地價的下跌是房價步入下跌周期的開始，而住房保障體系的完善可能加速房價下跌周期形態(tài)的完成。開發(fā)商等市場主體，應(yīng)該正確看待住房市場發(fā)生的這些變化，順應(yīng)大勢，及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略。

　　1月24日，國家統(tǒng)計局公布了2007年國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，經(jīng)初步核算，2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。

　　從表面上來看，房價仍在上漲。但是，有關(guān)部門發(fā)布的房價漲幅數(shù)據(jù)遺漏了交易量急劇萎縮的現(xiàn)實——國家統(tǒng)計局和發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)屬于抽樣統(tǒng)計，無法反映具體的交易量。從去年9月份開始，我國房地產(chǎn)市場交易量就在迅速下降，一些炒房者有房賣不出去，這正顯示出住房這一大宗商品的投資弱點：變現(xiàn)難！

　　房價正在開始步入下跌周期。就在國家統(tǒng)計局發(fā)布2007年國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)的前一天，備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓：鐵獅門房地產(chǎn)基金以底價67.5億元、折合樓板價(出讓總價/總建筑面積)僅為7502元/平方米成交。這一成交數(shù)據(jù)不僅震驚了上海業(yè)內(nèi)，使全國的地產(chǎn)商也受到不小的震撼。去年12月，上海某媒體作了如下報道：位于上海市楊浦區(qū)北端的新江灣城F地塊，業(yè)內(nèi)人士估計成交價格約在180億元左右，將有望改寫全國最貴地價紀錄。

　　從180億到67.5億元，這無疑是一次地價的大跳水。如果從另一組數(shù)據(jù)來對比，可能更為直觀。2007年11月8日，楊浦區(qū)新江灣城的D3地塊被仁恒地產(chǎn)公司收入囊中。該地塊出讓總價為13.01億元，相當于樓板價2萬元/平方米。如今地價已從2萬元/平方米驟降到7502元/平方米，這僅僅發(fā)生在兩個月之后！

　　不可否認，這次土地拍賣有門檻抬高的因素，但即使剔除這一點，地價的下跌速度之快依然遠遠超出了市場的預(yù)期。并且，這種情況并非僅在上海才出現(xiàn)。1月7日，北京市國土局公布了通州區(qū)三塊地的成交結(jié)果，最低樓面地價僅309元/平方米，這一創(chuàng)下北京新低的成交均價傳遞出來的信息同樣令業(yè)內(nèi)震驚。除此之外，去年最火熱的“地王”這個詞也在漸漸淡出人們的視野。

　　地價下跌是一個重要信號。此前，業(yè)內(nèi)不少人之所以對房價保持堅挺抱以信心，主要是以地價的堅挺為依據(jù)的�！暗赝酢钡牟粩嘤楷F(xiàn)所營造出來的面粉價格貴于面包價的現(xiàn)象，的確加大了人們對未來房價將持續(xù)上漲的預(yù)期。然而，經(jīng)濟學發(fā)展史用無數(shù)實例告訴我們，面粉比面包貴的現(xiàn)象是不可能長久的。誠如萬科董事局主席王石在接受央視采訪時所說：“面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)�！�

　　事實上，面粉價格高于面包價格本身就已經(jīng)為房價的下跌埋下了隱患。這一點從房價的運行周期中可以清晰地看出來。經(jīng)濟運行具有一定的周期性，住房作為經(jīng)濟體中的一個組成部分，它的走勢同樣存在著周期性特征。這一點是難以改變的。在過去的10年中，我國的房價處在一個上漲周期中，那么，這一上行軌道是否發(fā)生了變化呢？就房地產(chǎn)市場而言，當房價從上漲軌道步入下跌軌道的時候，它一般會呈現(xiàn)出如下征兆：

　　其一，房價持續(xù)多年上漲，在上漲周期末期，房價上漲突然加速，漲速之快到了令人目不暇接的地步。購房者難以承受，民生壓力日益累積，民眾的不滿上升。其二，投機者日益增多，從房價的推波助瀾者變成購房的主體。其三，地價瘋狂上漲，樓板價格遠遠超出周邊的房價，即面粉價格遠遠超過面包價格，進一步推動房價上漲。其四，由于房價持續(xù)快速上漲損害民生、累積泡沫，政府從民生和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，不斷出臺嚴厲的調(diào)整政策。尤其是促使銀行提高貸款利率和首付，嚴厲抑制炒房等行為。并且，政府加大對社會保障性住房的投資力度。

　　對比之下不難發(fā)現(xiàn)，這些特征完全符合我國房價的走勢。2007年，深圳市房價半年的漲幅就遠遠超過了50%，其中，大部分是投機性購房，而且，“地王”在全國各地密集涌現(xiàn)。國家不斷出臺嚴厲的調(diào)控政策，并加大了實施住房保障的力度。

　　因此，從房價的運行周期來看，地價的下跌乃是房價步入下跌周期的開始。它同樣要經(jīng)過兩個階段：第一個階段，地價快速下降，一直降到低于周邊房價的程度，即面粉價格首先低于面包的價格。第二個階段，地價下跌帶動周邊房價的下跌，進而，為地價的下跌騰出更大的空間，在此壓力之下，地價進一步下跌。這兩個階段相互交替，構(gòu)成一個個小的循環(huán)。之后，地價回歸到它本來的價值，房價也自動擠壓掉其中的泡沫，逐漸在調(diào)整過程中探底、趨穩(wěn)，等這一周期走完，再逐漸步入下一個周期。

　　一些開發(fā)商希望抵抗這個周期，而經(jīng)濟學原理告訴我們，一些內(nèi)在的調(diào)整沖動必須經(jīng)過釋放，這種力量是很難抗拒得了的。以地價為例，那些前期以高于面包的價格拿下地塊的開發(fā)商，他們能囤積土地不開發(fā)以抵御地價的下跌，等待下一個周期的到來嗎？不能。我國法律明確規(guī)定，土地閑置滿兩年將依法無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。即使沒有這些規(guī)定，在房價步入下跌軌道的時候，囤積土地的成本也是非常高的。別的不說，僅幾十億元的資金利息是多少？損失掉的機會成本又將是多少？

　　地價的下跌是房價步入下跌周期的開始，而住房保障體系的完善可能加速房價下跌周期形態(tài)的完成。從溫家寶總理和建設(shè)部高級官員最近的講話來看，將中等收入者納入住房保障體系已經(jīng)沒有任何懸念，這無疑將大大減少對市場化的商品房的需求量，進一步拉低房價。開發(fā)商等市場主體，應(yīng)該正確看待住房市場發(fā)生的這些變化，順應(yīng)大勢，及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略，而不是采取對抗的心態(tài)，繼續(xù)囤積居奇，哄抬房價，惡化民生。那樣最終只會損及自身利益。

　　(王蘋 作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃、財經(jīng)專欄作家)