房地產市場全面、驟然升溫了嗎？一個人們較少提及的常識是：房地產市場存在明顯的結構性、地域性差異。商品住宅的熱銷、“地王”的頻頻出現(xiàn)某種程度上掩蓋了目前房地產業(yè)的一塊“低溫區(qū)”：商辦物業(yè)交易尚難言繁榮，工業(yè)地產市場也依然較為平靜。因此，不能籠而統(tǒng)之稱“房地產市場已經全面回暖”。

　　此外，工、商地產的相對平靜恰恰反映出目前經濟企穩(wěn)回升形勢有待鞏固的一面。如果脫離了宏觀經濟形勢的基本面，樓市的“熱銷”無法行之長遠。

　　房地產市場尚存“低溫區(qū)”

　　國際知名物業(yè)服務商世邦魏理仕7月份發(fā)布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報價為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11.0%。報告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)吸納量為負的情況，新的物業(yè)項目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率有所上升。

　　戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個房地產一線城市深圳，今年二季度，盡管商鋪租賃市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清。4月份和5月份一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。

　　工業(yè)地產也相對“平靜”。上海郊區(qū)某工業(yè)園區(qū)一位負責人介紹，預計該工業(yè)區(qū)內今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來的平均水平。

　　易居中國的統(tǒng)計數據顯示，在5月份全國26個主要城市的土地供應總量中，工業(yè)、商業(yè)、辦公用地分別占43.5%、12.9%、0.4%，三者總和接近住宅用地數量的3倍。但總體而言，前三者成交溢價幅度明顯低于后者，更罕見所謂“地王”。在大連、東莞等一些經濟外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。

　　國土資源部新公布的上半年土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告顯示，今年上半年，幾個重點區(qū)域的工業(yè)地價環(huán)比、同比均為負增長。其中，珠江三角洲地區(qū)的工業(yè)地價環(huán)比、同比增長率最低，分別為-1.86%、-4.65%，環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)環(huán)比、同比增長率最高，分別為-0.58%、-0.43%。

　　分析人士指出，土地利用存在很大的結構性和地域性差異，對工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地必須進行分類觀察、具體分析，不能籠而統(tǒng)之地稱“房地產市場已經全面回暖”，而掩蓋了市場的真相。

　　工業(yè)、商辦地產投資相對“平靜”

　　世邦魏理仕的報告指出，由于實體經濟受金融危機影響較深，加上存量項目空置率較高，租戶將傾向于暫緩實施長期計劃而偏重短期內財務節(jié)約，眾多租戶特別是跨國企業(yè)在下半年仍會在遷址、擴租方面相當謹慎。

　　上海郊區(qū)某工業(yè)區(qū)的負責人介紹，在政府推地較少、住宅市場較為低迷的時期，有房地產開發(fā)商曾對園區(qū)土地“有過好感”，但當時園區(qū)“沒有放手”。現(xiàn)在，開發(fā)商前來拿地的積極性較低。

　　據他分析，這主要有三個方面的原因：一是園區(qū)主動對產業(yè)項目有所控制；二是包括土地成本、建安成本、財務成本、稅費等在內，工業(yè)地產項目至少需要15年才能收回成本，遠遠超過住宅地產的回收周期；三是目前制造業(yè)企業(yè)資金總體依然緊張，缺乏擴張的欲望和實力，畢竟，“實體經濟絕對沒有像住宅地產那么火”。今年上半年，該園區(qū)稅收凈入庫近27億元，比去年同期增長1%左右。這位園區(qū)負責人說，雖然目前經濟出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象，但基礎還有待鞏固，在這種情況下，企業(yè)投資計劃都比較審慎。

　　國土資源部不久前下發(fā)了工業(yè)用地的“打折通知”，下調全國工業(yè)用地出讓最低價標準，農林牧漁業(yè)產品初加工項目用地下調幅度達30%；對中西部地區(qū)使用國有未利用土地的下調幅度高達85%。一些分析人士認為，當前的工業(yè)地產情況仍不樂觀，商辦物業(yè)最多也就是剛剛“觸底”。

　　房地產業(yè)發(fā)展不能“脫軌”

　　需要指出的是，中央刺激經濟計劃的逐步落實和中央投資項目資金的逐步到位，加快了土地供應結構調整速度，上半年工礦倉儲用地、商業(yè)用地等土地的供應量同比均有增加。

　　但目前，中國經濟企穩(wěn)回升后，開始進入一個站穩(wěn)腳跟、積蓄全面復蘇力量的關鍵時期。而工業(yè)、商業(yè)地產“低溫”現(xiàn)實表明，宏觀經濟復蘇的基礎還有待鞏固，“保增長”的主題沒有改變。

　　短期而言，房地產業(yè)有時會逆大勢而行，甚至出現(xiàn)“非理性”的增長；但從中長期看，其發(fā)展應與宏觀經濟走勢同步。沒有宏觀經濟基本面的支撐，其根基也難以穩(wěn)固。

　　記者注意到，目前已有分析人士對國內快速上漲的樓市表現(xiàn)出擔憂。經濟學家郎咸平表示，實體經濟發(fā)展之后的回暖才是真正的回暖。中國指數研究院副院長陳晟說，在房地產享受“盛世”的同時，也應清醒地意識到發(fā)生“危機”的可能性。

　　住宅地產與工、商地產“冷熱不均”的現(xiàn)狀也考驗著管理部門的執(zhí)政智慧。一位工商界人士說：“前者‘見效快’，能在短期內實現(xiàn)大量稅收；后者周期相對較長，但對稅收、就業(yè)等有更多拉動作用，對實體經濟有更長遠的促進作用。如何處理兩者的關系，需要有戰(zhàn)略眼光�！�(記者葉鋒）