針對(duì)不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)售前收取“誠(chéng)意金”的行為，知名房地產(chǎn)律師——京華律師事務(wù)所的秦兵和徐斌律師在接受中國(guó)證券報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，“誠(chéng)意金”并不具有合同效力和法律約束力，消費(fèi)者向房地產(chǎn)商支付誠(chéng)意金所購(gòu)買(mǎi)的只是一種機(jī)會(huì)，并非確定的實(shí)物，消費(fèi)者和房地產(chǎn)商之間存在的是“射幸合同”關(guān)系。大量收取誠(chéng)意金的行為有非法集資的嫌疑，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，急需金融監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)相應(yīng)政策和管理辦法加以界定和約束。

　　“射幸合同”風(fēng)險(xiǎn)大

　　京華律師事務(wù)所律師秦兵明確表示，“誠(chéng)意金”并非“定金”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取“誠(chéng)意金”，并與排號(hào)、認(rèn)購(gòu)等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)�！皬姆�律意義上講，定金具有擔(dān)保效力，擔(dān)保未來(lái)雙方將簽訂具體買(mǎi)賣(mài)合同，繳納定金之時(shí)，雙方已經(jīng)明確標(biāo)的物以及價(jià)格�！�

　　而對(duì)于誠(chéng)意金的性質(zhì)，秦兵認(rèn)為，作為自創(chuàng)的商業(yè)用語(yǔ)，“誠(chéng)意金”在法律上并沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定。但現(xiàn)在的商品房銷(xiāo)售中，由于供求關(guān)系緊張，處于賣(mài)方市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商普遍強(qiáng)勢(shì)，由此采取了預(yù)售證獲得之前便收取費(fèi)用的方式，用來(lái)甄別、圈定客戶(hù)。這種做法，往往不能保證所有繳納誠(chéng)意金的客戶(hù)都買(mǎi)到房，只是提供一種與買(mǎi)房相關(guān)的潛在機(jī)會(huì)。因此，所謂的誠(chéng)意金，不具有合同效力及法律保護(hù)的性質(zhì)。

　　京華律師事務(wù)所徐斌律師認(rèn)為，收取誠(chéng)意金、或者變相的設(shè)定賬戶(hù)存款排號(hào)，此時(shí)客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種“射幸合同”，而非固定合同關(guān)系。消費(fèi)者支付費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)的不是具體的實(shí)物或者服務(wù)，只是一種機(jī)會(huì)、一種購(gòu)房可能性，并沒(méi)有具體的標(biāo)的物做擔(dān)保，也不確定價(jià)格。

　　據(jù)了解，所謂“射幸”，即“僥幸”，本意是碰運(yùn)氣的意思，射幸合同是指當(dāng)事人一方是否履行義務(wù)有賴(lài)于偶然事件的出現(xiàn)的一種合同，這種合同的效果在于訂約時(shí)帶有不確定性。

　　徐斌表示，由于射幸合同具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，一般情況下，設(shè)定這種合同的主體都是國(guó)家或政府，企業(yè)沒(méi)有權(quán)利設(shè)定這種合同。

　　在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，典型的射幸合同包括保險(xiǎn)合同、彩票和賭場(chǎng)經(jīng)營(yíng)合同等。據(jù)介紹，在國(guó)外，這三種射幸合同形式都存在，我國(guó)僅存在前兩種。以保險(xiǎn)合同為例，保險(xiǎn)合同是典型的射幸合同，在合同的有效期間，如發(fā)生保險(xiǎn)標(biāo)的的損失，則被保險(xiǎn)人從保險(xiǎn)人那里得到的賠償金額可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其所支出的保險(xiǎn)費(fèi)，反之，如果無(wú)損失發(fā)生，則被保險(xiǎn)人只能付出保費(fèi)而無(wú)任何收入。“這種合同需要國(guó)家信用的擔(dān)保，否則任意設(shè)定、任意征收便可能造成非法集資。”徐斌稱(chēng)。

　　呼吁監(jiān)管部門(mén)定性

　　秦兵表示，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可之前，就采取準(zhǔn)銷(xiāo)售行為，并大量放號(hào)，收取“誠(chéng)意金”，這些行為顯然違反《城市商品房銷(xiāo)售管理法》，而且有非法集資的嫌疑。

　　“機(jī)會(huì)后面并不代表任何實(shí)物，房地產(chǎn)商自行設(shè)定、自行收取大量誠(chéng)意金，往往埋下較多隱患�！鼻乇�指出，如果開(kāi)發(fā)商發(fā)生信用危機(jī)，其向消費(fèi)者收取的費(fèi)用并沒(méi)有實(shí)物資產(chǎn)作擔(dān)保；更有甚者，如果開(kāi)發(fā)商卷款私逃，就將構(gòu)成嚴(yán)重刑事犯罪，給社會(huì)帶來(lái)極大危害。國(guó)家應(yīng)對(duì)此采取措施，防患于未然。

　　據(jù)了解，收取誠(chéng)意金的行為在國(guó)外屬于非法集資，但我國(guó)由于存在法律監(jiān)管真空，已經(jīng)“約定俗成”地成了行業(yè)的普遍行為，甚至被房地產(chǎn)商們標(biāo)榜為“使購(gòu)房行為公平、有序的營(yíng)銷(xiāo)方式”，律師們認(rèn)為此種行為將消費(fèi)者置于非常弱勢(shì)的地位，其權(quán)益根本無(wú)法得到保障，同時(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及金融市場(chǎng)秩序帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)，因此呼吁相應(yīng)建設(shè)主管部門(mén)和央行、銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門(mén)盡快出臺(tái)相應(yīng)政策和管理辦法加以界定和約束。