以2009年1月的中心區(qū)均價為基準(zhǔn)，京滬樓市未來五年還可能再翻一番！我的此言一出，如一石激起千層浪，引發(fā)諸多爭議。我在網(wǎng)上搜了一搜，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟學(xué)會的副秘書長王建比我還牛，4月24日，王建在南京放膽預(yù)言京滬寧等大城市的房價10年內(nèi)至少要漲3倍，“大膽些說，會漲5倍！”

　　唐朝京城長安是當(dāng)年的國際大都市，公元878年，16歲的白居易首次進京，放下書包就去拜訪名士顧況，顧況念著白居易的名字說：“長安米貴，居大不易�！笔澜缍际腥瞬潘C萃，非等閑之輩可以閑居，生活節(jié)奏和壓力都很大，現(xiàn)在高房價就像當(dāng)年的高米價一樣，有調(diào)節(jié)人口流動的功能。中國的大北京和大上海，在未來20年內(nèi)必然成為世界都市，人口流動難以避免，高端群體的流入不僅會抬高中心區(qū)的房價，而且會擴大城區(qū)的版圖，抬高外圍地區(qū)的房價，這就是日本大東京的都市圈模式。

　　未來中國的城市化道路怎么走？三個選項：A，都市圈；B，城鎮(zhèn)化；C，二者兼而有之。倘若是“頭腦風(fēng)暴”的投票，多數(shù)人會選擇“C”，而在我看來，“A”應(yīng)該是首選，這就是王建先生的觀點。我只想再補充一點，城市化道路的選擇是有條件的：一是天然的土地約束；二是經(jīng)濟的成本約束。

　　土地約束來自于城市土地的稀缺性，雖然在理論上說，我也同意城市空間有無限開發(fā)的潛力，但成本約束會使這種“無限”變?yōu)椤坝邢蕖�。中國為什么不能學(xué)美國模式？這是反對者最多的質(zhì)問，要知道，美中兩國不僅人口相差很大，從人均平原面積看，美國是“七田二水一分山”，中國卻是“七山二水一分田”。中國的平原面積人均不到1.5畝，而美國是人均15公頃。和日本相比，中國的人均平原面積甚至比日本還低30%-50%，所以日本大東京的都市圈模式更有可比性，這是我支持王建觀點的主要依據(jù)，不過他預(yù)言京滬樓價10年漲3-5倍可能有些夸張了。

　　城市化道路的成本約束更加重要，許多人以為城鎮(zhèn)化模式比大都市模式更經(jīng)濟實用，這絕對是外行。兩者相比，大都市模式至少有三個方面更加節(jié)省，一是人均GDP的增長效應(yīng)遠(yuǎn)高于小城鎮(zhèn)；二是人均能源利用率

　　遠(yuǎn)高于小城鎮(zhèn)；三是人均公共設(shè)施的投資率遠(yuǎn)低于小城鎮(zhèn)。三者合一，綜合效益遠(yuǎn)高于為都市環(huán)境保護所做的投資。從常識上說，小城寡民，采菊東籬下，悠然見南山，還能享受經(jīng)濟的高成長，絕對是可望而不可及的神話。

　　中國一開始并沒有意識到城市化道路的成本約束，所以在1996年前，城市數(shù)量的增長速度極快，發(fā)現(xiàn)問題后才戛然而止，此后再沒有增加。改革開放以來，當(dāng)年定位于“區(qū)”的經(jīng)濟開發(fā)和對外開放多數(shù)都成功了，比如上海的浦東新區(qū)、天津的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，還有蘇州的高科技園區(qū)，而定位于“省市”的卻沒有達到預(yù)期的結(jié)果，比如海南省、珠海市、湛江市等地，今日深圳的成功也離不開當(dāng)年的蛇口基因。為什么呢？一句話：官多錢少，權(quán)力越大級別越高，制約的因素就越多。在我看來，前期盲目發(fā)展的小城鎮(zhèn)不僅不會再增加了，而且還要并入臨近大都市圈而逐漸減少，如上海的川沙鎮(zhèn)并入浦東新區(qū)，區(qū)內(nèi)房價隨即上漲近20%。

　　未來中國的十億城市人口將主要集聚在哪里呢？在此提出一個大膽的構(gòu)想：兩大超級都市，一條金蛇狂舞，五顆內(nèi)陸明珠。兩大超級都市，就是大北京和大上海，以都市圈的概念合計超過5億人口；一條金蛇就是廣深珠港澳，甚至可能延伸到海南海西，像一條金鏈沿海岸線蜿蜒而上，人口集聚將逐步接近2億人；五顆內(nèi)陸明珠是成都、重慶、武漢、西安、沈陽，分別對周邊地區(qū)超過1億人口形成輻射效應(yīng)。這將是未來20年的中國城市經(jīng)濟版圖，經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢將通過時間獲得驗證。

　　(作者：金巖石 國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家、著名財經(jīng)評論人)