主持人：林喆

　　嘉賓：聯(lián)合證券房地產(chǎn)研究員魚晉華

　　82家A股房地產(chǎn)上市公司2009年一季報數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)上市公司的營業(yè)收入出現(xiàn)負(fù)增長。在收入下降和大幅計提存貨減值準(zhǔn)備的共同影響下，地產(chǎn)公司凈利潤增速也大幅下滑。

　　與此同時，地產(chǎn)公司在一季度也出現(xiàn)“利好”的一面。存貨增速的持續(xù)下滑和預(yù)收款的回升表明行業(yè)庫存壓力在逐步減小。而貨幣資金在一季度末大量增加，說明地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已明顯減弱。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于國際金融危機(jī)的存在，央行中短期內(nèi)仍將維持寬松的貨幣政策。在低利率和寬信貸的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場銷售的持續(xù)回暖具備較大程度的支撐。由此推斷，房地產(chǎn)企業(yè)利潤增速在今年一季報觸底的可能性較大。

　　中國證券報：去年以來，地產(chǎn)公司毛利率持續(xù)下滑，對此如何看待，一季度市場銷售回暖是否會扭轉(zhuǎn)這一態(tài)勢？

　　魚晉華：2009年一季報顯示，82家房地產(chǎn)公司平均毛利率水平為37.5%。這是行業(yè)平均毛利率自2008年一季度出現(xiàn)42.4%高位后，連續(xù)第四期下滑。毛利率出現(xiàn)下降主要原因在于兩方面：一是由于去年市場低迷，全國房價從去年初開始普遍下調(diào)；二是2007年高價地陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算，抬高了營業(yè)成本。

　　由于營業(yè)收入增速的大幅下滑，毛利率持續(xù)走低，加之存貨減值準(zhǔn)備的大幅計提，導(dǎo)致2008年地產(chǎn)公司的利潤增速急劇下降。82家公司去年總共計提了存貨跌價準(zhǔn)備35.4億元，比過去三年計提總額還多了41%。

　　從行業(yè)規(guī)律看，營業(yè)收入觸底回升后，毛利率也會逐步回升。而作為房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的領(lǐng)先指標(biāo)，預(yù)收款回暖將導(dǎo)致后期結(jié)算收入增長。隨著近期樓市的強(qiáng)勢回暖，2009年一季度末82家公司預(yù)收款余額達(dá)955億元，同比也出現(xiàn)3.1%的增長，相比2008年末，增幅更是達(dá)到18.3%。預(yù)收款的增長為2009年的收入增長奠定了良好的基礎(chǔ)。在銷售回暖的帶動下，我們預(yù)計下半年行業(yè)營業(yè)收入增速也將重回上升通道。

　　中國證券報：對于今年以來地產(chǎn)公司存貨的變化，怎么判斷？

　　魚晉華：從數(shù)據(jù)看，82家上市房企2009年一季度末存貨總額為4161億元，相比去年末微增1.7%，同比增速則連續(xù)第四個季度出現(xiàn)下滑。存貨消化效果明顯。

　　存貨增速的持續(xù)下滑和預(yù)收款的回升均表明行業(yè)庫存壓力在逐步減小，從我們對重點公司的銷售跟蹤來看，大多數(shù)公司的銷售情況都超出預(yù)期。這些公司大都存在業(yè)績超預(yù)期的可能。

　　中國證券報：就目前上市地產(chǎn)商的資金狀況分析，房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力是否有明顯的緩和，今后開發(fā)投資是否也將隨之回暖？

　　魚晉華：由于銷售回款的增加和施工投入的減少，今年一季度公司現(xiàn)金大量增加，資金壓力明顯減弱。一季度末82家公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加總額為187億元，比去年同期增長193%，其中經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為80億元，而去年同期為-229億元。剔除預(yù)收款后，82家公司一季度末資產(chǎn)負(fù)債率為50.3%，相比2008年末的51%有所下降。

　　市場的持續(xù)回暖和企業(yè)資金壓力的減弱，已反映在土地市場的有所升溫上。我們判斷，由于國際金融危機(jī)的存在，央行中短期內(nèi)仍不會緊縮信貸。而在低利率和寬信貸的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖具備經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支持。我們判斷房地產(chǎn)企業(yè)利潤增速已在今年一季報觸底。