-樓市回暖是暫時的，這波行情估計(jì)走不長。

　　-連續(xù)7年上漲的上海樓市，僅僅靠8個月的調(diào)整是不夠充分的，深度調(diào)整需要2到3年，樓市可能要到2011年見底。

　　-市場是只無形的手，第一季度市場回暖假不了。

　　-這波回暖行情在很大程度上讓開發(fā)商喘了口氣。

　　-開發(fā)商應(yīng)該珍惜這波回暖行情，不應(yīng)該再次漲價，應(yīng)該心平氣和地賣房子。

　　——上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司總裁 陳穗建

　　行情

　　今年春節(jié)過后，全國樓市的成交量都連續(xù)回升，成交量持續(xù)增大，價格企穩(wěn)回升，這波上漲行情能否繼續(xù)？這波樓市反彈的主要動力是什么？

　　陳穗建：這波行情估計(jì)走不長。雖然上海樓市近期出現(xiàn)一波回暖現(xiàn)象，但樓市的調(diào)整趨勢沒有改變，目前的樓市回暖只是一波周期性反彈，對此我有兩點(diǎn)理由。

　　理由一是樓市要遵循市場的自然發(fā)展規(guī)律，連續(xù)7年的上漲房地產(chǎn)市場必須有調(diào)整的要求。2001年到2007年，雖然在這7年之中，2004年國家對房地產(chǎn)市場也出臺了一些抑制政策，但只有2005年下半年上海樓市出現(xiàn)了短暫的調(diào)整，隨后的2006年樓市依然伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)一路高漲。2008年隨著全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，上海樓市在5月份開始出現(xiàn)調(diào)整，成交量持續(xù)下滑，樓價止?jié)q局部下跌，但經(jīng)過八九個月后的2009年初市場出現(xiàn)了瞬間的回升。

　　按照市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調(diào)整，而僅僅8個月的時間是不夠充分的，從經(jīng)濟(jì)周期來看深度調(diào)整需要2年多，可能要到2011年見底。第二個理由就是全球金融危機(jī)對世界經(jīng)濟(jì)的影響面很廣、深度很深，對中國經(jīng)濟(jì)影響的結(jié)果還很難預(yù)料。雖然在中國政府各項(xiàng)刺激經(jīng)濟(jì)的措施影響下，樓市出現(xiàn)反彈，但不可否認(rèn)，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)這個外部因素將影響全國樓市繼續(xù)調(diào)整。1998年亞洲金融危機(jī)是目前離我們最近的例證�；謴�(fù)的過程用了很多年，由此看來，全球性金融危機(jī)對上海樓市的影響時間不會太短。

　　全國大城市中的剛性需求，在經(jīng)過八九個月的等待之后一次爆發(fā)性釋放，當(dāng)然也有政府一系列利好措施，比如房貸、契稅、利率、土地等相關(guān)政策是一根定時導(dǎo)火線。

　　很多人認(rèn)為這波行情的成交數(shù)據(jù)存在虛假成分，這波行情的真實(shí)性到底有多大?開發(fā)商應(yīng)該怎樣對待這波行情帶來的機(jī)遇？

　　陳穗建：市場是只無形的手，市場做不了假。目前政府對于樓市成交數(shù)據(jù)的監(jiān)督和公布已經(jīng)非常透明，就拿上海來說，通過網(wǎng)上備案和成交記錄，是完全將成交量和成交價格公布出來的。上海奧林匹克花園在今年一季度一共賣出了200多套房子，銷售金額達(dá)到了2個多億，這些都是完全真實(shí)的。

　　這個行情很難得，在經(jīng)過8個多月的市場慘淡之后，這波回暖行情在很大程度上讓開發(fā)商喘了口氣。我想說，作為開發(fā)商應(yīng)該珍惜，而不應(yīng)該再次漲價，應(yīng)該心平氣和地賣房子，畢竟這次成交量放大的樓盤中，還是那些有價格促銷的房子賣得最好，而且房地產(chǎn)調(diào)整可能還在繼續(xù)，調(diào)整的時間也不會很短。

　　當(dāng)然對于自住型的購房者，只要價格能夠合理承受，這個階段也可以出手購買，畢竟各種刺激措施使自住型購房者所承擔(dān)的供房成本下降了很多。

　　樓市在這次金融危機(jī)中進(jìn)行調(diào)整，會不會出現(xiàn)中國前幾年家電行業(yè)大洗牌的結(jié)果？

　　陳穗建：房地產(chǎn)產(chǎn)品與家電產(chǎn)品不同，所以樓市不會出現(xiàn)家電行業(yè)那樣的大規(guī)模兼并重組，但“全民房地產(chǎn)”的模式將被改變，一批低端住宅的開發(fā)商會被淘汰。

　　伴隨著樓市的深度調(diào)整，明年房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨重新洗牌的考驗(yàn)。這次金融危機(jī)將會改變?nèi)�民做地產(chǎn)的模式，可能會出現(xiàn)“國進(jìn)民退”的狀況。

　　中國市場經(jīng)濟(jì)走了30年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場化走了20多年，這20年來都是發(fā)展商來推動這個市場的發(fā)展，政府那時沒有意識到地產(chǎn)市場那些關(guān)系民生的問題。在近幾年，政府意識到要解決那些承受不了房價的老百姓的居住問題，不可能把這個任務(wù)交給市場去完成，因此政府將介入到諸如限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的開發(fā)建設(shè)中，所以我說是“國進(jìn)”了。國有企業(yè)會主導(dǎo)低端住宅的開發(fā)建設(shè)，那些開發(fā)低端住房產(chǎn)品的中小開發(fā)商將被擠出這個市場，所以說是“民退”了。

　　今后的地產(chǎn)市場將出現(xiàn)政府主導(dǎo)開發(fā)低端住宅、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)中高端住宅的兩元化格局，那么那些做不了高端住房的開發(fā)商肯定要被淘汰，接下來中國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入品質(zhì)制勝的時代。

　　中國地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的方向在哪里，會否繼續(xù)出現(xiàn)高速的增長？

　　陳穗建：做房地產(chǎn)應(yīng)該是城市包圍農(nóng)村，而不是農(nóng)村包圍城市，所以中國地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展還是要在大城市發(fā)展，只有大城市才能將品牌做好。

　　房地產(chǎn)市場經(jīng)過這么七八年的高速發(fā)展，已經(jīng)把大城市中積累的剛性需求消化得差不多了，加上計(jì)劃生育政策的執(zhí)行，我覺得市場供需雙方接近平衡，市場開始進(jìn)入，差不多飽和了。樓市再一次快速發(fā)展，除了宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，還要要依靠城市化進(jìn)程的推進(jìn)和新農(nóng)村的建設(shè)。