由中國(guó)人民銀行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱管理辦法)目前正在征求意見(jiàn)，并將于近期開(kāi)展試點(diǎn)。這意味著由央行牽頭的銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將開(kāi)閘。

　　消息人士7日向中國(guó)證券報(bào)記者透露，該管理辦法規(guī)定，REITs的委托方為房產(chǎn)商，受托方為信托公司，并通過(guò)信托公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時(shí)，委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格收購(gòu)受益券。

　　管理辦法第十一條“信托財(cái)產(chǎn)及其登記”中明確，被委托的地產(chǎn)物業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)信托登記。

　　第十三條“收益來(lái)源”規(guī)定，房地產(chǎn)信托收益由房地產(chǎn)物業(yè)租金收入和處分房地產(chǎn)物業(yè)所得構(gòu)成。

　　錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人王祚君律師指出，管理辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)信托登記。而與管理辦法配套的《房地產(chǎn)信托登記暫行辦法》第四條規(guī)定房地產(chǎn)信托登記，是將“信托房地產(chǎn)”作為房地產(chǎn)所有權(quán)人。就是把信托房地產(chǎn)這個(gè)客體作為房地產(chǎn)的所有權(quán)人，直接違反我國(guó)民事法律及其基本理論，是不會(huì)為法學(xué)界和司法界所接受的。

　　王祚君律師建議，房地產(chǎn)的所有權(quán)人應(yīng)該是“房地產(chǎn)信托或房地產(chǎn)信托計(jì)劃”，如同美國(guó)REITs中的“商業(yè)信托”，是一個(gè)與自然人一樣的可以擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的“人”，也如同香港“領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金”中所有權(quán)人為“匯豐信托”。

　　其次，第十一條、第十三條規(guī)定被委托的房地產(chǎn)物業(yè)“應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流”，收益來(lái)源包括物業(yè)租金。但如果物業(yè)租金兌付不了每年預(yù)期信托利益時(shí)該怎么辦沒(méi)有明確。

　　此外，第九條明確了委托人或擔(dān)保人有回購(gòu)受益券的責(zé)任，但又在第十二條對(duì)委托人或擔(dān)保人的回購(gòu)網(wǎng)開(kāi)一面，規(guī)定“委托人或第三方未能按信托合同約定收購(gòu)受益券時(shí)，委托人處分信托財(cái)產(chǎn)的情形例外。”

　　這就是說(shuō)，委托人或擔(dān)保人在信托到期時(shí)應(yīng)當(dāng)回購(gòu)受益券，如果不回購(gòu)，就處置物業(yè)。這就給委托方以很大的騰挪空間:如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲，房產(chǎn)商可以回購(gòu)物業(yè)賺取收益;如果暴跌，就可以選擇不回購(gòu)而是處置物業(yè)，讓投資者承擔(dān)損失。

　　王祚君律師建議，應(yīng)該讓提供流動(dòng)性支持的第三方為預(yù)期信托利益和回購(gòu)受益券提供擔(dān)保，讓“流動(dòng)性支持”作為“收益來(lái)源”之一。