政府全套房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策近日出臺(tái)：自11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付比例調(diào)為20%……此前已有多個(gè)地方政府出臺(tái)“救市”政策，這些不僅是過去“一刀切”調(diào)控政策的終結(jié)，而且是此次新政的一種“試水”和“吹風(fēng)”。

　　此次新政是國務(wù)院“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房”要求在政策上的具體化，是以保障民生為前提，以增強(qiáng)購買力為渠道，以提高交易量和交易金額為手段，從而達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的終極目標(biāo)。

　　可如果真的想促使交易量重新活躍起來，目前的局面顯然少了開發(fā)商這個(gè)重要的市場主體。市場萎縮既有幾年來嚴(yán)厲調(diào)控政策的導(dǎo)向原因，也有國際經(jīng)濟(jì)下滑的大環(huán)境因素，更有房價(jià)高企惹的禍。僅有政府讓利這一條，購房者的觀望情緒能不能就此消失，值得懷疑。

　　這兩年，一些大城市的開發(fā)商在資金趨緊的壓力下，才剛剛向著調(diào)低房價(jià)試探性地邁出一小步。此次新政最多相當(dāng)于現(xiàn)在去買房，開發(fā)商給打了九五折，這一折扣能否撬動(dòng)百姓的錢袋子？

　　從前期各地“救市試水”的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，微量的降稅、減息并沒有起到刺激消費(fèi)的作用，有的甚至加劇了市場的觀望情緒。西安市出臺(tái)系列救市政策之后，房屋交易量反而更低了。起碼在近階段，買賣雙方并沒有達(dá)成一個(gè)對(duì)市場價(jià)格的共識(shí)。

　　交易量的釋放需要市場的價(jià)格來調(diào)整。本來，開發(fā)商已經(jīng)摘走了過去多年房地產(chǎn)過快發(fā)展的果子，當(dāng)市場萎縮時(shí)主動(dòng)承擔(dān)調(diào)整價(jià)格的責(zé)任，是市場經(jīng)濟(jì)條件下的一般規(guī)律。現(xiàn)在，更可能出現(xiàn)的情況是，開發(fā)商出于對(duì)“救市”政策的新期待，再度停下調(diào)價(jià)腳步，反而讓購房者更有理由持幣觀望。

　　在國際金融市場出現(xiàn)重大危機(jī)的當(dāng)前，中國政府應(yīng)該也必須通過調(diào)整政策應(yīng)對(duì)危機(jī)。但我們房地產(chǎn)今天的問題，遠(yuǎn)不是刺激內(nèi)需那么簡單。一方面，南方一些城市房價(jià)的深度調(diào)整，已經(jīng)清晰放大了房價(jià)繼續(xù)下跌的信號(hào)，消費(fèi)者持幣觀望的群體意識(shí)已經(jīng)形成；另一方面，開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為政府終歸要來救開發(fā)商，根本上沒有主動(dòng)讓利擔(dān)當(dāng)維護(hù)市場穩(wěn)定的責(zé)任。如此，沒有開發(fā)商自救的參與，在僵持中拉長此輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期便在所難免。

　　當(dāng)然，既要在保障民生的基礎(chǔ)上結(jié)束消費(fèi)者的觀望，也要幫助開發(fā)商樹立做市場的信心，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模，促使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。這些意圖在新政的條款上都所嘗試，這也是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的正確方向。但目前的房價(jià)虛高抑制了需求，讓市場活躍起來，要么開發(fā)商主動(dòng)放棄暴利把價(jià)格降下來，要么在短時(shí)間內(nèi)讓老百姓都成為“有錢人”，后者顯然不現(xiàn)實(shí)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸，合理的房價(jià)依然是調(diào)控的首選目標(biāo)。(張農(nóng)科)