編者按

　　從CBD到中關(guān)村、從北京轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，SOHO中國在經(jīng)營區(qū)域上做出了突破；從銷售經(jīng)營到持有租賃，SOHO中國第一持有型項(xiàng)目前門大街將在6月中旬開門招商，SOHO中國的商業(yè)模式正在發(fā)生微妙變化；上市后首次發(fā)債為了拿地，目標(biāo)鎖定廣渠路15號地、CBD核心區(qū)地塊，潘石屹表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的進(jìn)攻意愿。在2009年中國地產(chǎn)市場動蕩起伏的時(shí)候，潘石屹也迎來最大變數(shù)之年。

　　西進(jìn)獲勝 前門解禁

　　從出售到持有 SOHO模式謀變

　　在剛剛過去的幾個(gè)月里，對于潘石屹來說可以說是順風(fēng)順?biāo)�。作為走出CBD第一個(gè)SOHO項(xiàng)目，中關(guān)村SOHO獲得了當(dāng)天銷售6.35億元的佳績，同時(shí)端午節(jié)前懸疑了兩年多的前門項(xiàng)目終于取得突破性進(jìn)展。這也意味著潘石屹在經(jīng)營區(qū)域和商業(yè)模式的變化。

　　5月8日，中關(guān)村SOHO開盤熱銷，據(jù)了解該項(xiàng)目的寫字樓售價(jià)達(dá)到了3.3萬元/平方米、商鋪售價(jià)達(dá)到了9萬元/平方米，這次西進(jìn)的成功再次證明了潘石屹商業(yè)模式的可行性，就是寫字樓出售這樣的模式在中國目前的國情下有著一定生存空間，在夾縫中求生存，為中小企業(yè)建寫字樓的思路一直是潘石屹多年來行走的路線。

　　然而隨著前門項(xiàng)目的突破性進(jìn)展，SOHO中國的商業(yè)模式也正在悄然發(fā)生變化。SOHO中國5月17日宣布，以約17.68億元的代價(jià)，奪得北京前門大街約54691平方米零售物業(yè)的擁有權(quán)。公司稱將一改以往出售物業(yè)的模式，會保留全部面積做收租之用，為公司帶來穩(wěn)定租金收入。

　　根據(jù)2007年SOHO中國簽訂的協(xié)議，SOHO中國有權(quán)通過收購由SOHO中國主席潘石屹持有的北京丹石公司股權(quán)，以獲49%的北京天街股權(quán)，一直未能獲得政府批準(zhǔn)。SOHO中國此次重組協(xié)議，通過北京丹石購買前門大街約54691平方米零售物業(yè)擁有權(quán)，北京丹石則退出天街項(xiàng)目，協(xié)議已獲政府批準(zhǔn)，經(jīng)股東特別大會通過即可實(shí)行。

　　無疑通過這次重組協(xié)議，經(jīng)歷兩年多的周折，潘石屹終于獲得了前門項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)，也兌現(xiàn)了當(dāng)初上市時(shí)的承諾。而這次也意味著其一直奉行出售式的經(jīng)營模式正在發(fā)生微妙變化。第一次持有大型項(xiàng)目對于潘石屹來說還是第一次，盡管之前一直協(xié)助小業(yè)主招商，但是對于統(tǒng)一經(jīng)營大型商業(yè)項(xiàng)目來說，SOHO中國還缺乏經(jīng)驗(yàn)。

　　上市后首次發(fā)債拿地

　　SOHO中國轉(zhuǎn)守為攻全線發(fā)力

　　今年初在公布2008年年報(bào)時(shí)，潘石屹就透露說，今年將集中收購北京、上海等地的商業(yè)項(xiàng)目。隨后不久，潘石屹就把目標(biāo)鎖定了上海第一爛尾樓東海廣場，但是由于成交價(jià)格分歧較大，至今一直沒有新的消息傳出。

　　按照當(dāng)初上市時(shí)的規(guī)劃，潘石屹將在幾年內(nèi)在全國建設(shè)SOHO，但是隨著2007年底樓市進(jìn)入困難期，SOHO中國的全國擴(kuò)張計(jì)劃一直停滯不前。進(jìn)入2009年后，潘石屹認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了可以抄底收購的階段，一方面積極進(jìn)行建成項(xiàng)目的收購，一方面也在積極謀劃拿地。

　　5月27日，SOHO中國突然宣布將發(fā)行28億港元的可換股債券， 潘石屹稱，今后一段時(shí)期對SOHO中國來說，是獲取土地和項(xiàng)目的好機(jī)會。

　　潘石屹表示，最近地方政府因財(cái)政收入下降，會推出一些很好的土地進(jìn)行“招拍掛”；一些基金、房地產(chǎn)商因資金緊張，需要拋售項(xiàng)目�！斑@正是SOHO中國進(jìn)貨的好時(shí)機(jī)，”潘石屹說。

　　同時(shí)他表示，SOHO中國現(xiàn)在已經(jīng)有非常充裕的現(xiàn)金，發(fā)行債券是其發(fā)展戰(zhàn)略中的一部分，主要是著眼于長遠(yuǎn)，而不是簡單地考慮公司目前的資金鏈。

　　這是SOHO中國上市后第一次發(fā)債，可以說也是一改此前的守勢而變成積極的進(jìn)攻。在發(fā)債后不久，潘石屹就表示將重點(diǎn)關(guān)注廣渠路15號地和CBD核心區(qū)一塊5萬平方米的土地。

　　而在上市后的兩年中，潘石屹只參與過中關(guān)村甲三號地的拍賣，這次全線出擊無疑也將改變此前只收購項(xiàng)目的發(fā)展方式。(賴大臣)