金融海嘯在全球范圍內(nèi)“肆虐”,人民幣升值趨勢不改,我國出口形勢依然嚴峻。于是,在“內(nèi)憂外患”的夾迫下,擴大內(nèi)需成為了經(jīng)濟“保增長”的優(yōu)選路徑。

　　擴大內(nèi)需不得不談到房地產(chǎn)市場的貢獻。但是,近半年來,房地產(chǎn)市場的不景氣已成定局,各地成交量均有明顯下滑。近日,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在廣州表示,房地產(chǎn)是目前“擴大內(nèi)需的困惑”。他認為,本來刺激內(nèi)需是必需房地產(chǎn)拉動的,不過,目前商品房的價格已經(jīng)漲得很高,房地產(chǎn)市場仍處于宏觀調(diào)控狀態(tài),“因此,只能‘上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒’,商品房按照市場方式推出,而中低價的保障房也要保證跟上供應(yīng)。”

　　然而,不少地方政府似乎在試圖破解這一“擴大內(nèi)需之惑”。迄今,先后已有18個城市推出了程度不一的房地產(chǎn)“救市”政策。業(yè)內(nèi)人士判斷,各地地方政府在中央的“默許”下,救市政策將愈演愈烈,措施會變得更具多元化,而且且未來不排除中央政府基于保經(jīng)濟增長的目的,出臺政策刺激房地產(chǎn)市場。

　　“二套房貸政策的確是‘殺手锏’!”一位房地產(chǎn)分析師向記者表示,自從“9·27”新政以來,此前一直瘋狂飆升的房地產(chǎn)市場就陷入了價跌量縮的深幅調(diào)整。事實證明,二套房貸政策的出臺是樓市名副其實的“拐點”。

　　時至今年9月,經(jīng)受著對金融海嘯和國內(nèi)經(jīng)濟增速可能放緩的憂慮,央行將宏觀調(diào)控的風(fēng)向轉(zhuǎn)到了“保增長”,通過降息和下調(diào)存款準備金率“放松銀根”。而且一個月內(nèi)兩次下調(diào)“雙率”,這是自1996年以來央行在降息步驟上最密集的一次,也正式宣告了貨幣政策進入了降息通道。不過,市場并不認同因此會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來根本性的轉(zhuǎn)變。因為,相比利率的調(diào)整,二套房貸政策對房地產(chǎn)市場影響要大得多。根據(jù)渤海證券測算,這兩次降息使得消費者購房能力增加2.61%。但是,二套房政策要求首付比例提高10%,使得最大購房能力下降25%；而下限貸款利率提高到基準利率1.1倍,則進一步使最大購房能力下降5.25%。因此,降息對于改善性需求的拉動作用比較小。

　　目前來看,支撐市場的主要是剛性需求和高檔需求,而改善型需求和投資性需求受到壓縮。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲向本報記者表示,廣東房協(xié)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),二套房貸政策成功地限制了炒房行為,但壓抑了改善型的換房需求。據(jù)介紹,在廣東房協(xié)今年調(diào)研的15個城市中,只有深圳和惠州的炒房比例相對較大。

　　下半年以來,房地產(chǎn)業(yè)界不斷發(fā)出修改或取消二套房貸款政策的呼聲。近日,申銀萬國的研究報告就認為,未來中央基于“保增長”的目的,定調(diào)救市的概率增大,不排除試點取消第二套房貸款限制。

　　眾多專家也表示,“拯救”樓市并非拯救房價。陳晟說:“救樓市應(yīng)該是救交易量,不是救房價,更不是救開發(fā)商。當(dāng)前樓市調(diào)整,有外部調(diào)控和外部環(huán)境變化的原因,但根本上還是其內(nèi)在規(guī)律的表現(xiàn),是前兩年房價過快過猛上漲的必然結(jié)果�！�

　　專家認為,2005年以來不斷加大力度的樓市調(diào)控,基本已將投機性需求擠壓出市場,當(dāng)前各地根據(jù)“因地制宜、分類指導(dǎo)”原則作出微調(diào),對剛性需求和改善性住房需求松綁,是可以理解的,也有利于樓市消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。但要解開當(dāng)前房地產(chǎn)市場的觀望“死結(jié)”,也需要開發(fā)商適度降價,讓房價回歸合理。(記者駱海濤)