中新網(wǎng)8月5日電 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消息，2008年全國(guó)各地一路狂漲的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開(kāi)始了對(duì)房市的觀望，房屋銷售市場(chǎng)交易量開(kāi)始急劇萎縮。但是，從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來(lái)看，市場(chǎng)并不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策面不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問(wèn)時(shí)，新聞發(fā)言人李曉超表示：“應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速回落符合宏觀調(diào)控的預(yù)期。為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱，中央采取了貨幣、財(cái)稅、貿(mào)易、土地等各項(xiàng)綜合性政策。所以說(shuō)，隨著這些政策的落實(shí)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增速回落，符合宏觀調(diào)控的預(yù)期�！备鶕�(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.5%，房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)仍然維持在100點(diǎn)以上的高位。這表明，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的格局并未改變。

　　從政策面來(lái)看，根據(jù)年初溫家寶總理政府工作報(bào)告中的精神，房地產(chǎn)是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。業(yè)界專家分析，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)方面：一是進(jìn)一步實(shí)行從緊的貨幣政策；二是進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，把中等收入階層住房、流動(dòng)就業(yè)人口如農(nóng)民工等劃到政府干預(yù)和保障范圍之內(nèi)。為此，政府加大了針對(duì)中低收入階層的住房保障體系建設(shè)力度。

　　從2005年以來(lái)，中央政府為了整頓房地產(chǎn)秩序，抑制房?jī)r(jià)，采取了一系列貨幣政策、土地政策、稅收政策和行政手段，并敦促地方實(shí)施房地產(chǎn)新政，希望過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費(fèi)政策并沒(méi)貫徹調(diào)控要求，隨后的兩年里房?jī)r(jià)這頭瘋牛越?jīng)_越高。這些措施在進(jìn)入2008年后，才伴隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化漸次生效。今年上半年各地房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降，說(shuō)明政府的宏觀調(diào)控效果終于得以顯現(xiàn)，購(gòu)房需求受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房?jī)r(jià)正在失去上漲的動(dòng)力，房?jī)r(jià)開(kāi)始回歸理性。

　　房?jī)r(jià)漲幅高位回落，中央的調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)，調(diào)控方向不可能在房?jī)r(jià)依然較快上漲的情況下發(fā)生改變。因此新華社發(fā)表評(píng)論文章：“豈能房?jī)r(jià)一跌就喊救市”，表示“同市場(chǎng)中的所有商品一樣，房?jī)r(jià)不可能只漲不跌。奇怪的是，幾個(gè)房?jī)r(jià)瘋漲了兩年的大城市，房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)下跌跡象，便有人高喊政府‘救市’，似乎房?jī)r(jià)只能漲、不能跌。這是哪家的理？”

　　需求層面不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲

　　當(dāng)一種商品的價(jià)格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值，或是遠(yuǎn)超國(guó)民的消費(fèi)能力時(shí)，其價(jià)格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。

　　從1998—2007年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了10年高速發(fā)展，在住房制度改革、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)及相應(yīng)的人口結(jié)構(gòu)等多重利好推動(dòng)的情況下，住宅年銷售量增長(zhǎng)10倍，住房銷售額增長(zhǎng)近14倍，特別是2006—2007年各地房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)快速飆升，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)家庭的收入增長(zhǎng)幅度，提前透支了未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的可能性，透支了未來(lái)的市場(chǎng)空間。政府從2005年就開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，說(shuō)明2005年的房?jī)r(jià)就已經(jīng)被視為存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，偏離了民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。據(jù)全國(guó)6.5萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)6.3%，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)近幾年的增長(zhǎng)幅度。就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，價(jià)格過(guò)高，從而把大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，使大部分有自住需求的購(gòu)房者“望而卻步”。一套房子動(dòng)輒上百萬(wàn)元，絕大多數(shù)工薪階層只能望房興嘆。而去年6次上調(diào)存貸款利率也增大了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，并在一定程度上削弱了購(gòu)買(mǎi)力。

　　為了抑制投機(jī)性需求，自去年下半年以來(lái)，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門(mén)，提高貸款條件，抑制投機(jī)需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策，對(duì)遏制投機(jī)作用更加明顯；超越購(gòu)買(mǎi)能力的“恐慌性”購(gòu)房行為也得到控制。于是造成了今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)———銷售面積大幅度下滑，成交量嚴(yán)重萎縮。來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

　　成交低迷只能說(shuō)明需求方認(rèn)為價(jià)格不合理，市場(chǎng)觀望氛圍較重，房?jī)r(jià)自然還會(huì)下跌。按照國(guó)內(nèi)目前購(gòu)房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長(zhǎng)速度，不足以支撐房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行狀態(tài)，房?jī)r(jià)下調(diào)是必然的。

　　供給方面臨的資金困境不支持高房?jī)r(jià)

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，決定房?jī)r(jià)走高的關(guān)鍵在于資金，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，反之亦然。但就目前的現(xiàn)狀而言，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)似乎并不能形成這種支撐。

　　業(yè)界大腕潘石屹分析，“2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最重要的特點(diǎn)是缺錢(qián)，因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)模太大，去年一年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地用掉了去年全年的銷售收入。而今年房地產(chǎn)銷售額全國(guó)各地都在下降，這些原因都造成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的缺錢(qián)局面”。

　　而今年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無(wú)償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費(fèi)。這無(wú)疑是給了那些期待囤房囤地賺取高額利潤(rùn)的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。

　　作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)與銀行業(yè)關(guān)系密切，其資金大部分源于金融機(jī)構(gòu)。但自2007年9月27日起，我國(guó)實(shí)施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。今年上半年，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，截至6月底存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了17.5%。央行的主要目的是抑制通貨膨脹，回收流動(dòng)性，造成銀行信貸投放進(jìn)一步放緩，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開(kāi)發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。

　　維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個(gè)通道——銷售，今年表現(xiàn)一直不佳。以幾個(gè)大城市為例，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京住宅銷售面積為349.3萬(wàn)平方米，同比下降49.5%，降幅比一季度擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，期房銷售面積為272.9萬(wàn)平方米，下降49.4%；現(xiàn)房銷售面積為76.4萬(wàn)平方米，下降50%。商品住宅銷售套數(shù)也在減少。上半年，住宅銷售30352套，同比下降46%。其中，6月當(dāng)月銷售住宅7377套，比上年6月減少6726套；上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心剛剛公布的報(bào)告，今年上半年，全市新建商品房銷售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面積154.25萬(wàn)平方米，同比減少54.02%。

　　不論是商品房銷售面積，還是商品房銷售額均為負(fù)增長(zhǎng)，出現(xiàn)了近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)少有的“冷”現(xiàn)象。然而，對(duì)于目前五花八門(mén)的樓市優(yōu)惠促銷手段，消費(fèi)者并不買(mǎi)賬，因?yàn)樗麄冃枰�的是真正的降價(jià)和實(shí)惠。

　　面對(duì)銷售萎縮的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商需要調(diào)整心態(tài)，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)這個(gè)事實(shí)，必須在資金回籠速度和利潤(rùn)率之間尋找平衡。世界上沒(méi)有只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，國(guó)人應(yīng)該開(kāi)始熟悉一個(gè)房?jī)r(jià)理性回歸的市場(chǎng)。近兩年來(lái)，住房供給結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)總體回落的一個(gè)重要因素。在確信房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩(wěn)定下來(lái)之前，政府不會(huì)過(guò)早地松動(dòng)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。房?jī)r(jià)漲幅雖已放緩，相對(duì)于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的過(guò)度膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整依然任重道遠(yuǎn)。在房?jī)r(jià)的理性回歸沒(méi)有到位、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整沒(méi)有到位的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)就不會(huì)穩(wěn)固，房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)預(yù)期也難以真正樂(lè)觀起來(lái)。