“我們面對的可能是冰河時(shí)期，投資者應(yīng)有最壞打算。”近日，中原集團(tuán)主席施永青對本報(bào)記者表示，樓市發(fā)生巨變，炒家應(yīng)盡快退出市場，有借貸壓力的投資者應(yīng)盡快套回現(xiàn)金還債，而有實(shí)力的投資者與自住買家可選擇性地入市。

　　施永青表示，財(cái)富有兩大類，第一類是實(shí)物，包括房地產(chǎn)與一些容易儲(chǔ)存、方便交換的商品等；第二類是股票、債券、鈔票等。他認(rèn)為第一類財(cái)富的優(yōu)點(diǎn)是直接擁有、有操控權(quán)、可以拿來自用，因此在他自己的投資組合中長期保持40%地產(chǎn)和10%的黃金，作為保險(xiǎn)之用。

　　目前樓市不可低價(jià)套利

　　然而，在目前的樓市現(xiàn)狀下，施永青表示投資者要謹(jǐn)慎對待，不要視目前的樓市為低價(jià)入市、高價(jià)套利的階段，而是要認(rèn)真考慮自己的持貨能力：“如果借貸比率過高的話，就應(yīng)該減持，套回現(xiàn)金去還債；最安全是不欠銀行錢，起碼也不應(yīng)讓借貸的比例超過樓價(jià)的一半。”

　　持這種觀念是因?yàn)槭┯狼嗾J(rèn)為投資者要做好心理準(zhǔn)備：預(yù)期經(jīng)常性收入減少；預(yù)期自己隨時(shí)可能急需現(xiàn)金；預(yù)期利息可能掉頭上升；預(yù)期租金會(huì)有所下跌；預(yù)期租客可能會(huì)遷出。

　　投資策略

　　施永青堅(jiān)持：“少賺一點(diǎn)沒有所謂，最重要的是不要令自己失去翻身能力�！彼�建議炒家應(yīng)盡快退出市場，投資者與自住買家則可以有選擇性地入市。

　　炒家：應(yīng)盡快降價(jià)出貨

　　炒家指的是只夠錢付首期，但缺乏足夠的經(jīng)常性收入長期供樓的投資者。目前這種炒家根本無條件繼續(xù)守下去，因此施永青勸告他們不可心存由短線投機(jī)改為長線投資的僥幸心理，否則損失會(huì)不斷擴(kuò)大。他認(rèn)為，投機(jī)者一旦確認(rèn)樓市已轉(zhuǎn)勢時(shí)，就應(yīng)該下定決心，第一時(shí)間退出市場，甚至不惜放棄價(jià)位。最不智的做法是死守不切實(shí)際的心理關(guān)口，令虧損不斷擴(kuò)大。

　　樓市周期的特色是“尖頂平底”，即快跌慢復(fù)蘇，因此在跌市時(shí)一定要忍得住，不要見到前所未見的低價(jià)，就視作“筍盤”快速入市，除非預(yù)期可賺到的差價(jià)在15%以上才可考慮入市。

　　自住買家：或未到最低價(jià)時(shí)

　　目前有需要亦有能力的用家只看不買，擔(dān)心樓價(jià)尚未跌到最低的水平。施永青認(rèn)為，如果自住買家一定要等樓價(jià)最低的時(shí)候買樓，現(xiàn)在可能還未到最好的時(shí)候；但如果買家有足夠的負(fù)擔(dān)能力，選擇早點(diǎn)改善生活亦無不可。

　　他表示贊同物業(yè)所具有的投資作用，但他見過不少自住買家由于過度考慮投資功能而忽略了自用的需要，以至在樓價(jià)急升時(shí)才追價(jià)，低價(jià)入市的機(jī)會(huì)反不如沒有那么計(jì)較價(jià)位的自住買家。不過他還是強(qiáng)調(diào)買家們不要為買樓而影響原有的生活素質(zhì)，更不要因買樓而增添自己的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。