“金九銀十”行情的遲遲不到，使房地產(chǎn)業(yè)界已對今年樓市不抱樂觀希望。但是在日前觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)與呼和浩特市委共同舉辦的“2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”論壇上，與會(huì)代表分析中國樓市現(xiàn)狀，多數(shù)人士仍認(rèn)為市場調(diào)整是一個(gè)調(diào)理過程，2007年的浮華換來了2008的沉思，還將換來2009年的健康。

　　2007年的浮華換來

　　2008年的沉思及2009年的健康

　　雖然9月第一周剛過，但是持續(xù)低迷的氛圍，使人感到“金九銀十”行情難以展開，業(yè)界話題也轉(zhuǎn)為對今年市場的反思和對明年市場的預(yù)期。在“2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”論壇上，很多業(yè)界專業(yè)人士就此進(jìn)行了分析和預(yù)測。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場從2004年開始調(diào)整，2005年和2006年增幅下降，但是2007年又出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。比較明顯的是2007年和2008年的反差。反思這兩年市場的巨大反差，實(shí)際上國家調(diào)控和市場自身發(fā)展規(guī)律同時(shí)在起作用。2007年底，社會(huì)上對過去的宏觀調(diào)控置疑很多，為何調(diào)控政策出臺(tái)以后2007年土地價(jià)格達(dá)到五年新高、房價(jià)達(dá)到三年新高？現(xiàn)在國家已認(rèn)識到造成這個(gè)結(jié)果的主要原因是忽視了流動(dòng)性過剩，以及資本市場和土地市場的聯(lián)動(dòng)。因此今年國家采取了緊縮房貸、壓縮需求、防止過熱和通脹的政策。其中有兩條非常積極。第一條就是高度重視住房保障系統(tǒng)建設(shè)。這個(gè)可以達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。第二是實(shí)行穩(wěn)定的財(cái)政政策，這一條還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行下去。

　　對于今年政策及市場發(fā)展對2009年市場的影響，從上半年土地的購置面積、開發(fā)面積、新開工面積來看，各地都出現(xiàn)了下降趨勢，7月份環(huán)比6月份下降兩位數(shù)。土地購置面積環(huán)比下降達(dá)到30%多，說明投資在減少，尤其到2009年投資會(huì)繼續(xù)減少。投資減少說明供需關(guān)系還會(huì)再次變化。

　　全國城市化發(fā)展將支持房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在進(jìn)行“區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市文化的問題”演講時(shí)提出，城市經(jīng)濟(jì)定位及發(fā)展對城市建設(shè)將起到長期支持作用。他介紹說，中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略在“十一五”規(guī)劃的中后期，以及在此后一段時(shí)間其重心已經(jīng)收縮到城市和城市群。四大板塊的區(qū)域戰(zhàn)略仍然繼續(xù)。大家很清晰地看到國務(wù)院現(xiàn)在明確提出京津冀城市群，以天津?yàn)I海新區(qū)為龍頭的所謂第三極城市群。在中部崛起中也明顯收縮到以城市和城市群為中心，比如去年國務(wù)院批準(zhǔn)武漢綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)和長中譚配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。比如成豫城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。還有南寧、貴陽、昆明城市群，在這里準(zhǔn)備建設(shè)東盟自由貿(mào)易區(qū)，東南亞十國熱烈響應(yīng)�，F(xiàn)在東盟自由貿(mào)易博覽會(huì)已經(jīng)在南寧開過數(shù)屆了。今后一段時(shí)間這一城市群將成為西南地區(qū)走向區(qū)域性、國際化的開放城市群的開端。他認(rèn)為，中國已經(jīng)走到了一個(gè)非常重大的歷史變化即城市化發(fā)展階段。這個(gè)帷幕剛剛拉開，還不到謝幕的時(shí)候。

　　產(chǎn)業(yè)、環(huán)境及品質(zhì)將進(jìn)一步影響市場走向

　　對于目前市場的持續(xù)低迷，美國龍安集團(tuán)行政總裁饒及人的分析更全面：導(dǎo)致房價(jià)下跌的原因有5個(gè)因素，第一個(gè)是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，如珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型使很多人轉(zhuǎn)工，使需求迅速下降，導(dǎo)致房價(jià)大幅度調(diào)整。

　　第二是環(huán)境污染造成人居下降，如珠江三角洲城市就存在這樣的因素。很多跨國企業(yè)把總部遷到北京，就是受到這種因素影響。

　　第三個(gè)是經(jīng)濟(jì)蕭條，失業(yè)率升高�，F(xiàn)在世界很多國家都有這個(gè)問題，包括美國跟歐洲。

　　第四個(gè)原因是政府干預(yù)房價(jià)，短時(shí)間是有用的。

　　第五個(gè)因素就是遭遇全球危機(jī)，這也是2008年市場面臨的最大挑戰(zhàn)。饒及人認(rèn)為，過去的房地產(chǎn)暴利太多造成中國老百姓仇富的心態(tài)，非常厭倦官商勾結(jié)，加上個(gè)別開發(fā)商的形象不太好，因此實(shí)際上從中國提出保障性住房等治理方式時(shí)，就意味著中國房地產(chǎn)的暴利時(shí)代結(jié)束了。

　　因此，2007年房地產(chǎn)的浮華換來2008年房地產(chǎn)的沉思和2009年的健康發(fā)展。對于今后發(fā)展，饒及人強(qiáng)調(diào)說，房地產(chǎn)業(yè)是房＋地＋產(chǎn)業(yè)。中國人過去的需求是有房就住行，可以湊合。這在供不應(yīng)求的時(shí)候是可以的。但是在產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的時(shí)候是不行的。房子有好的品質(zhì)、好的設(shè)計(jì)、好的工匠、好的材料、好的維護(hù)才能稱為資產(chǎn)。英文的“房子”是Asset，它是指可以用來傳世的房子。這樣的房子將在低迷的市場中展現(xiàn)其價(jià)值。

　　在產(chǎn)業(yè)及住房建設(shè)品質(zhì)方面，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長、秘書長張?jiān)�端也提出，生態(tài)文明在房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)中將成為今后市場變化的亮點(diǎn)和賣點(diǎn)。生態(tài)文明可以簡單表述為綠色建設(shè)以及周圍良好的生態(tài)環(huán)境。他舉例說，倫敦建設(shè)有一個(gè)“希望屋”，只有82戶家庭居住。它有兩大特點(diǎn)：一個(gè)是零能耗。零能耗不是不耗能，而是不用石油、煤炭等礦石燃料做電源。電飯煲、冰箱、熱水、照明全依靠太陽能；二是零二氧化碳排放。這種房屋實(shí)際上不但舒適，而且居住成本也很低。他認(rèn)為因地制宜、走低成本的建設(shè)路子，將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要思路。(王哲)