之間是不能畫等號的。兩三年來，“供不應(yīng)求”之下的房價持續(xù)快速走高。由于開發(fā)商“囤地”、“捂盤”以及“炒房”等投機(jī)性購房的不斷增加，房價上漲之快簡直到了瘋狂的程度。但“哄抬價格”也是有限度的，開發(fā)商也不可能隨心所欲地想漲多少就漲多少。在連續(xù)數(shù)月的“跳高”之后，房市終于出現(xiàn)了回調(diào)的跡象。大約從去年9月開始，雖然房價還在上漲，但成交量卻開始大幅萎縮，二手房中介市場也難以為繼了，深圳、廣州等城市不斷傳來二手房中介公司“關(guān)門”或停業(yè)的消息，這讓房市上的觀望氣氛更加濃厚。由于越來越多的人持幣觀望，房市的成交量不斷創(chuàng)造新低。這些觀望者雖然沒有買房，但他們大都是商品住宅的需求者，只不過這部分需求沒有轉(zhuǎn)化為消費(fèi)而已。同時，第二套房按揭貸款門檻的抬高也使一些住房需求被抑制，而銀行前三季度的信貸透支導(dǎo)致的第四季度信貸緊縮更使一些住房需求無法變成交易。

　　一部分需求在“觀望”中，一部分需求暫時被“抑制”，最終變成交易的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于真實(shí)的需求，怎么能將成交量等同于需求量呢？

　　當(dāng)然，交易量可能小于需求量，也可能大于需求量。在一個經(jīng)歷較長時間的完整周期內(nèi)，交易量與需求量大體上是相等的。這與價格圍繞價值波動是一個道理。但在某一個時間段，受各種因素的影響，交易量可能嚴(yán)重偏離需求量。現(xiàn)階段的房市，顯然就是這樣。把交易量簡單地等同于需求量，僅就一兩個月的數(shù)據(jù)，就得出“供大于求”的結(jié)論，如果不是無知，那就是自欺欺人。(盛大林)