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在銀行收緊投向房地產(chǎn)的貸款后,幾周內地產(chǎn)類的集合資金計劃穩(wěn)中有升。信托渠道是否會再一次成為了房地產(chǎn)商資金鏈的避風港?政策是否會對這個渠道加以干涉?分析人士表示,這在今后將會是判斷地產(chǎn)行業(yè)調控深度的一項判斷依據(jù)。
銀行收緊開發(fā)商貸款
在投向房地產(chǎn)項目的貸款受到限制時,靈活的信托渠道是否再一次成為了資金的敞口?
面對部分城市房價、地價再次出現(xiàn)過快上漲勢頭,投機性購房再度活躍的情況,國務院于2010年4月14日下發(fā)了關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知。通知下發(fā)后,各金融機構認真貫徹落實政策所提出的要求,投向房地產(chǎn)行業(yè)貸款的約束從“需求端”覆蓋到了“供給端”。
作為整個銀行業(yè)的代表,三大行陸續(xù)出臺了相關具體措施,其中中國銀行出臺的政策最為全面。中行相關文件表示,將重點支持經(jīng)濟比較發(fā)達、房價波動相對平穩(wěn)、以自住需求為主城市的優(yōu)質房地產(chǎn)開發(fā)項目,大力支持中低價位、中小套型普通商品房的開發(fā)建設,積極支持列入當?shù)卣ㄔO計劃的重點安居工程項目。對于近期發(fā)展過熱、以外部投資需求為主、房價上漲過快的地區(qū),嚴格控制貸款。對于存在土地閑置、炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假個人貸款等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),不發(fā)放新的貸款。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求,提高準入標準、信貸條件和貸款抵押品標準,新發(fā)放貸款要以在建工程為抵押。動態(tài)調整貸款成數(shù),貸款總額不得超過在建工程的五成。嚴格貸款封閉管理,防止借款人挪用資金。
中行還特別指出,將根據(jù)地方政府信用和財政收支狀況,區(qū)別對待,動態(tài)評估、適時調整土地儲備貸款額度。嚴格信貸準入條件,實施名單式管理,嚴格控制對縣級土地儲備機構的新增授信。嚴格落實土地抵押,審慎測算土地評估價值。嚴格監(jiān)控土地最終用途和資金回籠情況,確保土地出讓收入優(yōu)先用于償還貸款。
銀行方面的資金不再那么容易獲得,地產(chǎn)商們就轉向了其他的融資渠道,靈活的信托渠道可能成為其的一種選擇。“這種情況并不是第一次出現(xiàn),在去年年末銀行對信貸進行調控時,信貸類信托就很走俏。”一位信托行業(yè)業(yè)內人士對《證券日報》記者表示。
地產(chǎn)類信托產(chǎn)品穩(wěn)中有升
為了證實信托渠道是否會成為地產(chǎn)開發(fā)商接續(xù)資金的一個渠道。記者從各方查閱了近幾個月以來的信托發(fā)行數(shù)據(jù)。
根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù),4月19日-4月25日設立的產(chǎn)品中,共有6款集合資金信托產(chǎn)品投向工商企業(yè)、1款投向基礎設施、2款投向房地產(chǎn);而在接下去的一周,共有2款投向工商企業(yè),1款投向基礎設施,11款產(chǎn)品投向房地產(chǎn)市場;而在5月3日到5月9日這一周中,信托資金有6款投向工商企業(yè),5款投向房地產(chǎn)市場;在最近的一周中則有7款投向工商企業(yè)、6款投向房地產(chǎn)市場、4款投向基礎設施。
可以看到,雖然上升幅度不明顯,但是在4月14日房地產(chǎn)市場調控出臺后的幾周,投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品的數(shù)目是有所上升的。
有專家對記者表示,由于在去年的時候,出現(xiàn)過信貸類的銀信合作產(chǎn)品被叫停的先例。此次信托公司可能會比較謹慎。此外對于未來房價走勢的預判不一,也可能使得信托公司對此表示謹慎。
“對于房地產(chǎn)開發(fā)而言,來源于信托渠道的占比其實一直不大,大概也就1%。因此變化短期不會特別明顯! 西南財經(jīng)大學信托與理財研究所的趙揚對本報記者表示。
雖然如此,但是投向地產(chǎn)類的信托公司對于投資者和信托公司而言都是一塊肥肉。一般的集合資金信托產(chǎn)品的收益率都在6%-7%左右,而房地產(chǎn)投資信托計劃A類受益人年收益率一般能達到10%,比普通產(chǎn)品高將近30%-40%。因此,即使目前信托公司在此類產(chǎn)品上還比較謹慎,但在未來,當?shù)禺a(chǎn)商的自由資金吃緊時,此類產(chǎn)品逐步增加的可能性也未必不存在。
此外據(jù)記者了解到,一個集合資金信托計劃從開始接洽,到產(chǎn)品設計,最后到產(chǎn)品設立是大概需要幾周、甚至更長的時間的,因此在今后幾周的數(shù)據(jù),可能更會反映出相關政策對此方面的影響。
一位資深市場分析人士對記者表示,就像去年年末時叫停貸款類銀信合作產(chǎn)品一樣。此次是否會對投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托計劃進行一些干預,也是未來對于房地產(chǎn)行業(yè)調控深度的一項判斷依據(jù)。本報記者 張藝良
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