- 觀察家

　　據(jù)8月28日《新京報(bào)》報(bào)道，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。在當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張、土地違法違規(guī)亂象難以根治的背景下，筆者以為，這份文件應(yīng)被視為是政府決心以金融力量干預(yù)房地產(chǎn)市場的一個(gè)信號(hào)。

　　簡言之，看點(diǎn)有三。

　　其一，“節(jié)約集約用地項(xiàng)目優(yōu)先予以金融支持”。歷時(shí)經(jīng)年的宏觀調(diào)控政策重點(diǎn)強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資資金整治力度，但從此前經(jīng)驗(yàn)看，依靠建設(shè)、國土部門，乃至地方政府來甄別開發(fā)項(xiàng)目，效果并不如人意。更重要的，項(xiàng)目啟動(dòng)還涉及融資、環(huán)評(píng)等多個(gè)方面，絕非建設(shè)、國土部門的專屬領(lǐng)域。此時(shí)，極有必要將金融部門意志顯化，在與建設(shè)政策、土地政策保持一致的情況下，著力于對(duì)用地效率的項(xiàng)目進(jìn)行支持和引導(dǎo)。工業(yè)用地方面，將有利于“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”的開發(fā)區(qū)納入支持視野，等于將金融、土地政策與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整捆綁，加大了政策扶持和引導(dǎo)力度。對(duì)居住項(xiàng)目，則與既定居民住房發(fā)展規(guī)劃一致。金融支持指揮棒的松緊方向調(diào)整，將更明白無誤地向開發(fā)企業(yè)傳遞政策訊息———盤活存量用地將受到多方位支持，執(zhí)意豪賭乃至囤積土地將受到市場、資金等多方位打壓。

　　其二，暗示了對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的不支持態(tài)度。“對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款�！边@至少表明，金融監(jiān)管部門不支持給所謂的“小產(chǎn)權(quán)”建設(shè)項(xiàng)目融資。從國土、建設(shè)等部門的一貫政策邏輯上，如果支持農(nóng)村集體土地用作城鎮(zhèn)居民住房用途，等同于間接開閘，將“18億畝耕地紅線”視作兒戲，實(shí)際操作中可能造成難以估計(jì)的后果，甚或致宏觀政策失信于民。

　　某些人多將農(nóng)村集體土地建房和城鎮(zhèn)化建立聯(lián)系，但實(shí)質(zhì)上，“小產(chǎn)權(quán)”根本不等同于城鎮(zhèn)化的必經(jīng)之路，傳統(tǒng)上，在城鎮(zhèn)化區(qū)域，土地部門總會(huì)先行為土地的可開發(fā)性質(zhì)背書。指望通過“先生娃、再結(jié)婚”方式取得合法身份，并以少數(shù)人利益為話題倒逼“改革”。對(duì)集體土地有關(guān)房產(chǎn)的融資政策收緊，對(duì)于以實(shí)際購買行動(dòng)支持小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，盼望通過“小產(chǎn)權(quán)”能夠變“大產(chǎn)權(quán)”的投機(jī)客而言，不啻于當(dāng)頭一棒。

　　其三，“嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理”。最惹眼無疑是“金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款”。傳統(tǒng)上，中國地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營手段本質(zhì)屬于“空手套白狼”。哪怕土地證還并不屬于開發(fā)商，只要通過花樣翻新的手段搞定某人，就可以圈定某地，進(jìn)而可以左忽悠銀行貸款、右忽悠建工企業(yè)出力。大型開發(fā)企業(yè)中，靠自有資金而非貸款方式繳交土地價(jià)款的情況并不多見。尤其在2006-2007年的地產(chǎn)企業(yè)“野蠻生長”時(shí)期，各路開發(fā)商鋪攤子、上項(xiàng)目到了瘋狂的地步。

　　情況應(yīng)該在向著好的方向發(fā)展，金融干預(yù)似乎能夠讓房地產(chǎn)暴利荒誕劇的落幕時(shí)間更早地到來了。

　　□沈洪溥(中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司研究中心研究員）