法國經典喜劇電影《虎口脫險》中有這樣一個情節(jié)：因為關門時的震動，賓館房間的門牌轉了180度，“9”號房和“6”號房來了個互換，導致劇中人物該進9號房的進了6號房，而該進6號房的進了9號房。于是，陰差陽錯，發(fā)生了令人捧腹的故事。

　　有人說，這樣的故事也將發(fā)生在2009年的中原樓市，房地產市場的震蕩將把鄭州房價“震”回到2006年的基礎上。不知這會不會只是購房人的一個夢想？

　　鄭州樓市有泡沫

　　不久前，鄭州市房管局有關領導接受記者采訪時表示，鄭州的房地產市場從2006年9月才開始出現泡沫，之后房價以20%的速度上漲，但是只經過一年多的積累，泡沫度不算高，市場基本面也是健康的。也許只是一種巧合，正是在2006年9月，鄭州市上榜“中國城市生活質量排行榜”中的“不能承受所在城市的房價”城市名單，當時有大部分被調查的鄭州居民表示：房價上漲過快而“不能承受”。

　　雖然鄭州房價的“泡沫度不算高”，但總還是有的，有就應該被擠掉。那么，目前鄭州房價的泡沫會有多大呢？下面的一組數字也許能說明一些問題。

　　鄭州市統(tǒng)計局公布的資料顯示，2006年鄭州市商品住宅均價每平方米2691元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11822元；2007年鄭州市商品住宅均價為每平方米3552元，漲幅為31.99%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13692元，增幅為15.8%；2008年鄭州市商品住宅均價為每平方米3994元，漲幅為12.44%，城鎮(zhèn)居民可支配收入全年的數字還沒有出來，但是上半年的數字為7990元，增長14.6%。

　　房價漲跌由供求關系決定，而房價的高低，應與當地居民的收入相比。從以上數字可以看出，2008年鄭州市商品住宅價格漲幅與居民可支配收入增幅相當。但是，2007年的房價漲幅卻遠遠高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長。那么，如果按2007年房價漲幅與居民可支配收入增幅相當計算，2007年鄭州市商品住宅均價應為每平方米3100元左右，而2008年的商品住宅均價應為每平方米3500元左右。

　　三重壓力促下行

　　河南中原地產高級市場分析師李明明說，從市場面上講，有三重壓力迫使房價下行：保障房大量入市、市場供大于求和開發(fā)商資金緊張。

　　2007年以來，政府已多次表示要加大對保障性住房的投入。為刺激內需，2008年保障性住房的投入再次加碼，分三年投入9000億元，平均每年新增130萬套經濟適用房。目前，我國的保障性住房供應量占到全國房地產市場總供應量的5%左右，全國又有9000億新增投入，對市場造成影響的主要是其中的400萬套經濟適用房。根據近幾年全國住宅銷售量的平均增速(約20%)測算，若在2009~2011年每年分別增加130萬套經濟適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設的關鍵一年，保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達到20%。不少業(yè)內人士認為，國家的保障房屋建設計劃將加重中低收入者的觀望心態(tài)，打亂市場預期，市場上一部分人本應進入便宜的商品房市場，但受保障房的影響，轉向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求，這將延長正處于下降周期的房地產市場調整期。更有業(yè)內人士分析說，如果保障房占商品房市場需求的20%，意味著商品房市場20%份額被分流，價格也將下跌20%才能達到市場平衡。保障房的建設也將使房地產的格局發(fā)生重大變化，普通住房無論從數量上還是從房價上都會和保障性住房看齊，以保障性住房為主。此前住宅開發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅，而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代。

　　與此同時，今年我國商品房供過于求的局面將更為嚴峻。2008年商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積均呈增長趨勢，全年同比增幅在5%左右。但是與此相反，2008年銷售量同比持續(xù)下降，全國商品住宅銷售面積5億平方米左右，同比下降20%左右。數字顯示，截至2008年10月，全國商品房空置面積已達到1.33億平方米。如果今年仍然保持2008年的銷售水平，那么銷售量和供應量之間的差距將不斷拉大，供過于求的形勢將比較嚴峻。此外，2008年投入的增長和銷售的下滑，以及開發(fā)商貸款門檻的提高，直接導致了開發(fā)企業(yè)的資金緊張。有市場人士直言，2008年開發(fā)商還沒感覺到劇痛，只是錢緊張了，今明兩年沒錢花時，就有可能開始破產。

　　三個方面的壓力在鄭州市場的表現也是非常明顯的。根據《鄭州市2008年—2012年住房建設規(guī)劃》，2008年、2009年、2010年三年住房建設總量為3207.5萬平方米，其中各類保障房為555.5萬平方米，占17.3%。據王牌企劃機構的統(tǒng)計，截至2008年12月底，鄭州市商品房累計可售面積(2005年以來商品房累計預售面積減去累計銷售面積)高達865.12萬平方米，其中商品住房累計可售面積達到660.05萬平方米，同比增長73.06%，比鄭州2008年商品住宅銷售總量還多出100萬平方米。也就是說，如果2009年鄭州市場銷售形勢不能好轉的話，僅存量房面積一年還賣不完，開發(fā)企業(yè)手中等待市場消化的規(guī)模繼續(xù)攀高，面臨的銷售壓力進一步加大。而鄭州市統(tǒng)計局2008年8月公布的對全市50家重點房地產企業(yè)上半年開發(fā)與銷售經營情況的專項調查表明，66%的企業(yè)上半年銷售面積出現下滑，42%的企業(yè)因資金緊張導致蓋房面積減少，只有6%的企業(yè)表示資金來源充裕。下半年銷售萎縮更加明顯，開發(fā)企業(yè)資金緊張的壓力進一步加大。

　　2008年鄭州房地產市場的情況表明，一方面，開發(fā)企業(yè)對房地產市場前景的預期不樂觀，只好放緩開發(fā)節(jié)奏，施工、新開工、竣工面積增速放緩，防止后期銷售不暢的風險。調查發(fā)現，鄭州市開發(fā)企業(yè)面對樓市成交量萎縮、全國樓市形勢不好的局面，手中的多個項目都放慢開發(fā)速度或停滯，希望等到今年形勢好了再開發(fā)建設。另一方面，開發(fā)企業(yè)以前非理性的運作房地產市場和國家宏觀調控的效果顯現，加上受金融風暴的影響，消費者對未來收入增加缺乏信心，多種因素造成了如今商品房銷售面積和銷售額出現下降，商品房銷售有價無市，消費者購房心理變得更加理性，持幣觀望氣氛漸濃，房地產銷售市場持續(xù)低迷。

　　降價“救市”是大勢

　　今年1月6日，在住房和城鄉(xiāng)建設部網站上貼出了一份名為《采取綜合性措施，促進房地產市場健康發(fā)展》的公告，由住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行四部委聯合發(fā)布。公告中，官方首次肯定了開發(fā)商主動降價的行為。同時認為，目前各地房價出現了一定的回落，但與社會預期還有差距，仍高于普通居民支付能力，激活房地產市場的關鍵還在于房價的合理定位。

　　1月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在全國建設工作會議上告誡地方政府，不許再越權出臺稅收、財政等刺激房地產市場的政策“救市”。

　　鄭州市2008年房地產市場運行情況表明，當年鄭州市商品住宅新增投放面積累計808萬平方米，比2007年減少100多萬平方米，下降12%左右；銷售面積累計完成568萬平方米，比上一年少賣260多萬平方米，下降了32%左右。供銷倒掛現象比較明顯，銷售形勢不容樂觀。而鄭州市目前市場上600多萬平方米的存量商品住宅，以及根據《鄭州市2008年—2012年住房建設規(guī)劃》將推向市場的5500多萬平方米的建設量，將使房地產市場的銷售壓力進一步加大。

　　從中央四部委的降價“勸導”，到住房和城鄉(xiāng)建設部部長親自出面制止地方政府越權“救市”，再到房地產市場的銷售不暢，這一切都表明樓市之所以疲軟，顯然與開發(fā)商不降價或降價不到位有一定關系，歸根結底是開發(fā)商錯誤判斷了當前形勢。這一系列政策傳遞的信息是，開發(fā)商既不能依賴于政府救市，更不能存有暴利幻想，而是要積極自救，降價銷售是必要的自救手段，以降價拉升成交量來挽救低迷的房地產市場已是大勢所趨。

　　業(yè)內人士認為，決定房地產走勢的還是市場本身，房價目前泡沫仍然太大，下跌的趨勢難以改變，只要宏觀經濟沒有見底，房價也不樂觀，“今年回暖的希望不大”，房價將出現明顯回落，估計未來兩年全國平均房價下跌15%~20%，房地產投資增速也將大幅下滑。

　　李明明的觀點更為鮮明，他認為前兩年的房地產大牛市，使得部分房地產開發(fā)商認為房價只漲不跌，加大投入房地產市場的資金力度。但在市場蕭條時，“是肯定會出現爛尾樓的，這是房地產市場的必然規(guī)律，就算去年沒出現，今后兩年也會出現”。他預計，前幾年大規(guī)模將資金投入房地產市場的開發(fā)企業(yè)將在今明兩年面臨被淘汰的壓力，“開發(fā)企業(yè)死掉一批是必然的”。