今年以來(lái)，全國(guó)許多城市住宅價(jià)格屢屢創(chuàng)出歷史新高，但寫字樓和商鋪市場(chǎng)卻背道而馳，在空置率居高不下的情況下，售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌，部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“住商倒掛”說(shuō)明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未整體復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)若要真正復(fù)蘇，不僅是在住宅的成交量和價(jià)格上走好，更重要的是整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期投資及需求的恢復(fù)和穩(wěn)定。

　　一線城市商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)走低

　　目前，有著全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海已經(jīng)出現(xiàn)了“住商倒掛”的現(xiàn)象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務(wù)廣場(chǎng)，地處蘇州河畔黃金地段，自去年年底開(kāi)盤預(yù)售。截至7月13日，總計(jì)369套可售商鋪僅售出34套，目前價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米左右。而與其相距不遠(yuǎn)的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區(qū))，同樣臨近蘇州河，最新一次開(kāi)盤也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價(jià)已高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米。

　　國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕最近發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)已下跌11%。報(bào)告顯示，自2008年第四季度以來(lái)，上海辦公樓市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況，新的物業(yè)項(xiàng)目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場(chǎng)未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業(yè)新增供應(yīng)中有85%以上為甲級(jí)及超甲級(jí)物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同，有逾七成物業(yè)為乙級(jí)辦公樓。

　　戴德梁行新近的一份報(bào)告也顯示，在另一個(gè)房地產(chǎn)一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有所活躍，但銷售市場(chǎng)依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬(wàn)平方米，同比大幅下降61%。

　　北京的商業(yè)地產(chǎn)也正經(jīng)歷著寒冬。數(shù)據(jù)顯示，由于市場(chǎng)需求短期內(nèi)難有大改觀，在市場(chǎng)存量不斷累積加大的背景下，甲級(jí)寫字樓空置率還在不斷上揚(yáng)。世邦魏理仕在其報(bào)告中稱，北京CBD寫字樓的空置率目前已經(jīng)達(dá)到了33%的歷史高位。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，該區(qū)域的空置率甚至已經(jīng)達(dá)到了38.4%，而且還有上升趨勢(shì)。

　　隨著空置率的上升，持有人之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在所難免。北京高力國(guó)際咨詢與研究部的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價(jià)格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅達(dá)39%。降低租金是保持現(xiàn)有品牌入駐率和在競(jìng)爭(zhēng)中吸引新客戶所能采取的最直接有效的方法，但是萎縮的需求及市場(chǎng)定位的同質(zhì)性降低了減價(jià)成效，一些商圈的入駐率與租金仍在下降。

　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的分析報(bào)告認(rèn)為，由于和全國(guó)以及全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)，北京寫字樓和商鋪市場(chǎng)在近期不會(huì)很快活躍起來(lái)。2009年甲級(jí)寫字樓的需求量較2008年將有較大幅度的下滑，而隨著中國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向復(fù)蘇，2010年甲級(jí)寫字樓的需求量會(huì)有小幅回升。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在一定的不確定性，甲級(jí)寫字樓的需求量在近幾年很難回升到2006年和2007年的高水平。

　　商業(yè)地產(chǎn)為何受冷落

　　知名房地產(chǎn)專家蔡為民分析，商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但目前國(guó)內(nèi)部分一線城市不但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重低于同地段住宅價(jià)格，而且還出現(xiàn)了滯銷。蔡為民認(rèn)為，這說(shuō)明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了冷熱不均的不正�，F(xiàn)象。

　　北京頂秀置業(yè)董事長(zhǎng)劉新虎認(rèn)為，在購(gòu)買寫字樓和商鋪時(shí)，首付比例一般都會(huì)在50%以上，而且貸款利率沒(méi)有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這些都大大抑制了寫字樓和商鋪的投資需求。這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢(shì)背離的原因之一。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)若要真正復(fù)蘇，不僅是在住宅的成交量和價(jià)格上走好，更重要的是整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期投資及需求的恢復(fù)和穩(wěn)定。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的分析報(bào)告認(rèn)為，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化以及利率、信貸、交易稅費(fèi)等政策的調(diào)整均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，在宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升以及與住房消費(fèi)相關(guān)的政策保持穩(wěn)定的情況下，雖然不能斷定房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全恢復(fù)，但是無(wú)論是從成交量還是從價(jià)格來(lái)看，住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的跡象已經(jīng)十分明顯，市場(chǎng)各方的信心都在逐漸恢復(fù)�？梢哉f(shuō)，住宅市場(chǎng)的回暖是調(diào)控政策支撐下的回暖，在比較寬松的貨幣政策條件下，住房的改善性需求和投資性需求很容易被拉動(dòng)起來(lái)，住宅交易的量?jī)r(jià)齊升缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而與住宅市場(chǎng)不同的是，寫字樓市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無(wú)法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求。因此，寫字樓市場(chǎng)更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。正因?yàn)槿绱�，投資者對(duì)寫字樓的投資需求會(huì)比較弱，而尚處于恢復(fù)元?dú)庵械钠髽I(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了寫字樓市場(chǎng)遠(yuǎn)不可能像住宅市場(chǎng)那樣有快速的反應(yīng)。

　　“抄底”商業(yè)地產(chǎn)是否合適

　　按一般分析，商業(yè)地產(chǎn)作為一種純投資的地產(chǎn)商品，其交易價(jià)格應(yīng)該是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象從另一方面也說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒(méi)有被充分挖掘。

　　位于北京南城的國(guó)瑞城，其公寓的價(jià)格已達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，而記者在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒(méi)有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的寫字樓。以金融街及西長(zhǎng)安街沿線區(qū)域?yàn)槔�，在今年的交易中，位于金融街區(qū)域的恒奧中心交易均價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，國(guó)賓世貿(mào)中心交易均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，而金融街周邊區(qū)域的公寓天安國(guó)匯銷售均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，今年初開(kāi)盤入市的公寓西絨線26號(hào)最高銷售均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，其間竟有最高達(dá)萬(wàn)元的差額。

　　正是看到了“住商倒掛”背景下商業(yè)地產(chǎn)凸顯的潛在價(jià)值，近期很多個(gè)人及集團(tuán)開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“抄底”。高力國(guó)際寫字樓部的吳燁表示，寫字樓的土地出讓金要比住宅貴，包括后面的建設(shè)、裝修、建材都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅的投入，“價(jià)格倒掛，是非常不正常的事情�！贝蟪蓢�(guó)際中心銷售總監(jiān)王琦則表示，從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)說(shuō)，寫字樓投資還是非常合適的�！霸诓粍�(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，商鋪的投資回報(bào)率最高、風(fēng)險(xiǎn)最大，住宅回報(bào)率最低、風(fēng)險(xiǎn)較小，寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)都是適中的。”因?yàn)榕c住宅市場(chǎng)只有出售、出租的狹窄經(jīng)營(yíng)模式不同，寫字樓可散售、整售、租賃，經(jīng)營(yíng)模式更加多元化。