1998年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)走上了以投資刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇道路，并逐步將房地產(chǎn)行業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)加入WTO后，除了如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)，出口又成為另一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎。出口、投資兩駕馬車交相呼應(yīng)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)10年一片大好。

　　正所謂成也蕭何、敗也蕭何，昔日長(zhǎng)期引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)，如今也恰恰成為 “內(nèi)患”之首。

　　房地產(chǎn)泡沫化

　　2005年后，中國(guó)房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入泡沫化。盡管期間種種高論頻出，以論證飛速上漲的房?jī)r(jià)是多么合理。城市化理論是最出名的理論之一。但是城市化是幾十年乃至上百年的過(guò)程，不應(yīng)該導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)在一年內(nèi)翻番。我身邊金領(lǐng)階層的年輕人都哭窮買不起房，農(nóng)村轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的人口又怎能買得起？越來(lái)越多的人買不起房，以及房租回報(bào)率過(guò)低都是多數(shù)普通百姓和投資者的感觸。任何資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入泡沫化階段后，其投資行為就淪為一場(chǎng)“勇敢者”的游戲。雖然難以精確判斷勇敢的人愿意為房屋付出多么高昂的代價(jià)，當(dāng)找不到更勇敢的人接盤，投資者信心無(wú)法維系時(shí)，那泡沫也只能進(jìn)入循環(huán)下跌的破裂過(guò)程。經(jīng)濟(jì)形式惡化之前投資信心通常變得脆弱，這也是為什么資產(chǎn)泡沫往往在經(jīng)濟(jì)衰退之前就爆破。

　　房地產(chǎn)價(jià)格下跌的直接結(jié)果就是交易量萎縮，其后的結(jié)果就是投資下滑。根據(jù)我們的測(cè)算，如果2009年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下跌20%，交易量可能會(huì)下降61%，而房地產(chǎn)投資則可能下降65%。要明確的是，賣房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果比建房差得多。我國(guó)房地產(chǎn)商手中積累了大量存貨，投資客手中的房屋也不會(huì)太少。即便房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)轉(zhuǎn)暖，也要等到這些人賣完存貨，才能建新房，才會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。所以注定了從需求方刺激低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策效率是耗時(shí)的，短期難以見(jiàn)效。中央提出的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房能夠繞開(kāi)這一環(huán)節(jié)，直接建設(shè)低價(jià)房屋滿足低收入人群，既能刺激經(jīng)濟(jì)又能平息社會(huì)公眾對(duì)高房?jī)r(jià)日益增加的不滿情緒。但是2008年我國(guó)房地產(chǎn)投資高達(dá)2萬(wàn)多億，經(jīng)濟(jì)適用房能否替代如此大規(guī)模的投資并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，我們?nèi)猿直�觀態(tài)度。

　　土地出讓金是地方政府預(yù)算外資金的重要來(lái)源，地方政府很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及其他開(kāi)支都來(lái)源于此。房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，會(huì)嚴(yán)重影響地方政府的投資能力，繼而使得進(jìn)一步減少投資總額。再延伸開(kāi)去，鋼鐵、水泥等建材的商家日子也不會(huì)好過(guò)，不僅不敢追加投資，恐怕削減現(xiàn)有產(chǎn)能也是迫在眉睫的事情。如此看來(lái)，投資這臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)就算不熄火也一定會(huì)減速。誠(chéng)然，我們可以希望中央政府增加投資刺激經(jīng)濟(jì)，避免經(jīng)濟(jì)硬著陸，但不能指望財(cái)政過(guò)日子，更不能指望財(cái)政政策持續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。像中國(guó)如此龐大的經(jīng)濟(jì)體，最終還是要依靠市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)制，尋找可持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。

　　啟動(dòng)消費(fèi)任重道遠(yuǎn)

　　最后，我們談?wù)凣DP三駕馬車之一的消費(fèi)。消費(fèi)，這一在發(fā)達(dá)國(guó)家最重要的引擎，在中國(guó)卻很少發(fā)揮作用。短期看來(lái)，由于出口、房地產(chǎn)受到?jīng)_擊，勞動(dòng)密集型企業(yè)裁員，居民收入減少，消費(fèi)雖然現(xiàn)在看起來(lái)還穩(wěn)定，恐怕也很難逃脫增速下滑的命運(yùn)。過(guò)去兩年，股市下跌和房市疲弱已經(jīng)破壞了很多私人財(cái)富。由于中國(guó)儲(chǔ)蓄率很高，這些破壞沒(méi)有直接影響消費(fèi)。這是中國(guó)過(guò)去的優(yōu)勢(shì)。但是，這個(gè)優(yōu)勢(shì)也會(huì)在經(jīng)濟(jì)反轉(zhuǎn)后拖延消費(fèi)啟動(dòng)的時(shí)間。因?yàn)樨?cái)富的再創(chuàng)造會(huì)率先進(jìn)入儲(chǔ)蓄，而不是消費(fèi)。

　　長(zhǎng)期看來(lái)，消費(fèi)的啟動(dòng)是筆者能夠看到的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并且長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的希望。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，任重而道遠(yuǎn)。首先，要抓緊社會(huì)保障制度建設(shè)，增加群眾安全感，讓他們敢于消費(fèi)。其次，要增加農(nóng)民等弱勢(shì)群體收入，因?yàn)樗麄兊倪呺H消費(fèi)傾向更強(qiáng)烈。最后，抑制消費(fèi)的突出矛盾，如高房?jī)r(jià)、醫(yī)療貴等問(wèn)題也要勇敢解決。儲(chǔ)蓄需求下降，消費(fèi)需求才能迸發(fā)。

　　如此看來(lái)，GDP增速中的三駕馬車，出口依然熄火，投資也是強(qiáng)弩之末，消費(fèi)啟動(dòng)需要時(shí)間。我們能做的是要忘記股票市場(chǎng)的暴富機(jī)會(huì)，耐心等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，耐心等待股票市場(chǎng)上漲，做一個(gè)長(zhǎng)期投資者。(摩根士丹利 中國(guó)策略師 婁剛)