2007年是土地為王，2008年是現(xiàn)金為王，2009年是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)為王

　　2009年第一周，王洪(化名)期盼的“牛”沒(méi)有到來(lái)，他監(jiān)測(cè)的全國(guó)土地拍賣(mài)市場(chǎng)仍然是一片“熊”氣。王是一家全國(guó)性知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的土地分析師�！斑@一周全國(guó)20多個(gè)城市推出的幾十宗住宅用地中，只有4幅成交，與2008年的土地熊市特征基本一致�！�

　　關(guān)鍵詞：觀望

　　云南某地級(jí)市的招商科科長(zhǎng)朱俊(化名)最近頻繁轉(zhuǎn)輾于北京、上海、廣州、成都等開(kāi)發(fā)商云集的城市，希望拉攏“如意郎君”。不過(guò)，他先后接觸了碧桂園、綠地、萬(wàn)通等知名開(kāi)發(fā)商之后發(fā)現(xiàn)，真正想動(dòng)身去他所在的城市考察的開(kāi)發(fā)商并不多。

　　“2009年，昆明推出的兩幅土地僅僅1分鐘就完成了底價(jià)交易，大多數(shù)城市的土地還是流拍的居多�！敝炜「嬖V《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，“土地市場(chǎng)的觀望氣氛仍在延續(xù)。”

　　朱俊所遭遇的尷尬，在世茂集團(tuán)一位開(kāi)發(fā)經(jīng)理看來(lái)再正常不過(guò)了�！�2008年幾乎所有的地產(chǎn)商都在觀望。有錢(qián)的屬于觀望，沒(méi)有錢(qián)的屬于休息、調(diào)整。”這位開(kāi)發(fā)經(jīng)理告訴記者，政府要考慮土地收益，企業(yè)更要考慮自己的經(jīng)濟(jì)效益。“2007年是企業(yè)拿錢(qián)搶不到地，2008年是企業(yè)沒(méi)錢(qián)拿地�！痹谶@種情況下，2009年土地市場(chǎng)大規(guī)模供地、拿地的現(xiàn)象都難以發(fā)生�！�2008年主要是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)拿地比較多，而民營(yíng)房地產(chǎn)商和外資房地產(chǎn)商都很少拿地。”

　　伴隨著地產(chǎn)商的觀望，土地的成交溢價(jià)也出現(xiàn)了顯著變化�！啊�9·27’新政之前，開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候，底價(jià)2.5倍以內(nèi)的都可以接受。但2008年以來(lái)，底價(jià)1.5倍之內(nèi)能夠接受的都是少數(shù)了，能夠底價(jià)成交的土地也是幸運(yùn)了。”世貿(mào)集團(tuán)的這位開(kāi)發(fā)經(jīng)理透露。

　　“土地觀望的態(tài)勢(shì)還要延續(xù)多久，現(xiàn)在還不好判斷，因?yàn)楝F(xiàn)在很多公司都沒(méi)有錢(qián)。2007年是土地為王，2008年是現(xiàn)金為王，2009年是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)為王。2008年很多公司的市值都降了60%以上，大家都在調(diào)整、休息、觀望。”嘉聯(lián)地產(chǎn)的土地分析師劉智勇認(rèn)為，如今很多上市公司都有五六年的土地儲(chǔ)備，“2009年是消化土地庫(kù)存的時(shí)候。”

　　關(guān)鍵詞：庫(kù)存

　　實(shí)際上，土地一直被地產(chǎn)商當(dāng)做稀缺資源進(jìn)行周期性操作�！耙话闱闆r下，一塊地從拿地到建成需要3年的時(shí)間，加上一些人為囤地的現(xiàn)象，有的項(xiàng)目會(huì)被拉長(zhǎng)到七八年，所以在樓市低迷的時(shí)候，大多開(kāi)發(fā)商即使不買(mǎi)新的土地，還是有項(xiàng)目可做的�！背啥家患议_(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，連開(kāi)發(fā)速度驚人的萬(wàn)科也以縮減開(kāi)工面積來(lái)應(yīng)對(duì)這兩年的樓市低迷，“誰(shuí)還會(huì)大量買(mǎi)地呢？”

　　戴德梁行住宅部主管蔣尚禮研究發(fā)現(xiàn)，目前土地市場(chǎng)庫(kù)存屬于“主動(dòng)性積壓”�！�1998～2008年的10年間，全國(guó)范圍內(nèi)，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購(gòu)置總量的62%，有近40%的土地滯壓在發(fā)展商手中�！彼�說(shuō)，土地市場(chǎng)的走熊，對(duì)于大多開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有主動(dòng)下手的必要。

　　然而，土地的價(jià)格是根據(jù)房子的價(jià)格波動(dòng)的。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表明，房?jī)r(jià)如果下跌10%，那么土地價(jià)格會(huì)下跌30%；反之亦然，如果房子上漲10%，土地就上漲30%�！�2005年、2006年政府按計(jì)劃縮量供應(yīng)土地，2007年放量供應(yīng)，但2008年面臨市場(chǎng)冷淡被迫縮量供應(yīng)。大部分城市的2008年土地供應(yīng)只完成了60%左右，這還包括保障性住房的土地供應(yīng)�！笔Y尚禮說(shuō)。

　　然而，站在朱俊的角度來(lái)看，土地囤在開(kāi)發(fā)商手里，要比囤在地方政府手里要好�！胺康禺a(chǎn)投資仍然是地方經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大保障性住房都需要地方財(cái)政來(lái)支撐，土地出不去，哪兒去找那么多錢(qián)啊？”

　　據(jù)記者了解，2008年下半年以來(lái)，地方政府為消化“庫(kù)存”降低了不少身段，有的土地直接在2007年地價(jià)的基礎(chǔ)上打了3折，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)附近樓市的跌幅。加上地方政府頻出的稅收優(yōu)惠等“救市政策”，土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　“即使是在熊市，也要想辦法把土地賣(mài)出去�！边@是朱俊從分管市長(zhǎng)那里接到的命令。

　　關(guān)鍵詞：運(yùn)氣

　　從2008年土地財(cái)政的難堪可以理解朱俊接到的這道“命令”。

　　重慶、南京、上海等市場(chǎng)土地交易中心公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2008年當(dāng)?shù)氐母黝愅恋爻鲎尳鹗杖氩蛔?007年的四分之一。

　　面對(duì)日益加大的土地財(cái)政壓力，地方政府開(kāi)始采取措施自救，有些地方甚至調(diào)整土地政策，喊出了“歡迎抄底”的口號(hào)。

　　據(jù)朱俊透露，他在與開(kāi)發(fā)商接觸的過(guò)程中了解到，遼寧、湖北部分二三線城市，甚至?xí)�暗地里根�?jù)開(kāi)發(fā)商投資項(xiàng)目不同，對(duì)成交的土地出讓金給以不同級(jí)別的優(yōu)惠。其實(shí)就是打著支持城市發(fā)展的旗號(hào)，將土地出讓金的一部分再返還給企業(yè)。朱俊透露，部分項(xiàng)目的返還比例可以達(dá)到30%，甚至50%。

　　一方急著賣(mài)，一方不急于買(mǎi)。

　　“從目前的情況看，2009年的土地市場(chǎng)肯定有一波抄底，關(guān)鍵是看你抄得準(zhǔn)不準(zhǔn)，目標(biāo)土地是不是符合自己的企業(yè)戰(zhàn)略，這中間或多或少還是有些運(yùn)氣的成分�！鄙鲜龅某啥奸_(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人這樣總結(jié)道，股市不由你，土地市場(chǎng)也是一樣，并不是每個(gè)人都可以抄到底的。

　　劉智勇分析認(rèn)為，2007年在中國(guó)土地市場(chǎng)上翻云覆雨的外資開(kāi)發(fā)商如九龍倉(cāng)、新鴻基，以及內(nèi)地的房企大鱷萬(wàn)科、碧桂園、恒大等，在2008年鮮有動(dòng)作，2009年也將以觀望為主。“而得益于政策支持的央企房地產(chǎn)商近期頻頻傳出要?jiǎng)邮值南�息，不過(guò)他們更善于壓價(jià)�！�

　　“按照規(guī)律來(lái)看，土地市場(chǎng)的回暖滯后于樓市的回暖�！蓖鹾楦嬖V記者，在現(xiàn)今的市場(chǎng)狀態(tài)下，敢于逆市拿地的開(kāi)發(fā)商，更多的是在試自己的“賭運(yùn)”。(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：張明)