8月5日國家統(tǒng)計局網(wǎng)站有文章表示，在中央采取貨幣、土地等各項綜合性政策之后，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)終結(jié)，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。也就是說，高房價是不適應(yīng)中國的，因此，房地產(chǎn)市場高價格要回歸理性，而房地產(chǎn)暴利時代的結(jié)束，意味著房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)周期性調(diào)整。

　　也就是說，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過長達10年快速上漲之后，全國各地的房價，無論是一線城市，還是二三線城市，甚至于小縣城，都有不同程度的快速上漲，只不過各地方上漲幅度不一樣。而一線城市則是這一輪國內(nèi)房價上漲的領(lǐng)頭羊。由于各地的房價上漲幅度不一樣，因此，要說房地產(chǎn)市場泡沫，各地的情況也不一樣，但在一線城市及沿海發(fā)達地區(qū)，房價上漲過快早就成為當?shù)亟?jīng)濟能否持續(xù)發(fā)展的障礙及國內(nèi)巨大的潛在金融風險，也成了不少城市居民生活重負的大山。

　　還有，2007年下半年以來，中央政府已經(jīng)認識到房地產(chǎn)市場存在暴利性，并開始出臺一系列的政策來調(diào)整這種房地產(chǎn)市場的利益失衡，來改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。可以說，這些關(guān)于房地產(chǎn)的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對房地產(chǎn)投資與消費的嚴格區(qū)分，增加房地產(chǎn)投資成本及準入門檻，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場炒作等政策措施，使房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化。

　　但是，就目前的情況來看，這些政策對房地產(chǎn)市場的沖擊，所影響的范圍仍然是十分有限，房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整也僅是發(fā)生在一些去年炒作十分嚴重的地方。盡管今年上半年國內(nèi)房價上漲幅度有所放緩，但仍然上漲了10%。如果說，全國的房價仍處于一個上漲的趨勢，那么要說房地產(chǎn)市場價格全面理性回歸還是遙遠的事情。而房價不全面的理性回歸，要結(jié)束房地產(chǎn)市場暴利時代還言之尚早。

　　但是國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性的調(diào)整已經(jīng)開始，而且這種調(diào)整是一個相當長的時期。在此，對于國內(nèi)商業(yè)銀行，既是這一輪房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮的分享者，也可能是未來房地產(chǎn)市場調(diào)整風險暴露后的承擔者，因此，不管房地產(chǎn)市場暴利時代是否結(jié)束，國內(nèi)商業(yè)銀行都得對此調(diào)整有充分的準備。

　　最近，銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)人明確表示，國內(nèi)商業(yè)銀行要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，要督促商業(yè)銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，做好房地產(chǎn)風險的預(yù)警和控制工作。要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展這就是當前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸政策的基本原則。也就是說，各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策不動搖；要堅持真實放貸，重點支持“首套房”等真實住房需求的借款人，嚴格執(zhí)行“二套房”有關(guān)政策規(guī)定；不得以各種理由放棄二套房貸政策約束，要嚴格杜絕“分期首付”、“零首付”等違規(guī)行為。

　　根據(jù)該精神，國內(nèi)商業(yè)銀行要順利地渡過房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整，一是要改變以往住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的理念，因為這個理念的前提是房價永遠上升，在房地產(chǎn)市場價格下跌時期，商業(yè)銀行住房按揭的風險也就會暴露出來。

　　二是要對國內(nèi)住房按揭制度及體系進行全面的完善與調(diào)整。因為，國內(nèi)現(xiàn)有的住房按揭制度不僅市場準入十分寬松，而且基本上與按揭貸款核心精神完全相悖。看看早幾年國內(nèi)住房按揭貸款市場，只要基本符合條件，無論誰購買住房沒有誰貸不到款的。這不僅表現(xiàn)為按揭貸款市場準入標準低(銀監(jiān)會規(guī)定月按揭貸款還款占個人可支配收入比重可達到50%，國際通行標準則在28%至35%)，而且進入者信用需要低，如只要開一張工資證明就能夠確定個人工資收入證明(國際上可要四證，如個人收入銀行對賬單、個人所得稅單、個人信用記錄及單位工資單等)。

　　因為，住房按揭貸款的基礎(chǔ)是個人信用，如果個人能夠以一張假的工資單作為個人信用證明，那么個人住房按揭貸款基本上無信用，商業(yè)銀行也就無法通過個人信用來進行風險定價。如果商業(yè)銀行不能夠通過個人信用來進行風險定價，那么銀行的風險有多大，是不知道的。

　　在前幾年的中國，購房者很容易從銀行得到貸款。這就出現(xiàn)了個別人可以從銀行借錢購買128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳)的怪事，然后這些人通過這種購買把國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格炒上天。這種只要個人購買住房沒有貸不到款的現(xiàn)象，這種極少數(shù)人通過銀行貸款購買上幾十套住房的怪事，就知道中國個人住房按揭貸款市場的十分寬松。

　　第二，由于國內(nèi)住房按揭信用準入無差異性，因此這也就無法體現(xiàn)商業(yè)風險定價。由于個人住房按揭貸款信用只要一份工資證明，而這種工資證明可以是單位開具，也可能律師事務(wù)所出。而這種證明的信用評級是無差異的。那么，國內(nèi)進入住房按揭貸款的人，只要進入這個市場其價格就是一樣，根本就不會由于個人信用不同而不定風險定價(最近359號文件對第二套住房的界定有了一定差異性，但仍然很少)。正因為個人信用評級無差異，這一方面降低了商業(yè)銀行對個人信用評級的審查，達不到信用標準的人也容易進入這個市場；另一方面，容易弱化個人住房按揭者對信用風險控制，強化其高風險的行為�？梢哉f，中國房地產(chǎn)市場投資炒作盛行與個人按揭貸款信用風險評級無差異有很大關(guān)系，而美國按揭貸款信用差異性，其利率相差4%至5%。美國這種情況下都會出現(xiàn)信用危機，如果中國的住房按揭制度與體系不改革，有可能會面對風險。

　　第三，由于個人按揭貸款市場準入標準寬松、由于其進入信用評級無差異性，加上國內(nèi)商業(yè)銀行以國有主導(dǎo)，從而使得目前個人住房按揭貸款銀行內(nèi)部化十分嚴重。這種內(nèi)部化是指一些銀行員工套取銀行資金進入房地產(chǎn)市場，銀行員工大量購買住房是目前房地產(chǎn)市場個人住房按揭貸款重要部分。這種行業(yè)性的尋租行為不僅嚴重侵蝕著國內(nèi)個人住房按揭制度規(guī)則，把不少地方房地產(chǎn)市場價格炒高，讓大量的銀行資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，而且也制造商業(yè)銀行的風險。

　　可以說，在目前國內(nèi)個人住房按揭貸款發(fā)展時間短、所占比例不高(3.3萬億元人民幣，GDP的12%左右)，房價仍然在上漲等情況下，個人住房按揭貸款同樣面臨著不少問題。如果隨著中國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，個人住房按揭達到美國個人住房按揭比重時，那么國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房按揭所面臨問題就會更多了。

　　最近，從監(jiān)管部門的要求已經(jīng)看到這個問題，比如要求商業(yè)銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析；要求堅持真實放貸，重點支持“首套房”等真實住房需求的借款人，嚴格執(zhí)行“二套房”有關(guān)政策規(guī)定。這里看到對目前個人按揭貸款一些改革要求。如，一是如何對當前住房按揭貸款進行全面檢討與測試，以便了解這些個人按揭貸款風險程度及制度規(guī)則的缺陷；二是強調(diào)個人按揭貸款的真實性及合理性，遏制利用銀行金融杠桿炒作房地產(chǎn)；三是對個人住房按揭貸款差別化等。

　　但是，這與一個完整有效的個人住房按揭體系相差很遠，也與現(xiàn)代商業(yè)銀行對個人按揭貸款的風險管理與風險防范的要求相差很遠。在本文看來，我國個人住房按揭體系改變應(yīng)該從以下幾個方面入手：一是個人按揭貸款真實性原則，以現(xiàn)代更科學合理的方式來評估個人還款能力的真實性，從嚴個人按揭貸款市場準入標準；二是貸款風險定價差異化，不同信用評級的借款人，采取不同的風險定價；三是全面檢查個人按揭貸款銀行工作人員的內(nèi)部化的情況，并制定全面監(jiān)管商業(yè)銀行信貸人員個人按揭貸款內(nèi)部化的細則；四是通過個人信用政策對房地產(chǎn)的消費與投資進行區(qū)分，不同的行為采取嚴格的差異化政策。如果能夠這樣，不僅能夠保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮與發(fā)展，也能夠減少商業(yè)銀行的風險與危機。只有這樣，國內(nèi)商業(yè)銀行才能夠在這一輪的房地產(chǎn)周期性調(diào)整中勝出，否則類似美國的次貸危機也可能在中國出現(xiàn)。

　　(易憲容 本報專家組成員、中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士)