當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及其對(duì)銀行業(yè)的影響，正在引起人們的廣泛關(guān)注，本文在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)和未來發(fā)展進(jìn)行分析與展望的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)銀行業(yè)受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行評(píng)估。目前房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。從房地產(chǎn)信貸規(guī)模來看，目前我國(guó)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)仍處可控范圍。

　　⊙交通銀行研究部

　　房地產(chǎn)周期結(jié)構(gòu)性調(diào)整尚未完成，行業(yè)景氣仍將下行

　　1、景氣指數(shù)持續(xù)回落，房地產(chǎn)投資增速下降已經(jīng)成為必然。2008年11月份我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)為98.46，比10月份回落1.22點(diǎn)，比去年同期回落8.13點(diǎn)。已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月在不景氣空間運(yùn)行。

　　在信貸持續(xù)緊縮的格局之下，隨著市場(chǎng)觀望情緒的彌漫，企業(yè)投資的意愿和后續(xù)動(dòng)力均顯不足，房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的持續(xù)性不強(qiáng)，而且近期房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)開始顯示出下降的趨勢(shì)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為22.7%，增幅比1-10月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2、全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比開始下降，房?jī)r(jià)調(diào)整將全面蔓延。11月份，我國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5%。這是今年以來漲幅較上月回落最大的一次，也是環(huán)比連續(xù)第四個(gè)月下降。

　　房屋銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量也在逐月增加，整體房屋銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市從4月份的5個(gè)增加到11月份的49個(gè)。說明房?jī)r(jià)已經(jīng)由原來的局部城市調(diào)整向全國(guó)性房?jī)r(jià)下跌發(fā)展。

　　3、信貸審慎與銷售放緩導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈全面趨緊。作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與資金充裕程度息息相關(guān)。截至2008年11月，國(guó)房景氣指數(shù)已連續(xù)出現(xiàn)12個(gè)月下滑，這也是2000 年以來該指數(shù)的第四次持續(xù)下滑。而該指數(shù)的歷次下降都與房地產(chǎn)資金來源指數(shù)的下降如影相隨。資金困局依然是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降的主要原因。而信貸總量控制加強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遇到困難共同造成了當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局。

　　信貸審慎對(duì)國(guó)房景氣下降的影響，甚至超過銷售增速下降所帶來的影響。而信貸審慎的格局如有所改善，也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)景氣度的提升，如2004 年2 月至2005 年12 月間就是如此。因此如果未來信貸繼續(xù)有所放松，則國(guó)房景氣指數(shù)又會(huì)恢復(fù)上升。

　　4、市場(chǎng)供求失衡預(yù)示未來房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌。2008年1-11月份，全國(guó)商品住宅竣工面積增長(zhǎng)6.1%，銷售面積則下降18.8%，一改2006和2007兩年供應(yīng)增速回落，銷售加速上升導(dǎo)致銷售竣工比大幅攀升的態(tài)勢(shì)，今年1-11月銷售面積與竣工面積比為1.4，遠(yuǎn)低于去年同期1.9的水平，表明市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況已有所緩解。而供應(yīng)的釋放和需求的萎縮已經(jīng)相當(dāng)明顯。截至11月末，商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.2%，增幅比1-10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，今年以來呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這一切都表明市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

　　從歷史上看，商品房空置面積和價(jià)格之間存在密切的相關(guān)性。當(dāng)前庫存持續(xù)高漲，而價(jià)格的變化相應(yīng)滯后，高庫存對(duì)價(jià)格的壓力在不斷累積，我們認(rèn)為市場(chǎng)加速進(jìn)行調(diào)整的可能性大幅增長(zhǎng)。如果需求進(jìn)一步萎縮，全國(guó)房屋銷售均價(jià)可能進(jìn)一步回落。而廣州、深圳等去年漲幅巨大的城市，雖然今年以來房?jī)r(jià)下跌明顯，但未來仍有進(jìn)一步下跌的空間。

　　5、救市政策不足以改變市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，但可輕減房?jī)r(jià)大幅下降風(fēng)險(xiǎn)。繼10月22日，財(cái)政部和央行出臺(tái)了多項(xiàng)政策支持居民購房之后，國(guó)務(wù)院又在12月17日推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三大政策措施，其中包括放松改善性住房的二套房貸政策。與此同時(shí)，各地政府的陸續(xù)推出系列救房市政策。此次中央的政策的救市力度超過市場(chǎng)預(yù)期，如貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍和最低首付款比例下調(diào)為20%，如此大力度的救市政策表明中央政府保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的態(tài)度較為明確，如果市場(chǎng)依然持續(xù)低迷，未來仍將有利好政策出臺(tái)�？傮w來看我們認(rèn)為此次政策短期內(nèi)將有利于刺激需求，但由于貸款利率下浮和降低首付比例這兩個(gè)政策都可能增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)和縮小銀行的利差，因此商業(yè)銀行在執(zhí)行新政方面會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，而且，由于國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響在2009年將會(huì)表現(xiàn)得更為突出，歷史數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)周期一般會(huì)持續(xù)三到四年，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年才剛開始調(diào)整，因此我們認(rèn)為，救市措施并不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)景氣繼續(xù)下行的趨勢(shì)，但可以減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前銀行業(yè)受房地產(chǎn)市場(chǎng)變化影響的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控

　　根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來源的不同將房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響銀行的渠道分成以下兩種：一是信貸風(fēng)險(xiǎn)渠道，即貸款抵押品價(jià)值的嚴(yán)重下降及房地產(chǎn)市場(chǎng)上的借款人違約率不斷上升的風(fēng)險(xiǎn)。二是“第二回合”效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，即某一時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格下降通過影響宏觀經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境，進(jìn)而影響到銀行穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、目前房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。第一，從房地產(chǎn)信貸規(guī)模來看，目前我國(guó)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)仍處可控范圍

　　首先，房地產(chǎn)貸款在銀行業(yè)貸款總額中占比并不算高。根據(jù)央行提供的數(shù)據(jù)，到2008年9月底，我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款余額為3.3萬億，占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的11.1%左右，占GDP的比例為12%左右(2007年底數(shù)據(jù))。而美國(guó)2007年6月份按揭貸款余額占全部貸款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.97萬億元，占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的6.66%左右。而美國(guó)2007年6月份房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部貸款余額的23%。

　　2008年9月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.3萬億元，占全國(guó)性商業(yè)銀行人民幣貸款余額的18%左右。而美國(guó)在次貸危機(jī)爆發(fā)前的這一比例是53%，而且美國(guó)這一數(shù)字中并不包括由非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的數(shù)以萬億美元計(jì)的抵押貸款衍生產(chǎn)品，而這些衍生產(chǎn)品在美國(guó)銀行業(yè)的投資組合中占很大比例。相比而言，我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比并不高，而且我國(guó)也不存在房地產(chǎn)貸款的相關(guān)衍生產(chǎn)品，商業(yè)銀行直接面對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

　　其次，目前我國(guó)房地產(chǎn)貸款的不良率仍處較低水平。以上海市為例，至2008年9月末，全市中外資銀行住房開發(fā)不良貸款余額21.1億元，比年初減少4.4億元。不良貸款率為0.97%，比年初下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。全市中外資銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房不良貸款余額20.7億元，不良率為0.67%，分別比年初減少0.5億元和下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款的不良資產(chǎn)仍處于雙降過程中。即使房?jī)r(jià)下跌幅度很大的深圳市，上半年個(gè)貸不良率也只有0.79%。所以，迄今為止房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整并未對(duì)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)造成明顯影響。

　　最后，我國(guó)商業(yè)銀行大量抵押貸款都是以房地產(chǎn)及土地作為抵押物，這部分貸款將受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的直接影響。當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我國(guó)人民幣貸款余額29.6萬億計(jì)算，那么就有19萬億以上的貸款處于房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)威脅之中。

　　第二，從客戶的脆弱性角度看，我國(guó)居民家庭的負(fù)債率并不高，居民償債能力很強(qiáng)

　　國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在房?jī)r(jià)下跌過程中，按揭貸款的違約率會(huì)有所上升，從1998到2001年，香港房?jī)r(jià)下跌了30%，按揭違約率從0.2%上升到1.4%。在所有市場(chǎng)，按揭違約率上升在房?jī)r(jià)下跌及經(jīng)濟(jì)下滑過程中都難以避免。但比較而言，由于我國(guó)居民家庭負(fù)債率并不高，這種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

　　首先，由于我國(guó)居民長(zhǎng)期的儲(chǔ)蓄偏好，導(dǎo)致我國(guó)居民家庭的負(fù)債率很低。從按揭貸款占居民儲(chǔ)蓄的比率來看，到2007年底，我國(guó)的這一比例只有17%，遠(yuǎn)低于韓國(guó)、新加坡等國(guó)家。

　　其次，中國(guó)居民除了住房按揭貸款之外，其他類型消費(fèi)貸款的占比相當(dāng)小。到2007年未，我國(guó)其他類型消費(fèi)貸款占所有貸款的比例只有3%，占我國(guó)GDP的比例也只有3%。而在美國(guó)，到2007年6月底，除按揭貸款之外的其他類型消費(fèi)貸款余額占到美國(guó)GDP的23%。相比而言，即使發(fā)生美國(guó)那樣的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄規(guī)模也足以償還按揭及消費(fèi)類貸款可能出現(xiàn)的損失，銀行不會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性問題。

　　還有，我國(guó)住房按揭貸款有嚴(yán)格的首付占比規(guī)定。在美國(guó)許多購房者是沒有支付首付的，而且還享受到相關(guān)的利率優(yōu)惠，因此導(dǎo)致在房?jī)r(jià)下降過程中，銀行成為最直接的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。而相比而言，我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)按揭貸款首付比例的規(guī)定較為嚴(yán)格。從理論上說，房?jī)r(jià)下跌必須超過30%以上銀行才會(huì)受損失。因此我國(guó)發(fā)生系統(tǒng)性銀行危機(jī)的可能性極小。

　　第三，從開發(fā)貸款角度來看，目前開發(fā)商面臨較大資金困難，開發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)上升

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源指數(shù)來看，2008年以來持續(xù)下滑，從7月份開始已經(jīng)低于100，落入不景氣空間。

　　從資金的緊張程度上看，這一輪房地產(chǎn)的下行風(fēng)險(xiǎn)要大于2004年，當(dāng)時(shí)行業(yè)主要面臨銀行信貸的劇烈收緊，而最近幾個(gè)月，我們觀察到房地產(chǎn)開發(fā)的多種來源資金增速都出現(xiàn)明顯下滑。

　　在這樣的情況下，開發(fā)商承受庫存的能力急劇惡化，沒有足夠的資金能力以抵御“以量換價(jià)”的長(zhǎng)期調(diào)整，如果銷售在短期內(nèi)仍不能回暖，開發(fā)商只有以一次性的價(jià)格調(diào)整到位來激活需求以緩解庫存壓力。盡管定金和預(yù)付款在開發(fā)資金中的比例從2004 年之后逐年下降，但2008 年其比重依然到達(dá)24%，甚至高于銀行貸款21%的比例。如果商品房銷售不能回暖，定金和預(yù)付款的增長(zhǎng)可能面臨進(jìn)一步下滑。同時(shí)，從2008 年上半年開始，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重迅速上升。但短期內(nèi)，由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸規(guī)模不會(huì)顯著放松，預(yù)計(jì)開發(fā)商資金緊張的情況在2008年四季度及2009年一季度將進(jìn)一步顯現(xiàn)，從而可能導(dǎo)致開發(fā)商貸款違約風(fēng)險(xiǎn)上升。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將間接給商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)帶來相應(yīng)影響。

　　第一，房地產(chǎn)投資下降將直接拉低我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，從而影響商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)環(huán)境

　　一直以來，固定資產(chǎn)投資都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大拉動(dòng)力量，近年來投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度在40%左右。而房地產(chǎn)投資又占到我國(guó)固定資產(chǎn)投資的18%左右。因此房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在7%左右(18%*40%)。因此，如果房地產(chǎn)投資下降20個(gè)百分點(diǎn)，則將導(dǎo)致我國(guó)GDP增速下降1百分點(diǎn)左右。

　　而經(jīng)濟(jì)減速必然導(dǎo)致貸款需求減少，銀行盈利下降。美國(guó)1955年以來的數(shù)據(jù)顯示，貸款與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本呈同周期變化 (相關(guān)系數(shù)0.57)。這表明如果我國(guó)房地產(chǎn)投資下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩的話，銀行業(yè)貸款增長(zhǎng)也將面臨考驗(yàn)。

　　而且，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率與GDP增長(zhǎng)也是密切相關(guān)的。有統(tǒng)計(jì)表明，銀行不良資產(chǎn)率對(duì)GDP增長(zhǎng)率的彈性為0.4左右,因此，如果GDP增速下降2.5個(gè)百分點(diǎn), 就可能導(dǎo)致不良資產(chǎn)率上升1%, 這意味著銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的上升和盈利的下降。

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將影響我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的開展，進(jìn)而影響商業(yè)銀行的盈利增長(zhǎng)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，直接影響商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。2008年以來，隨著針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行了主動(dòng)的收縮，導(dǎo)致上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增速比去年同期有了大幅回落，上半年開發(fā)貸款同比增幅為18%，比去年同期低8個(gè)百分點(diǎn)。而與此同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛的蔓延，房地產(chǎn)需求持續(xù)萎縮，交易量不斷下降，這也直接導(dǎo)致銀行住房按揭貸款增速的回落，上半年房地產(chǎn)按揭貸款同比增長(zhǎng)25.6%，增速比去年同期放緩7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還將影響到建材、建筑、裝修、家庭耐用品以及機(jī)械等行業(yè)的景氣程度，因此對(duì)這些行業(yè)的信貸增長(zhǎng)也會(huì)有抑制作用。而在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行盈利仍主要依靠信貸業(yè)務(wù)的情況下，信貸增長(zhǎng)的受限就意味著銀行盈利增速的放慢。

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將影響我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)環(huán)境

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)將影響資本市場(chǎng)穩(wěn)定，進(jìn)而對(duì)銀行融資環(huán)境產(chǎn)生影響。資產(chǎn)價(jià)格的下降則可能阻礙或延緩銀行業(yè)發(fā)展的步伐。因?yàn)樵谶@樣的情況下，銀行所需要的新資本可能越來越難以從股票或債券市場(chǎng)上所籌集，其融資成本也會(huì)越來越高。而且，在資本市場(chǎng)低迷的時(shí)候，銀行業(yè)通過資本市場(chǎng)進(jìn)行的收購兼并活動(dòng)也很難開展。此外，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)使得我國(guó)商業(yè)銀行在資產(chǎn)證券化方面將變得更加謹(jǐn)慎，這對(duì)銀行業(yè)的不良資產(chǎn)處置以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展等都有負(fù)面影響。

　　(本文摘自《2008-2009年中國(guó)銀行業(yè)發(fā)展報(bào)告》執(zhí)筆：唐建偉)