繼上個月傳出“深圳千億房貸斷供”的消息之后,7月15日,央視二套《經(jīng)濟半小時》播出調(diào)查節(jié)目,認為房價下跌樓市縮水?dāng)喙┏币挥|即發(fā)。網(wǎng)絡(luò)和紙媒也紛紛跟進,報道稱“深圳房價坐滑梯購房者斷供自救”,“深圳房價持續(xù)下跌部分購房者選擇斷供”,“深圳樓市斷供潮不斷擴大銀行爛賬率翻番”,這引起公眾關(guān)注和擔(dān)憂:斷供,會不會引起美國那樣的次貸危機?
斷供,是房貸違約不再還款的另一種說法。我以為,從目前情況看,斷供引起次貸危機的可能并不存在,不必過于擔(dān)憂。
一者,深圳購房者選擇“斷供”的比例很小。當(dāng)樓市下跌后,不排除個別投資者因資金短缺而采取“斷供”的極端方式,但大面積斷供潮出現(xiàn)的可能性不大。因為,對于貸款購房者,斷供不但要承受首付和已經(jīng)月供的損失,而且貸款人因此也會面臨法律訴訟的風(fēng)險,今后的信用也將受到非常大的影響,除非特別情況,貸款人通常不會選擇這種并不理智的行為。而且,對于自住需求的購房者來說,簽署貸款合同就表明他充分考慮了還款能力,即便市場房價波動也不至于影響其繼續(xù)還款。深圳銀行界有關(guān)資料也可證實這個分析,到2008年5月,深圳中資銀行個人住房貸款余額不到2200億元,不良率只有0.67%。這表明,深圳并沒有出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象,不存在發(fā)生次貸危機的趨向。
二者,銀行對可能的違約斷供也有所防范。深圳各家銀行,從去年下半年起就已加大風(fēng)險防范,嚴格審核貸款人還款能力,提高了房貸門檻,個人住房貸款明顯減少。到目前,今年全市大部分銀行個人住房貸款業(yè)務(wù),均呈現(xiàn)負增長,銀行貸出去的房貸,還沒有收回來的房貸資金多。所以房貸風(fēng)險并不像一些媒體夸張的那樣嚴重。而且,各家銀行在防范房貸違約上,也采取了相應(yīng)的措施。所以,大面積“斷供”并不至于引發(fā)次貸危機。
三者,一些房貸消費者還款逾期不等于斷供。逾期還款與斷供不是一個概念。逾期還款大多是因?qū)嶋H支付能力下降,一時手頭資金緊缺,無法按合同規(guī)定時間還款而緩交月供,并非不想再要住房。而斷供則是貸款購房者分析市場后,認定貸款購買的房子已經(jīng)是個負資產(chǎn),繼續(xù)繳納月供已不劃算,于是干脆不再還貸,把房子扔給銀行。由于多數(shù)購房者購房是為居住,而非投資炒作,所以不會隨意選擇斷供。不能因為房貸逾期現(xiàn)象比以往多了一些,就夸張地宣稱斷供成為“潮流”。即便出現(xiàn)一定程度的斷供,那也不過是樓市自我調(diào)節(jié)的信號,房價理性回歸的一種表現(xiàn),不值得大驚小怪。
更重要的是,深圳出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象在全國并不普遍存在,而此斷供現(xiàn)象與美國的次貸危機也不具有相同的背景和性質(zhì)。美國次貸危機發(fā)生,有兩個至關(guān)重要的背景:一是在美聯(lián)儲連續(xù)12次降息背景下,金融環(huán)境相對寬松,監(jiān)管出現(xiàn)疏忽;二是在長期的低利率政策后,美聯(lián)儲又政策掉頭,在近三年中將基準(zhǔn)利率連續(xù)17次提高,引起次級抵押貸款逐步攀升,低收入者無力支付房款,房地產(chǎn)泡沫因此開始破裂。中國并不存在這樣的背景,復(fù)制美國式次貸危機的幾率不大。某一地出現(xiàn)購房者“斷供”,其風(fēng)險預(yù)期不必過分夸大。(李北陵)
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