在重新公開(kāi)招股后，明發(fā)集團(tuán)將于明日(11月13日)在港交所掛牌上市。由于此次招股價(jià)從原先制訂的3.03~3.79港元/股下調(diào)為2.00~2.89港元/股，因此明發(fā)集團(tuán)的融資額較預(yù)計(jì)更低。

　　記者查閱明發(fā)集團(tuán)的招股說(shuō)明書(shū)發(fā)現(xiàn)，明發(fā)集團(tuán)并沒(méi)有像一些開(kāi)發(fā)商那樣，高價(jià)拍地后靜待升值，而是采取了另外一種方式——通過(guò)簽署諒解備忘錄先低價(jià) “預(yù)約”土地，待資金充裕后再經(jīng)過(guò)招、拍、掛將其拿下。與其他開(kāi)發(fā)商高價(jià)拍地后再“囤積”的模式相比，明發(fā)的“囤地術(shù)”并不占用公司的自有資金，還能夠以相對(duì)不高的地價(jià) “圈地”，無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)更小。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)分析師指出，上述拿地模式仍然具有風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)簽訂諒解備忘錄所“圈定”的土地，仍然有可能在未來(lái)土地的招、拍、掛流程中，被其他開(kāi)發(fā)商“劫標(biāo)”，使之前付出的心血付諸東流。而如果上述物業(yè)項(xiàng)目的估值被計(jì)入明發(fā)集團(tuán)股價(jià)，那么一旦發(fā)生“劫標(biāo)”事件，將會(huì)導(dǎo)致股價(jià)下跌。

　　上市后再付土地出讓金

　　明發(fā)集團(tuán)的招股說(shuō)明書(shū)顯示，以招股價(jià)中位數(shù)2.45港元/股計(jì)算,公司本次上市總共融資20.76億港元，其中將有13.08億港元被用于支付土地出讓金和新土地潛在收購(gòu)，這當(dāng)中有8%或1.66億港元用于收購(gòu)馬鞍山項(xiàng)目土地，另有1%或2100萬(wàn)港元用于收購(gòu)南京濱江新城二期項(xiàng)目。

　　上述兩個(gè)項(xiàng)目，均屬于“根據(jù)與官方機(jī)構(gòu)訂立諒解備忘錄所取得的物業(yè)”。這一類(lèi)型的物業(yè)共有四個(gè)，除了前述的兩個(gè)項(xiàng)目外，還有明發(fā)國(guó)際工業(yè)原料城和明發(fā)國(guó)際城項(xiàng)目，以及明發(fā)家具中心項(xiàng)目。

　　招股說(shuō)明書(shū)顯示，這些項(xiàng)目的土地出讓金都相對(duì)較低。

　　2005年5月12日，明發(fā)集團(tuán)全資附屬公司明發(fā)集團(tuán)(香港)有限公司與南京市蒲口區(qū)泰山街道辦事處就土地面積為83333平方米的明發(fā)家具城項(xiàng)目訂立諒解備忘錄，根據(jù)諒解備忘錄，該項(xiàng)目土地估值僅為437.5萬(wàn)元人民幣。在過(guò)去幾年間，明發(fā)為該項(xiàng)目實(shí)際支付的訂金和土地相關(guān)預(yù)付款項(xiàng)總額為918.43萬(wàn)元，折合每平方米地價(jià)僅110.21元。

　　除此之外，占地面積達(dá)66.67萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積達(dá)118.02萬(wàn)平方米的江蘇淮安國(guó)際工業(yè)原料城和明發(fā)國(guó)際城項(xiàng)目的土地出讓價(jià)格也不高，按照相關(guān)諒解備忘錄所述土地估值計(jì)算，樓板價(jià)僅為142.34元/平方米。與上述情況類(lèi)似，根據(jù)明發(fā)與馬鞍山市花山區(qū)政府訂立的諒解備忘錄，規(guī)劃建筑面積達(dá)130萬(wàn)平方米的馬鞍山項(xiàng)目，樓板價(jià)也僅為490元/平方米。

　　國(guó)土資源部曾在2006年12月底為各省市的工業(yè)用地設(shè)定價(jià)格下限，南京浦口區(qū)的土地屬于七等地，地價(jià)不得低于288元/平方米；馬鞍山花山地區(qū)的工業(yè)土地等級(jí)為六等，地價(jià)下限為336元/平方米。

　　明發(fā)集團(tuán)對(duì)此并不諱言，其招股說(shuō)明書(shū)顯示，過(guò)往業(yè)績(jī)記錄期間，集團(tuán)的平均成本僅占到平均售價(jià)的5.3%，較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有更多的優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，明發(fā)土地價(jià)格之所以有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要是因?yàn)槊靼l(fā)獲政府邀請(qǐng)參與土地收購(gòu)程序及發(fā)展程序，地方政府一般會(huì)和明發(fā)集團(tuán)簽訂諒解備忘錄。

　　明發(fā)集團(tuán)在招股說(shuō)明書(shū)中表示，盡管諒解備忘錄載明了訂約方合作有關(guān)項(xiàng)目的意向，但相關(guān)地塊的出讓仍須受相關(guān)法規(guī)的限制，因此明發(fā)集團(tuán)無(wú)法保證相關(guān)諒解備忘錄有助于集團(tuán)購(gòu)入任何土地使用權(quán)。

　　但記者發(fā)現(xiàn)，明發(fā)的招股說(shuō)明書(shū)顯示，簽訂諒解備忘錄是以往集團(tuán)收購(gòu)?fù)恋氐闹匾�途徑。在公司目�?90萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，上述通過(guò)簽訂備忘錄及收購(gòu)項(xiàng)目公司取得的土地儲(chǔ)備達(dá)到330萬(wàn)平方米，占整個(gè)公司土地儲(chǔ)備的1/3。

　　另類(lèi)囤地暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)了解，土地儲(chǔ)備量較高的房地產(chǎn)公司通常會(huì)有較高的負(fù)債率，如今年拿地較激進(jìn)的綠城負(fù)債率就超過(guò)100%，然而明發(fā)的招股說(shuō)明書(shū)卻顯示，該公司截至今年8月31日的資產(chǎn)負(fù)債比僅為43.8%。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，低負(fù)債率與明發(fā)集團(tuán)依靠諒解備忘錄獲取土地的方式有關(guān)。按照上述方式，明發(fā)集團(tuán)可以在不支付任何土地出讓金的情況下先行“圈地”，待企業(yè)有足夠資金支付土地出讓金時(shí)，再向政府部門(mén)提出申請(qǐng)，要求政府拍地。這意味著明發(fā)可以在土地儲(chǔ)備上減少被占用的資金。

　　明發(fā)集團(tuán)的招股說(shuō)明書(shū)顯示，上述簽訂諒解備忘錄的項(xiàng)目中，明發(fā)僅為南京浦口明發(fā)家具城項(xiàng)目以及淮安明發(fā)國(guó)際工業(yè)原料城和明發(fā)國(guó)際城項(xiàng)目預(yù)付了部分土地出讓金，其他項(xiàng)目均未支付土地出讓金。

　　不過(guò)，雖然上述拿地模式可以讓開(kāi)發(fā)商以更低成本拿地，但這一做法并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

　　“一旦在土地拍賣(mài)時(shí)，被其他企業(yè)獲取土地，開(kāi)發(fā)商可能前功盡棄。”五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅對(duì)上述備忘錄拿地模式知之甚深。據(jù)他介紹，在2004年以前，大部分地產(chǎn)公司以協(xié)議方式拿地，通過(guò)簽署諒解備忘錄方式拿地是當(dāng)時(shí)盛行的做法。

　　而在2004年以后，隨著國(guó)家規(guī)定所有土地均須經(jīng)過(guò)招、拍、掛形式出讓?zhuān)�上述模式逐漸淡出房地產(chǎn)圈。

　　“即使有通過(guò)備忘錄和地方政府約定規(guī)避其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的 ‘特殊政策’，但在拍賣(mài)時(shí)，土地仍有可能被其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高價(jià)競(jìng)得�！编u毅說(shuō)。

　　明發(fā)的招股說(shuō)明書(shū)也顯示，上述簽訂諒解備忘錄的地塊中，所有地塊包括部分已經(jīng)預(yù)付部分土地出讓金的項(xiàng)目，均需要經(jīng)過(guò)招、拍、掛程序方能購(gòu)得。明發(fā)并未明確一定可以獲得上述土地，僅表示如果無(wú)法獲得上述土地，已預(yù)付部分將被退回。

　　鄒毅認(rèn)為，由于地方政府每5年會(huì)換一次屆，上述備忘錄有時(shí)會(huì)流于形式，并不能幫助開(kāi)發(fā)商真正意義上拿到低價(jià)地。如果上述土地儲(chǔ)備在上市前已被計(jì)入明發(fā)的整體資產(chǎn)價(jià)值，便會(huì)被估為股價(jià)市值。因此，一旦明發(fā)最終沒(méi)能拍得這些地塊，或者拍得地塊的價(jià)格高于目前估計(jì)值，將會(huì)導(dǎo)致明發(fā)的股價(jià)下跌。

　　對(duì)于明發(fā)上述備忘錄土地是否計(jì)入整體估值，明發(fā)集團(tuán)企劃部的留守工作人員稱(chēng)不了解此事，了解此事的人員目前均在香港，暫時(shí)無(wú)法聯(lián)系到他們。對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將繼續(xù)保持關(guān)注。 （ 楊羚強(qiáng) ）