住房已成為當(dāng)今最大的社會(huì)分化器。借助于住房的價(jià)格機(jī)制,社會(huì)財(cái)富以驚人的速度向一些既得利益集團(tuán)集中。正因?yàn)槿绱?住房領(lǐng)域成為當(dāng)今社會(huì)矛盾最尖銳、最突出、最集中的領(lǐng)域之一。住房改革導(dǎo)致這樣的結(jié)局,是此前住房政策(即把住房當(dāng)作城市支柱產(chǎn)業(yè))失誤的必然結(jié)果。

　　學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道,住房具有雙重價(jià)值:使用價(jià)值與交換價(jià)值。住房的使用價(jià)值體現(xiàn)了住房的消費(fèi)性質(zhì)(居住)。而住房的交換價(jià)值則意味著住房具有投資性質(zhì),可作為資產(chǎn)而帶來利潤(如:房租收入)。不僅如此,在一定條件下,住房的交換價(jià)值也使得住房可以成為投機(jī)的工具,通過住房“炒作”而賺取買進(jìn)賣出之間的巨額差價(jià)。凡是從民生角度看待住房問題的,必然強(qiáng)調(diào)住房的使用價(jià)值,強(qiáng)調(diào)居民在住房領(lǐng)域的基本人權(quán)(即:居者有其屋)。與之相對(duì),凡是從投資或產(chǎn)業(yè)角度看待住房問題的,必然強(qiáng)調(diào)住房的交換價(jià)值。其結(jié)果是,由于投資、投機(jī)與炒作的作用,商品住房的價(jià)格越來越高,越來越多的民眾被隔離在住房市場之外,住房離民生的目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。不僅如此,由于過度投資和投機(jī),住房價(jià)格的“泡沫”越積越大,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了隨時(shí)可能爆炸的“地雷”。

　　在中國的國情下,住房發(fā)展應(yīng)當(dāng)優(yōu)先強(qiáng)調(diào)其民生性質(zhì),而不是其產(chǎn)業(yè)性質(zhì)。為什么這樣說呢?一般來說,當(dāng)一種商品具備下述兩種特點(diǎn)的情況下,就必須突出其民生性質(zhì),其價(jià)格就不能任由市場決定:第一,該種商品是最基本的必需品,與人民生活關(guān)系重大；第二,該種商品處于短缺狀態(tài),任何人的多占多用必然威脅到他人的基本人權(quán)。以戰(zhàn)時(shí)面包為例,在敵軍圍城或饑荒的情況下,面包就具有這兩個(gè)特點(diǎn),如果任由市場決定面包價(jià)格,那么,必然是價(jià)高得者,而大量貧民餓死。在中國城市,住房具有同樣的性質(zhì):第一,它是最基本的必需品；第二,它處于短缺狀態(tài)。由于中國人多地少、農(nóng)田面積必須得到保證的情況下,任由投資商、投機(jī)商、富人多占住房,必然加劇住房短缺,抬升房價(jià),使得許多居民買不起房,從而威脅這些人的基本人權(quán)(即:居者有其屋)�！吨腥A人民共和國價(jià)格法》第十八條規(guī)定:“下列商品和服務(wù)價(jià)格,政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià):(一)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價(jià)格；(四)重要的公用事業(yè)價(jià)格；(五)重要的公益性服務(wù)價(jià)格�！庇捎谧》肯底罨�本必需品,與人民生活關(guān)系重大,同時(shí)住房需要占據(jù)土地,而土地在城市屬于絕對(duì)稀缺資源；因此,住房價(jià)格適用《價(jià)格法》的第十八條規(guī)定。

　　或許有人會(huì)說,那些買不起房者的住房權(quán)(人權(quán))可以通過政府供給的住房保障來解決,其它方面的住房價(jià)格就應(yīng)該由市場自行決定,政府不必、也不應(yīng)當(dāng)干預(yù),讓保障的歸保障,市場的歸市場。這樣的思路在海外或許可行,但在中國目前狀況下并不可行。為什么呢?

　　第一,在住房供給領(lǐng)域?qū)嵭小白尡Ｕ系臍w保障,市場的歸市場”,有一個(gè)前提條件,即:政府所提供的保障性住房要能滿足所有無力按照市場價(jià)購買商品房者的需要。但是,在中國現(xiàn)有的住房政策中,住房保障所覆蓋的只是低收入群體,它在所有供給的住房中所占比例過低,根本滿足不了社會(huì)需要。由于進(jìn)入住房保障的門檻過高,使得人數(shù)眾多的中間階層既不能享受到住房保障福利,又因?yàn)楦叻績r(jià)而買不起商品房。他們因此在住房領(lǐng)域面臨雙重排斥:社會(huì)排斥(享受不到住房保障福利)和市場排斥(買不起商品房)。

　　第二,城市住房問題的實(shí)質(zhì)在于城市稀缺的公共空間資源(土地與位置)的社會(huì)分配,如果任由市場決定住房的價(jià)格,必然導(dǎo)致住房市場的價(jià)格壟斷以及市場的過度投機(jī)。由于中國不存在物業(yè)稅,住房持有成本過低,投資商和投機(jī)客便可以很低的住房持有成本來炒作占據(jù)稀缺的公共空間資源(土地與位置)的住房,從而排擠了其他人分享稀缺公共空間資源的機(jī)會(huì)與權(quán)利。這就造成了公共空間資源分配的不公平。

　　顯然,在現(xiàn)有的“土地財(cái)政”和公共預(yù)算體制下,地方政府不可能大幅度提高住房保障的社會(huì)覆蓋面。但是,由于中國城市人口是一個(gè)中低收入群體占據(jù)多數(shù)的結(jié)構(gòu),必然造成大多數(shù)無房的市民無力進(jìn)入住房市場。因此,要保障“居者有其屋”的民生目標(biāo),突出住房的民生性質(zhì)(而不是產(chǎn)業(yè)性質(zhì)),可以考慮搬用《價(jià)格法》第十八條,限制住房投資,嚴(yán)禁住房投機(jī),對(duì)多占住房者課以奢侈消費(fèi)稅(或加速建立物業(yè)稅體系),用國家干預(yù)的手段,確保住房市場成為民生市場,從而降低城市勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本(住房是勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本的一部分),保證城市長遠(yuǎn)、可持續(xù)的競爭力。(王寧 中山大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授、博導(dǎo))