2008年，廣州的樓價是漲了還是跌了；2009年廣州樓市又將何去何從？持續(xù)調(diào)整了一年多的廣州樓市何時才能走出陰霾？何時才是“抄底”良機？

　　昨日，來自廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以及銀行界、社科院的各路專家學(xué)者齊集一堂，他們大多數(shù)認(rèn)為由于漲得快、跌得慢，廣州今年一手樓均價將達(dá)到9000元/平方米左右；而樓市回暖首先要經(jīng)濟(jì)回暖，開發(fā)商明年上半年日子最難過，預(yù)計明年樓市才會見底。

　　“如果去年是一個‘漲’字，今年就是一個‘降’字。”寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同如此概括廣州樓市。

　　降？相比最高位已跌去30%

　　他分析，2007年廣州的房價是“翹尾”的，就是一直往上漲；而今年的房價是“掉尾”的，就是一直往下降。雖然中間有所起伏，但是總體而言從年初的近萬元均價到9月份的8244元/平方米，相比去年10月的最高位11574元/平方米相比，已經(jīng)下降28.77%，近30%。

　　漲？今年均價比去年高一成

　　不少與會專家表示，廣州的樓價仍在高位運行。從年度均價來看，今年1月~9月的平均房價依然維持在9475元/平方米的高位，比去年年度均價8599元/平方米還高出10%，比今年9月份的均價8244元/平方米高出15%。

　　廣州經(jīng)緯房產(chǎn)資訊有限公司研究部經(jīng)理朱欣苑表示，估計2008年的成交量會在550萬平方米左右，相比去年801萬平方米，將下降28%左右。在價格上，今年9月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)達(dá)到了最低點8244元/平方米，但是11、12月份有一個新的變化，預(yù)計全年的成交均價在9000元/平方米左右。

　　之所以會出現(xiàn)年度樓價反而比去年高，韓世同分析，原因是2008年前8個月的月度均價都在9000和10000元以上，直到9月才回落到8244元/平方米。即便今年后三個月成交均價低于8000元/平方米，估計也很難將年度均價拉低到低于上年8599元/平方米的水平。

　　今年樓市就像“自由落體”

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫用“自由落體”來形容廣州2008的樓市情況。他表示，房地產(chǎn)是一個中心兩個基本點。中心就是客戶和購買力，兩個基本點一個是政府，一個是資金。2008年樓市走低，原因是價格超過了消費者承擔(dān)能力。

　　他表示，去年資本市場關(guān)門,沒有了中心，也沒有了兩個基本點的支撐，2008年只能是“自由落體”。

　　易居華南區(qū)副總經(jīng)理梁永光表示，今年9、10月份可能是一個低點，到今年年底可能就會有一個更低點。整個回暖，估計會到2010年。資深銀行業(yè)人士梁東暉表示，從中期看。樓市會跌到2010年，什么時候起來，要看經(jīng)濟(jì)何時起色。

　　樓市回暖關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)回暖

　　“全世界樓市都是反映經(jīng)濟(jì)形勢的，樓市出現(xiàn)泡沫比經(jīng)濟(jì)要更快，中國樓市其實在次貸危機爆發(fā)前就出現(xiàn)了拐點”，廣州社科院科研處處長彭澎認(rèn)為，樓市要回暖關(guān)鍵要經(jīng)濟(jì)回暖，“即使二次置業(yè)房貸政策放松也不會讓樓市反彈”。彭澎參照美國1929~1933年經(jīng)濟(jì)危機，“美國當(dāng)時爆發(fā)了5年，復(fù)蘇用了10年”，從而彭澎預(yù)計，“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)明年上半年可能達(dá)到冰點，經(jīng)濟(jì)調(diào)整將達(dá)到兩年，復(fù)蘇期則要三到五年”。

　　對于房價走勢，彭澎認(rèn)為，“明年上半年才會見底，并將在底部運行一段時間，明年整體趨勢是前低后高”，“目前個別城市的樓市成交放大并非是因為樓市抄底，只有當(dāng)什么錢都進(jìn)去才是抄底”。

　　看空 明年信貸依舊緊縮

　　資深銀行業(yè)人士梁東暉表示，他看空明年樓市。他表示，房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，雖然國家出了四萬億的資金政策，但是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，依然是信貸收縮，而不是信貸擴張。

　　在消費環(huán)節(jié)上，易居華南區(qū)副總經(jīng)理梁永光同樣不看好。他表示，股市一跌，不少人原來購房的首期款可能都沒有了，所以2009年在樓市還是一個在尋底的過程。

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫卻不這么認(rèn)為，他很期待2009年的剛性需求。他表示，老百姓憋了五年的購房需求將在2009年爆發(fā)，比如深圳和北京的萬人購房團(tuán)。(記者蔣悅飛、李婧)