近日，北京有關(guān)部門發(fā)布了一份關(guān)于2008年上半年北京市房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)信貸形勢分析報告，提醒金融機構(gòu)密切關(guān)注房貸三重風(fēng)險：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險。

　　7月18日，銀監(jiān)會召開的年中工作會議提出：“要做好房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)警和控制工作，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”最近一個月來，多家金融機構(gòu)年中工作會議在部署下半年工作任務(wù)時，也對防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險予以特別關(guān)注。

　　眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金絕大多數(shù)來自銀行信貸，購房者買房，也多向銀行貸款，市場的變化勢必會對銀行的信貸資產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。而在美國次貸危機爆發(fā)后，業(yè)界對銀行“房貸安全”的思維大為改變，自年初以來的房市持續(xù)低迷顯示出銀行的風(fēng)險有增大的趨勢。

　　我們看到，曾經(jīng)房價漲幅高攀的深圳房價今年以來房價不斷走低，一些高位入市的購房者所購房屋已經(jīng)大幅縮水，購房者“斷供”的傳言也一度甚囂塵上。

　　近期北京、上海兩地房市雙雙遇冷，同樣表明了業(yè)界對于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，上海7月一手商品房的成交量僅為101萬平方米，環(huán)比下滑29.4%，成交量下滑了3成。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京住宅銷售共計6226套，而去年同期，住宅銷售達15444套，今年7月比去年7月住宅銷售下降了59.7%。

　　另據(jù)中糧地產(chǎn)的一位人士透露，在經(jīng)歷持續(xù)的調(diào)控后，市場上許多房地產(chǎn)商的負債率都超過60%的警戒線�！胺康禺a(chǎn)市場是一個周期性的東西，政策的效果往往顯現(xiàn)在二三年之后，2006年、2007年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策最為密集，因此現(xiàn)在市場的變化可能還只是個開始�！痹撊耸勘硎�。

　　種種跡象顯示，盡管關(guān)于房市的爭論還在繼續(xù)，房價將何去何從還不得而知，但房地產(chǎn)市場不再像以前那樣紅火已經(jīng)是不爭的事實。國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的升級、供需雙方的博弈已經(jīng)使房市變得日趨復(fù)雜。在這種形勢下，增強房貸風(fēng)險的防范意識和控制，對商業(yè)銀行而言無疑具有重要的意義。

　　“目前房地產(chǎn)市場的波動還未波及到銀行的信貸風(fēng)險�！惫ば斜本┦蟹中械囊幻�信貸員告訴記者，但許多銀行的存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是去年房價處于高位時發(fā)放的，一些樓盤有許多房子還沒有賣出，存在著一定隱患。數(shù)據(jù)顯示，去年國內(nèi)個人按揭貸款同樣出現(xiàn)了爆炸式增長。按揭貸款占個貸比重一般約在90%左右，截至去年11月末，14家國有銀行和股份制商業(yè)銀行的個貸增量總計約8000億元，較2006年增長近4倍。如此大規(guī)模的貸款在房市下行時的風(fēng)險積聚不能不給銀行敲響警鐘。

　　在這種形勢下，監(jiān)管部門建議各家銀行加強對借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級”住房貸款。同時，完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，防范企業(yè)轉(zhuǎn)移和挪用預(yù)售資金。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任史建平教授告訴記者，防范房貸風(fēng)險關(guān)鍵是控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款在銀行貸款組合里面的比例，“這包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款和以房地產(chǎn)作抵押的其他貸款，這一比例不能太高，不然銀行整體風(fēng)險會加大。”史建平表示。

　　而各大銀行顯然已經(jīng)嗅到了風(fēng)險的氣味，早已經(jīng)在未雨綢繆。根據(jù)記者的了解，多家銀行不約而同地加強了對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進行抵押，不再發(fā)放信用貸款。上述工行信貸員告訴記者，“對于已放款項，我們要求房地產(chǎn)商嚴(yán)格按照銷售進度進行還款，同時在貸款條件上更加重視開發(fā)商的成本和收益配比”。北京銀行也從今年年初以來提高了房地產(chǎn)貸款的進入門檻，房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只選擇二級資質(zhì)以上的大中型企業(yè)進行投放，貸款項目也以自住型樓盤為主。

　　在個人住房貸款方面，自去年央行發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和補充通知后，各家銀行均在嚴(yán)格執(zhí)行�！艾F(xiàn)在房市形勢使許多客戶的收入受到影響，行里經(jīng)常召集我們開會，要求與客戶簽訂協(xié)議時提高警惕，嚴(yán)防假按揭和轉(zhuǎn)按揭情況出現(xiàn)�！惫ば斜本┥虅�(wù)中心區(qū)支行的一名個貸人員告訴記者。

　　對于我國許多銀行而言，在上市后還未真正經(jīng)過經(jīng)濟周期的考驗，在此次房地產(chǎn)市場的調(diào)整中，切實加強風(fēng)險控制，防患于未然無疑是明智的選擇。(李文龍)