全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生8日接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)調(diào)整尚未結(jié)束，受前期政策利好、降價(jià)以及去年的量能釋放影響，房地產(chǎn)商的資金鏈得以緩解。

　　中國(guó)證券報(bào)：今年上半年房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)反彈，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)結(jié)束？

　　聶梅生：房地產(chǎn)的調(diào)整還沒有結(jié)束，當(dāng)前的波動(dòng)仍處于調(diào)整期。從短期看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)緩慢，1至5月份同比增速分別為1.0%，1.0%，4.1%，4.9%，6.8%(同期固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到30%以上)；從長(zhǎng)期看，我國(guó)近5年來(lái)房地產(chǎn)投資的增幅均在20%以上，今年下半年有望接近這一數(shù)字。

　　近三年來(lái)，CPI和房?jī)r(jià)波動(dòng)趨勢(shì)一致，5月底的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)和CPI各自的同比增幅都仍然是負(fù)值，預(yù)計(jì)下半年這兩項(xiàng)指標(biāo)都會(huì)由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且繼續(xù)互相關(guān)聯(lián)。

　　以上說(shuō)明房地產(chǎn)的調(diào)整進(jìn)入波動(dòng)階段，穩(wěn)定尚需觀察。

　　中國(guó)證券報(bào)：去年底開始房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張的局面，按目前的市場(chǎng)表現(xiàn)是否意味著已經(jīng)解決了資金鏈緊張的問(wèn)題？

　　聶梅生：去年底開發(fā)商的資金鏈空前緊張，根據(jù)我們的計(jì)算，缺口起碼在5000億元以上。如果5000億元補(bǔ)不上，如果沒有年初的“小陽(yáng)春”，資金鏈斷裂絕對(duì)不是危言聳聽。

　　房產(chǎn)交易回暖，房?jī)r(jià)跌幅收窄，資金回籠迅速，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。5月份的數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)同比仍然處于負(fù)值，但環(huán)比在上升。1-5月份全國(guó)商品房銷售面積超過(guò)2.4億平方米，同比增長(zhǎng)25%。銷售額是1.13萬(wàn)億元，同比去年提高了45%，預(yù)計(jì)今年的銷售額有望達(dá)到3萬(wàn)億元。

　　就開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)講，定金和預(yù)售款增長(zhǎng)了17.2%，個(gè)貸部分增加了近2000億元，增長(zhǎng)了39.8%。我認(rèn)為，這里面自籌資金的增長(zhǎng)和銀行貸款的增長(zhǎng)低于預(yù)售款和個(gè)貸的增幅。由此看來(lái)，開發(fā)商資金鏈緊張已全面緩解。

　　中國(guó)證券報(bào)：造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈的主要因素有哪些？去年底以來(lái)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)新政對(duì)此是否發(fā)揮了主導(dǎo)性作用？

　　聶梅生：原因主要是降價(jià)、政策出臺(tái)和量能釋放。

　　政策層面上，去年10月底以后出臺(tái)的新政主要是全面啟動(dòng)自住性的需求，放松銀行的個(gè)貸，同時(shí)加大保障性住房建設(shè)，銀行對(duì)開發(fā)商貸款力度加大。

　　今年5月份，普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%，這是13年來(lái)首次下調(diào)。出臺(tái)這一措施主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)速度緩慢。1—4月份開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積7000萬(wàn)平方米，同比下降了28.6%，有40%的城市土地價(jià)格下降，房屋新開工面積下降4.6%。不買地不開工，新開工面積也下降�，F(xiàn)在政府投資上去了，但是房地產(chǎn)商投資緩慢，如果大家都不買地和不開工，未來(lái)將造成房地產(chǎn)供不應(yīng)求，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲是可以預(yù)期的。

　　此外，為了抑制投資炒房卷土重來(lái)，政府的彈藥庫(kù)是有彈藥的，例如出臺(tái)物業(yè)稅。

　　總結(jié)政策的走向，是從需求面到供給面釋放，從低端需求到中高端釋放，從購(gòu)房人拉動(dòng)到開發(fā)商拉動(dòng)釋放。有人說(shuō)，真正的政府救市要看是不是在對(duì)開發(fā)商的資金和貸款放松，這個(gè)新的時(shí)間節(jié)點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到了。從消費(fèi)拉動(dòng)到投資拉動(dòng)都對(duì)GDP“保八”很重要，我認(rèn)為今年經(jīng)濟(jì)“保八”，恐怕更多的要依靠投資拉動(dòng)。

　　中國(guó)證券報(bào)：充裕的流動(dòng)性解決了資金問(wèn)題，開發(fā)商拿地的熱情在高漲，頻頻出現(xiàn)地王，您怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？

　　聶梅生：全球經(jīng)濟(jì)2010年將要復(fù)蘇，房地產(chǎn)在不同國(guó)家地區(qū)回暖的速度會(huì)有數(shù)十倍的不同，中國(guó)城市和地區(qū)間回暖的速度也將有巨大的差異，現(xiàn)在個(gè)別城市、地段出現(xiàn)地王，并不能說(shuō)明全國(guó)性的地價(jià)上漲，但是如果不能控制好土地的供應(yīng)量，造成供不應(yīng)求，就會(huì)推動(dòng)1年后的房?jī)r(jià)上漲。

　　拿地要考慮可支付能力，相對(duì)來(lái)說(shuō)，企業(yè)現(xiàn)在的可支付能力最強(qiáng)，房地產(chǎn)自身已回籠了一萬(wàn)億元左右，再加上上半年銀行貸出了6萬(wàn)億，政府4萬(wàn)億投資也安排了，股市流通量節(jié)節(jié)攀高，這些資金中有相當(dāng)比例會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)，致使企業(yè)有資金先行購(gòu)置土地。

　　此外，奧巴馬政府大量的印鈔帶來(lái)美元貶值的影響會(huì)蔓延全球，各國(guó)政府救市注入大量資金使流動(dòng)性增大，造成通脹預(yù)期出現(xiàn)，為了應(yīng)對(duì)通脹大家會(huì)不約而同地選擇不動(dòng)產(chǎn)保值。