2009年注定是中國地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年。在整個行業(yè)復(fù)蘇之后，4季度全行業(yè)又將掀起一場上市融資的高潮。

　　除萬科發(fā)布公告將通過增發(fā)融資112億元外，恒大、龍湖、富力、首創(chuàng)等多家地產(chǎn)公司也有在A股或H股融資的計劃。有媒體統(tǒng)計，今年計劃或正在融資的房地產(chǎn)企業(yè)將達到30~40家，融資總規(guī)模超過1000億元。這些計劃上市的大部分公司，銷售業(yè)績都增長迅速。銷售增長和資本市場融資的“雙引擎”，將進一步助推這些房企的發(fā)展規(guī)模，使原本就暗潮涌動的龍頭之爭更加撲朔迷離。

　　恒大地產(chǎn)

　　沖刺500億銷售目標

　　恒大地產(chǎn)今年8月7日向港交所遞交了上市排期申請表，期望在今年10月登陸港股。

　　8月23日，恒大地產(chǎn)在內(nèi)地15個核心城市的27個樓盤采用“低價快銷”策略回籠資金超過10億元，被認為是赴港IPO前的最后沖刺。

　　事實上，“低價快銷”策略，更多是因為恒大地產(chǎn)董事局主席許加印的壯志雄心。今年4月份，許加印在集團內(nèi)部給恒大地產(chǎn)制訂了未來三年的目標：“今年銷售額計劃為238億元；2010年我們定下350億元的銷售目標；2011年，我們定下500億元的銷售目標�！�

　　為了實現(xiàn)三年計劃，恒大正在大幅提高公司的新開工面積。已公布的資料顯示，今年上半年恒大地產(chǎn)新開工面積已超過1000萬平方米，下半年將達到1500萬平方米。上述新開工面積，可能是全行業(yè)最高的。即使是行業(yè)老大萬科，在新開工面積上調(diào)45%后，今年的新開工量也不過585萬平方米。

　　此前許加印曾表示，在全年238億元的銷售額完成后，恒大地產(chǎn)會有150多億元的現(xiàn)金。這150億現(xiàn)金如果全部投入到項目開發(fā)，恒大可以運營的項目將超過750億元。

　　但是，為了防范可能的風險，恒大地產(chǎn)今年預(yù)留了80億元左右的對外支付預(yù)備控制。一位接近恒大地產(chǎn)的消息人士認為，恒大地產(chǎn)一旦實現(xiàn)在港股融資10億~15億美元的初定目標，那么以公司現(xiàn)有的實力，完全有能力在2011年完成500億元的銷售額。

　　保利地產(chǎn)

　　大量拿地“逼宮”龍頭

　　事實上，保利地產(chǎn)正是本輪房地產(chǎn)公司增資擴股的先鋒。早在7月份，保利地產(chǎn)就獲得了中國證監(jiān)會的批準，非公開發(fā)行331,674,958股，募集資金80億元。

　　上半年銷售額勁增168.18%達到210.54億元的保利地產(chǎn)，顯然是“領(lǐng)頭羊”萬科的最大威脅。公司上半年的新開工面積達268萬平方米，遠遠超過萬科約190萬平方米的開工面積。同時，保利地產(chǎn)還在各地大量購買土地，擴大公司規(guī)模。根據(jù)中期報告，保利地產(chǎn)上半年在北京、天津、重慶和廣東陽江新拓展4個房地產(chǎn)項目，占地面積103.1萬平方米，規(guī)劃總建筑面積219萬平方米。六七月份，保利地產(chǎn)又繼續(xù)在廣州、佛山和成都“開疆拓土”。

　　事實上，80億元的非定向增發(fā)，給了保利地產(chǎn)足夠的“彈藥”，讓公司在土地市場上表現(xiàn)得格外勇猛。在成都、重慶等地，保利都是以超過底價一倍以上的價格摘得當?shù)氐暮诵膮^(qū)域地塊。

　　證券投資業(yè)界普遍認為，在未來兩三年里，保利地產(chǎn)將會超過萬科，成為地產(chǎn)行業(yè)的“新龍頭”。

　　中期報告顯示，保利地產(chǎn)上半年的開發(fā)成本投入已經(jīng)由期初的366.95億元，增加至6月30日的410.84億元。在開發(fā)成本價格沒有大幅度提高的今年上半年，保利地產(chǎn)開發(fā)成本投入的提高，顯然將為公司帶來更多的可售面積。

　　龍湖地產(chǎn)

　　“深耕”為主 不盲目擴張

　　與其他地產(chǎn)公司上市后將大舉擴張不同，龍湖選擇的方向是“深耕”型發(fā)展。

　　此前有分析人士稱，正重新啟動上市的龍湖，赴香港上市的融資規(guī)模將達到10億美元。若加上今年剛剛發(fā)行的14億元企業(yè)債，龍湖今年融資總規(guī)模將接近90億元。而截至2008年年底，龍湖的資產(chǎn)總規(guī)模是325億元，加上今年新融資的90億元，龍湖截至今年底的資產(chǎn)規(guī)模有望突破400億元。

　　外界更預(yù)計，龍湖地產(chǎn)今年全年的銷售額將達到180億元。資本市場的上市融資，顯然將為龍湖提供更加充沛的資金，幫助龍湖進一步擴大銷售規(guī)模。消息人士更進一步透露，龍湖目前已償清2007年為準備IPO時發(fā)生的海外借貸，債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，銀行授信和現(xiàn)金流均處于較為寬裕的水平。

　　不過，接近龍湖的人士表示，龍湖不會盲目擴大發(fā)展規(guī)模，“深耕”會是龍湖上市以后的策略。龍湖首度入圍百億俱樂部后，國內(nèi)樓市出現(xiàn)了一個V型的市場波動。很多前期擴張迅猛的公司出現(xiàn)銷售額和銷售面積的負增長，但龍湖的銷售額仍然處于平滑曲線。

　　龍湖高層總結(jié)，公司在2007年的市場中保持穩(wěn)健發(fā)展，主要原因在于區(qū)域深耕，充分拉長產(chǎn)品線為導(dǎo)向的發(fā)展戰(zhàn)略顯現(xiàn)出獨有的抗風險能力。

　　在龍湖的管理層看來，即使是地產(chǎn)牛市，不同類型產(chǎn)品熱銷的情況也有所不同，多業(yè)態(tài)發(fā)展顯然有利于降低龍湖的經(jīng)營風險。

　　富力地產(chǎn)

　　降低負債 擴展規(guī)模

　　與恒大地產(chǎn)不同，今年以來富力地產(chǎn)一直走得很“穩(wěn)健”。公司執(zhí)行董事呂勁在接受記者采訪時，強調(diào)得最多的也是“穩(wěn)健”一詞。

　　此前，富力地產(chǎn)董事長李思廉曾一再強調(diào)，要降低資產(chǎn)負債率，希望在2009年底將資本負債比率降至約80%。截至今年6月底，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率已從131%下降至123.8%。

　　不少人認為，富力回歸A股，主要是為了改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負債比例。但富力2009年上半年的財報卻低調(diào)地表現(xiàn)出富力致力于成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的用心。

　　根據(jù)富力2009年上半年度資產(chǎn)負債表，富力上半年發(fā)展中的物業(yè)，已由去年底的10.85億元，上調(diào)至今年上半年的18.68億元；負債由年初的204.71億元，上升至今年6月30日的214.93億元。

　　另外，由于可供出售面積增加至290萬平方米，富力地產(chǎn)上調(diào)了今年的銷售目標，達到230億元。根據(jù)年初董事長李思廉的計劃，富力2010年的銷售額將到295億元。此前，富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁已經(jīng)透露，富力已調(diào)高今年的新開工面積。顯然，在降低資產(chǎn)負債比例的同時，富力仍在擴大發(fā)展規(guī)模。富力上海公司的銷售人士也向《每日經(jīng)濟新聞》強調(diào)，回歸A股募集的資金將用于項目開發(fā)。

　　事實上，富力降低資產(chǎn)負債比例的主要資金來源，很有可能是未來將發(fā)行的富力公司債。中期報告顯示，富力將發(fā)行不超過55億元的公司債，將主要用于歸還銀行貸款以及補充公司現(xiàn)金流。

　　相關(guān)調(diào)查

　　房企集體謀上市樓市何去何從？

　　超過30家房企計劃上市、增發(fā)融資，會給股市帶來什么影響？上市所獲取的資金將流向土地市場，還是僅為了緩解公司的資金壓力？日前，《每日經(jīng)濟新聞》和搜房網(wǎng)就上述問題展開了聯(lián)合調(diào)查。

　　事實上，準備上市的大多數(shù)房地產(chǎn)公司，早在2007年底就曾經(jīng)發(fā)出過上市申請。其中，恒大地產(chǎn)甚至已經(jīng)獲準在香港發(fā)行、招股，但是當年的種種原因，讓上市愿望落空。

　　針對本次房地產(chǎn)商集體重啟上市之旅，有60%的網(wǎng)友認為，部分房地產(chǎn)商恐怕難以上市。對于房產(chǎn)商不能上市的原因，有40%的網(wǎng)友認為，假如開發(fā)商上市“夭折”，應(yīng)該是受到宏觀調(diào)控政策的影響；也有兩成網(wǎng)友認為，地產(chǎn)商上不了市，或是因為股市突然變差。

　　進入七八月份，國內(nèi)多個城市的樓市出現(xiàn)了量跌價升的行情。在多家地產(chǎn)公司成功上市后，量跌價升的行情是否還將繼續(xù)？

　　業(yè)內(nèi)人士孫保華分析認為，土地資源是有限的，且目前土地價格比較高，因此部分開發(fā)商在上市后，可能會維持現(xiàn)在的銷售價格和銷售速度。他的觀點，得到了一部分網(wǎng)友的認同。

　　不過，五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅認為，上市房企要保證每年的銷售額和利潤，放慢銷售速度、提高售價的做法不利于上市公司維持業(yè)績。聯(lián)合調(diào)查的結(jié)果也顯示，有五成的網(wǎng)友認為，在投資者的監(jiān)督下，上市公司會增加供應(yīng)，減少捂盤。

　　超過六成的網(wǎng)友認為，房地產(chǎn)商融資的真正用途還是買地；有25%的網(wǎng)友相信，未來行業(yè)兼并情況將更加普遍，土地資源將集中在上市企業(yè)。鄒毅表示，按目前的趨勢，買地擴張幾乎是所有房企上市后的共同目標。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)有能力 “供養(yǎng)”大型房企，因此行業(yè)若最終出現(xiàn)多家萬科這樣的公司，也不足為奇。

　　每經(jīng)記者 楊羚強