“由于銀行信貸開(kāi)始收緊，加上明年有通脹預(yù)期，可以說(shuō)一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為信托產(chǎn)品發(fā)放的主流，也是重點(diǎn)推介，從數(shù)量上看也有增長(zhǎng)�！币患覐氖滦磐欣碡�(cái)?shù)呢?cái)富管理公司人士在11月20日開(kāi)幕的上海理財(cái)博覽會(huì)上對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露。

　　上述人士介紹說(shuō)，地產(chǎn)商的融資需求正在升溫，這主要是因?yàn)橐环矫娴禺a(chǎn)商從銀行獲貸是有額度的，而隨著監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，大部分銀行都已經(jīng)開(kāi)始收縮信貸。同時(shí)，地產(chǎn)商從銀行拿到的貸款資金在用途方面受到一定的限制，她舉例說(shuō)，“比如這塊地的開(kāi)發(fā)資金按照規(guī)定不能用于開(kāi)發(fā)其他地皮�！边@也是促使開(kāi)發(fā)商借道信托融資的原因。

　　信托公司擬進(jìn)一步涉足房地產(chǎn)

　　摩根士丹利兼杭州工商信托有限公司執(zhí)行董事錢駿表示，“很多情況下這些公司在銀行沒(méi)辦法貸到款，因?yàn)殂y行對(duì)貸款有非常嚴(yán)格的要求，銀監(jiān)會(huì)有一些硬標(biāo)準(zhǔn)，比如銀行的錢只能貸款不能投資，且銀行更愿意同三個(gè)A、兩個(gè)A評(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商合作，不管你的資產(chǎn)有多優(yōu)秀，銀行也不太愿意貸款給一個(gè)A或者三個(gè)B的那些相對(duì)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商�！�

　　據(jù)記者了解，目前情況下，很多項(xiàng)目都開(kāi)始通過(guò)信托類產(chǎn)品為開(kāi)發(fā)商提供短期融資、一般期限在一年至三年之間，常見(jiàn)的投資回報(bào)每年可達(dá)8.5%~10%左右。數(shù)據(jù)顯示，2009年1至8月集合信托規(guī)模約700億元，其中房地產(chǎn)相關(guān)信托規(guī)模約202億元。

　　“銀行貸款因?yàn)檎�策的原因不能放，�?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如果不是上市公司，它就沒(méi)有融資的渠道，所以開(kāi)發(fā)商愿意稍微多花一點(diǎn)錢去做前期的開(kāi)發(fā)。多花一點(diǎn)點(diǎn)融資成本對(duì)它來(lái)講不是問(wèn)題，”錢駿說(shuō)。

　　在滬各大信托公司都紛紛準(zhǔn)備進(jìn)一步涉足房產(chǎn)。上海國(guó)際信托副總經(jīng)理劉響東透露，正在準(zhǔn)備有關(guān)瑞士房地產(chǎn)基金的項(xiàng)目，明年上半年就將出臺(tái)。劉響東表示，中國(guó)房地產(chǎn)受到了人口紅利和制度紅利雙重因素的支撐。

　　“長(zhǎng)遠(yuǎn)看摩根士丹利一直是看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的，”錢駿表示。他指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于轉(zhuǎn)型階段，因中國(guó)城市化進(jìn)程仍有很大空間，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著中國(guó)GDP的增長(zhǎng)，城市人口占總?cè)丝诘谋壤�在未�?lái)20至30年將不斷增加，有望從40%增至80%，這將直接造成4億多人口從農(nóng)村逐漸走向城市。而中產(chǎn)階層的不斷擴(kuò)大則將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品行成剛性需求。

　　抵押質(zhì)押形式轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，針對(duì)房地產(chǎn)信托的升溫，此前已經(jīng)有市場(chǎng)傳言稱，上海銀監(jiān)局向轄區(qū)內(nèi)各信托公司下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求上海各家信托公司審慎開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在滬一家信托公司研究員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“上海銀監(jiān)局的態(tài)度向來(lái)都是比較謹(jǐn)慎的，因?yàn)閺娜珖?guó)范圍來(lái)看，上海屬于信托業(yè)務(wù)較為活躍的地區(qū)，越是風(fēng)險(xiǎn)多，越要設(shè)置防火墻�！彼�表示，該公司也有考慮做一些創(chuàng)新，但所有創(chuàng)新還是必須先考慮到審慎原則和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。他介紹說(shuō)，該公司的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多和一些有名、優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商合作，且通常情況下，要求這些地產(chǎn)商支付抵押金，“這就意味著一旦出現(xiàn)問(wèn)題虧損的是地產(chǎn)商，不是我們�！�

　　上述財(cái)富管理公司人士則對(duì)記者介紹說(shuō)，該公司通常要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)抵押或股權(quán)抵押，因此相對(duì)安全。

　　錢駿說(shuō)，“信托公司會(huì)有很多控制風(fēng)險(xiǎn)的手段，包括有的產(chǎn)品有超額的抵押，抵押率在60%以下，如果沒(méi)有土地的話有的是對(duì)項(xiàng)目公司控制股權(quán)抵押，很多情況是在50%以上。除了這些抵押、質(zhì)押還有其他控制風(fēng)險(xiǎn)的手段�！�

　　錢駿指出，在風(fēng)險(xiǎn)甄別時(shí)，應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)，要看它是不是龍頭企業(yè)、是不是上市公司，同時(shí)物業(yè)類型也很重要。他還提醒投資者，相比股票、債券，信托產(chǎn)品具有流動(dòng)性較弱的劣勢(shì)，隨時(shí)變現(xiàn)的能力相對(duì)較差。

    記者 馬駿骎