近日來，項(xiàng)目經(jīng)理張先生一直為貸款的事發(fā)愁。眼看著去年剛剛拍下的地塊，正是等米下鍋的時(shí)候，銀行卻悄然提高了開發(fā)貸發(fā)放的門檻，甚至一些銀行明確表態(tài)，目前已經(jīng)停止了開發(fā)貸的發(fā)放�！斑@次國(guó)家的調(diào)控決心非常強(qiáng)硬，不僅僅是針對(duì)房地產(chǎn)，這次國(guó)家正醞釀利用縮減房地產(chǎn)貸款來調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)已經(jīng)回暖，金融對(duì)于投資的支持力度將逐步減弱。這點(diǎn)在未來的房地產(chǎn)投資上將逐步地顯現(xiàn)出來�！北本┮晃粐�(guó)有銀行的負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　銀行叫�！伴_發(fā)貸”

　　正當(dāng)部分銀行在貫徹“國(guó)十條”的政策按緊開發(fā)貸的同時(shí)，央行也于5月10日明確表態(tài)，要“將金融杠桿率保持在一個(gè)合理審慎水平”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著今后無論是個(gè)人貸款買房，還是開發(fā)商的開發(fā)貸的發(fā)放將面臨著“銀根”的收緊問題。

　　“我們已經(jīng)停止開發(fā)貸的發(fā)放�，F(xiàn)在開發(fā)商的負(fù)債率太高了，銀行要適當(dāng)?shù)卣{(diào)整�！鄙鲜霰本﹪�(guó)有銀行的負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，3月末，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)38.5%，比上年同期高20.4個(gè)百分點(diǎn)。第一季度，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款新增3394億元，占全部產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款的21.9%，比上年同期高9.4個(gè)百分點(diǎn)�？焖僭鲩L(zhǎng)的房地產(chǎn)貸款成為了助長(zhǎng)今年一季度各大房企高價(jià)拿地的一個(gè)誘因。

　　一位銀行業(yè)人士表示，土地儲(chǔ)備貸款的非理性增長(zhǎng)也頗令市場(chǎng)和監(jiān)管層擔(dān)憂。一些銀行仍無視低價(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，盲目高估土地價(jià)值，抵押率過高，甚至將沒有納入規(guī)劃和獲得用地指標(biāo)的土地也用于抵押。

　　隨著政府一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行收緊房地產(chǎn)貸款已成為必然事實(shí)。“據(jù)我了解，現(xiàn)在部分銀行已經(jīng)不僅叫停了開發(fā)貸，一些中小銀行隨著存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，甚至已經(jīng)叫停了許多新增貸款業(yè)務(wù)，例如渤海銀行已經(jīng)辭退了近一半的貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理�！敝幸装矒�(dān)保公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華向記者表示。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商的確很難從銀行貸款，基本上新項(xiàng)目的貸款全不批了�！敝倭柯�(lián)行研究部主管覃曉梅向記者證實(shí)。

　　開發(fā)商并非“不差錢”

　　對(duì)于近期的政策調(diào)控，許多地產(chǎn)大佬全表示出了相當(dāng)?shù)臉酚^。任志強(qiáng)、潘石屹全表示，由于開發(fā)商2009年業(yè)績(jī)的大幅上漲，手握重金并不懼怕調(diào)控。任志強(qiáng)直接表示：“目前，開發(fā)商手中持有的現(xiàn)金應(yīng)該超過1800億元，上市房企中，擁有超過60億元現(xiàn)金流的就有40多家。對(duì)于調(diào)控，開發(fā)商的資金堅(jiān)持一年沒問題�！�

　　但是實(shí)際情況并非如此�！澳壳按蟛糠珠_發(fā)商的負(fù)債率全在70%-80%的水平上，并非他們自己形容的不差錢�！毙鞏|華向記者表示。根據(jù)相關(guān)公司的2009年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，目前綠城中國(guó)的總債務(wù)為249億元，凈負(fù)債率為105%。

　　同樣以保利地產(chǎn)為例，去年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入229.9億元，同比增長(zhǎng)48.11%。但是今年3月份，再以50.4億元望京拿地后，保利地產(chǎn)宣布，將向保利大股東在內(nèi)的不超過10名特定對(duì)象增發(fā)不超過7億股，募資不超過96億元，開發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目�？梢娂词拱l(fā)展迅猛的保利地產(chǎn)也面臨著差錢的境況。

　　與此同時(shí)，受困于資金壓力的還有許多房企。5月5日，ST方向公告，因受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)系列宏觀調(diào)控政策影響，公司與上海高遠(yuǎn)置業(yè)(集團(tuán))有限公司經(jīng)過友好協(xié)商，決定終止雙方的合作，成為了新一輪調(diào)控后，資本市場(chǎng)上出現(xiàn)首個(gè)對(duì)擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)說不的企業(yè)。

　　此外，復(fù)地地產(chǎn)也于近期宣布了終止了收購(gòu)上海長(zhǎng)廣公司的全部權(quán)益的事宜；上海正大地產(chǎn)也為自己96億元拿下的外灘地王尋找新的合作伙伴；廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目也一直傳聞引入新的發(fā)展伙伴；龍湖地產(chǎn)也于近期在海外募集了21.5億港元的資金等等。

　　種種跡象表明，盡管去年房企賺得多，但是資金壓力依然不減。這次央行提出針對(duì)房地產(chǎn)的金融杠桿率的調(diào)整，勢(shì)必進(jìn)一步加深房企的資金壓力。

　　資金監(jiān)管賬可能借機(jī)出臺(tái)

　　面對(duì)這次央行的明確表態(tài)，徐東華認(rèn)為，今后出臺(tái)開發(fā)貸第三方監(jiān)管賬戶的可能性加大。

　　徐東華向記者介紹，所謂第三方監(jiān)管賬戶，就是今后銀行給開發(fā)商發(fā)放貸款時(shí)不再將貸款直接打入開發(fā)商賬戶，而是引入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照工程的進(jìn)度，將貸款發(fā)放到建筑商、材料商或是開發(fā)商的還款賬戶中。這樣可以防止開發(fā)商將貸款挪用拿地，防止?fàn)�尾項(xiàng)目的出現(xiàn)。同時(shí)可能要求，施工單位要和開發(fā)商簽施工合同，此外，由開發(fā)商先墊付30%以上的工程款。

　　“這條政策一旦實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流也會(huì)造成很大影響�！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示。

　　同時(shí)潘石屹還表示，近期還可能出臺(tái)對(duì)房屋銷售預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)管的政策。如果實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流的影響是非常巨大的。房地產(chǎn)開發(fā)商平時(shí)周轉(zhuǎn)的資金超過六七成來自于預(yù)售款。如果預(yù)售款受銀行的監(jiān)控，再按工程進(jìn)度進(jìn)行撥款，這部分款就不能挪做他用，不能用于購(gòu)買新的土地，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈將構(gòu)成很大的影響。

　　徐東華表示，目前開發(fā)商從銀行獲得貸款的利率在5.94%-6.12%之間，而私募、投行、基金和民間機(jī)構(gòu)的利率在24%左右，因此如果銀行收緊銀根，開發(fā)商從其他渠道融資的成本將相當(dāng)高。商報(bào)記者 賴大臣

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　　十大房企投資意愿降至一年來最低

　　受樓市調(diào)控新政影響，近期土地市場(chǎng)成交接近冰點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自今年2月末以來，十大龍頭標(biāo)桿房企中，復(fù)地、華潤(rùn)、金地、綠城及雅居樂均已暫停拿地，表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。4月標(biāo)桿房企購(gòu)地支出約42億元，是近12個(gè)月以來最低水平。

　　據(jù)中原4月對(duì)全國(guó)12個(gè)城市土地交易的監(jiān)測(cè)情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來最低點(diǎn)。居住用地成交面積579公頃，環(huán)比下降52%，低于前12個(gè)月均值25%。

　　此外，受強(qiáng)烈調(diào)控新政及土地供應(yīng)兩大方面影響，加之市場(chǎng)走勢(shì)難以確定，多數(shù)房企對(duì)后市一時(shí)陷入迷茫狀態(tài)，買地的支出也大降。

　　進(jìn)入4月后，只有中海、萬科、保利等“穩(wěn)健型”房企尚未放緩擴(kuò)張步伐，仍在各二三線城市追逐優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，按一季度末的現(xiàn)金流及年內(nèi)負(fù)債情況預(yù)估，如果樓市成交量持續(xù)低迷的狀況超過6個(gè)月，即便不依賴外部融資，只要房企不再拿地，大部分房企6個(gè)月內(nèi)仍能夠維持超過2008年底的現(xiàn)金流狀況。

　　數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)桿房企2009年底持有現(xiàn)金同2008年同期相比增幅達(dá)15%至878%不等，平均增幅達(dá)217%之多。2010年內(nèi)各房企需歸還短期借款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款總額同2008年末相比減少21%。

　　但全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生擔(dān)心，房企投資意愿的大幅降低會(huì)導(dǎo)致調(diào)控結(jié)束后房?jī)r(jià)出現(xiàn)更嚴(yán)重的報(bào)復(fù)性上漲。(記者 王營(yíng))