雖然建設(shè)部官員指出，增加保障性住房供應(yīng)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)。不過(guò)，仍有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，隨著政府9000億住房保障投資計(jì)劃的落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的格局將發(fā)生變化。房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)將被逐步攤薄，同時(shí)行業(yè)整合也將提速。

　　拉低周邊均價(jià)

　　市場(chǎng)人士分析，政府主導(dǎo)保障房建設(shè)，必然對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售利潤(rùn)率進(jìn)行限制，同時(shí)，周邊項(xiàng)目的售價(jià)也將受到一定的“負(fù)面影響”。保障性住房利潤(rùn)穩(wěn)定，但銷(xiāo)售毛利率較低，這將攤低房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)率。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，現(xiàn)在，很多城市的新盤(pán)項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)已經(jīng)充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時(shí)，還出現(xiàn)了與保障性住房進(jìn)行價(jià)格、戶型等方面對(duì)比的情況。他認(rèn)為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房?jī)r(jià)。

　　一份券商研究報(bào)告指出，根據(jù)對(duì)25個(gè)主要大中城市的統(tǒng)計(jì)，2009年保障房開(kāi)工規(guī)模都占全部建筑規(guī)劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達(dá)歷史最高水平。

　　另外，保障房建設(shè)啟動(dòng)后，也將加重商品房市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬(wàn)套保障房將對(duì)未來(lái)普通住宅房的銷(xiāo)售造成很大的壓力。他指出，在過(guò)去幾年，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場(chǎng)原來(lái)的供求關(guān)系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會(huì)延長(zhǎng)。

　　以北京為例，2008年1至11月，北京銷(xiāo)售住宅面積738.3萬(wàn)平方米，比上年同期下降52.4%。從9月份開(kāi)始，政策性住房銷(xiāo)售占比近半。到11月份，北京銷(xiāo)售住宅12808套，其中限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售占當(dāng)月住宅銷(xiāo)售套數(shù)比重48.7%。

　　加速行業(yè)洗牌

　　專(zhuān)家認(rèn)為，總體而言，住房保障投資對(duì)地產(chǎn)商而言可謂喜憂參半。政府投資的保障住房中，大多數(shù)將由地產(chǎn)商承建。萬(wàn)科等行業(yè)龍頭公司均表示，將參與保障住房的開(kāi)發(fā)。政府選擇承建商時(shí)，也將優(yōu)先選擇資質(zhì)優(yōu)良、規(guī)模較大的地產(chǎn)商。因此，在政策外力影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)洗牌的速度會(huì)進(jìn)一步加快。

　　“那些更容易獲得安居工程開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)，特別是國(guó)有企業(yè)將有更大的機(jī)會(huì)生存下來(lái)，而那些缺乏資金、粗放經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，他們面對(duì)的局面將更加嚴(yán)峻，所謂的‘過(guò)冬’也將更加漫長(zhǎng)和嚴(yán)酷�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳對(duì)媒體表示。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家介紹，9000億元投資計(jì)劃中的大部分需要開(kāi)發(fā)商參與投資和實(shí)施，尤其是6000億元的經(jīng)濟(jì)適用房投資，基本上都將有開(kāi)發(fā)商參與其中。

　　按照2007年新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)很低，但由于定價(jià)遠(yuǎn)低于商品住宅，銷(xiāo)售基本沒(méi)有問(wèn)題，這對(duì)于資金緊張、現(xiàn)有樓盤(pán)滯銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商而言，屬于低利潤(rùn)加無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，是理想的“蛋糕”。

　　房地產(chǎn)分析師吳迪萊指出，由于此前經(jīng)濟(jì)適用房占住宅市場(chǎng)供應(yīng)量不足一成，對(duì)商品房市場(chǎng)的影響非常小，但未來(lái)3年可能占到三成以上，再加上目前商品住宅正滯銷(xiāo)，因此，以普通住宅開(kāi)發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)正視這一市場(chǎng)變化。(記者 林喆）