當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云多變，成交持續(xù)低迷。

　　5月5日，去年赴港上市的恒大地產(chǎn)在香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，再次交出令各界吃驚的4月銷售業(yè)績(jī)：今年4月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額37.4億元，同比增長(zhǎng)達(dá)55.9%；今年1~4月份，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額達(dá)到121.3億元，相比2009年同期上漲了120.3%。截至2010年4月30日，恒大現(xiàn)金結(jié)余達(dá)到209.9億港元。

　　對(duì)于業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，恒大進(jìn)入的城市主要集中在房?jī)r(jià)漲幅較低的二三線城市，這些城市樓市受新政調(diào)控的影響較小，剛性需求強(qiáng)烈。同時(shí)恒大也規(guī)避了與其他房地產(chǎn)商爭(zhēng)鋒一線城市、推高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　強(qiáng)勢(shì)吸金1~4月銷售超百億

　　從4月中旬開始，各地樓市成交開始出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，“五一”黃金周期間更呈現(xiàn)出前所未有的慘淡。而恒大地產(chǎn)卻交出了一份逆市飄紅的市場(chǎng)答卷。

　　據(jù)悉，2010年4月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額37.4億元，合約銷售面積達(dá)57.8萬平方米，其中銷售額相比2009年增長(zhǎng)達(dá)五成，達(dá)到55.9億元，銷售面積同比增長(zhǎng)達(dá)17.8億元。值得注意的是，在市場(chǎng)低迷的情況下，恒大全國范圍項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到了6408元/平方米，比去年的4666元/平方米上漲了32.4%。

　　本次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的公開資料顯示，4月對(duì)恒大銷售貢獻(xiàn)頗多的區(qū)域主要集中在二三線城市，如石家莊、重慶以及長(zhǎng)沙，其中石家莊銷售金額占了總合約銷售的18.7%，重慶達(dá)到了14.1%，而長(zhǎng)沙也占了10%份額。

　　其中石家莊恒大城項(xiàng)目最具代表性。恒大地產(chǎn)相關(guān)人士透露，石家莊恒大城項(xiàng)目于4月18日新政發(fā)布的當(dāng)天正式開盤。當(dāng)日實(shí)現(xiàn)合同銷售額約6.3億元，合同銷售面積約7萬平方米，銷售約520套，均價(jià)達(dá)9014元/平方米，刷新了當(dāng)?shù)貥鞘杏涗洝?/p>

　　市場(chǎng)專家認(rèn)為，二線城市與一線城市的樓市顯示出比較大的差別，因此如恒大這樣主要布局全國二線城市的開發(fā)商，將會(huì)在實(shí)力上有進(jìn)一步的增強(qiáng)，并提升應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力。由于國家將調(diào)控區(qū)域集中于部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市，從日前國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)漲幅來看，漲幅較大的也以一線城市居多。

　　因此，近期一些主打一線城市的開發(fā)商，4月的銷售業(yè)績(jī)或有不同程度的下滑。恒大則避免了沖擊，受新政的沖擊很小，此外該公司一直以穩(wěn)健經(jīng)營為目的，不論是銷售還是開發(fā)土地，都避開了與其他開發(fā)商追逐一線城市，不斷推高房?jī)r(jià)而引發(fā)的市場(chǎng)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至4月，恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額達(dá)121.3億元，這相比2009年同期增長(zhǎng)了一倍，達(dá)120.3%的漲幅；累計(jì)合約銷售面積達(dá)189.3萬平方米，同比增長(zhǎng)60.4%。這是繼2010年3月后，合約銷售再次刷新的同期紀(jì)錄。

　　早已布局二線城市的恒大，嘗到了碩果累累甜頭，今年恒大更是用實(shí)際行動(dòng)再次證明，其二線布局策略。4月23日，恒大地產(chǎn)以5億元的總價(jià)拿下長(zhǎng)春高新區(qū)地塊，該地塊高達(dá)20萬平方米，地面均價(jià)僅為2531元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，一些大品牌的開發(fā)商進(jìn)駐二三線城市，不僅會(huì)提高當(dāng)?shù)貥潜P的品質(zhì)和質(zhì)量，同時(shí)能拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也呈現(xiàn)多元化發(fā)展。

　　現(xiàn)金流充足全國8.5折優(yōu)惠搶占市場(chǎng)

　　“我們?nèi)珖�范圍�?nèi)樓盤已經(jīng)開始推出8.5折的優(yōu)惠。”恒大地產(chǎn)一內(nèi)部人士透露。

　　4月15日，銀行實(shí)行差異化的信貸政策，提高二套房首付到5成，提高利率達(dá)到1.1倍，這讓整個(gè)市場(chǎng)再度風(fēng)雨飄搖。各家開發(fā)商都不敢貿(mào)然行動(dòng)，不少開發(fā)商人士透露，目前也只有看市場(chǎng)情況再做計(jì)劃。

　　雖然恒大上市后一直保持充沛的現(xiàn)金流，截至4月恒大的現(xiàn)金結(jié)余高達(dá)近210億港元，但恒大率先實(shí)行全國范圍讓利優(yōu)惠活動(dòng)，其折扣幅度達(dá)到8.5折。對(duì)此，恒大內(nèi)部人士表示，“我們借此讓利于民，就算是這么大的優(yōu)惠幅度，其實(shí)我們產(chǎn)品還是能夠在盈利的空間范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)最大化規(guī)模效應(yīng)”。

　　今年1月底，恒大地產(chǎn)首次發(fā)債，受到超額認(rèn)購，成功發(fā)行達(dá)7.5億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，此后4月，恒大地產(chǎn)又發(fā)行了6億美元的債券。至此，今年4月，該公司的現(xiàn)金為209.9億港元。據(jù)悉，2009年12月，恒大現(xiàn)金流達(dá)163.6億港幣，今年1月達(dá)到190.2億元，穩(wěn)健的現(xiàn)金流逐月提升。

　　不少證券人士認(rèn)為，恒大地產(chǎn)提前抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)加快融資，手握充足現(xiàn)金為未來行業(yè) “過冬”作準(zhǔn)備。據(jù)悉，恒大這兩次融資發(fā)債，都創(chuàng)下赴港上市的內(nèi)房股企業(yè)發(fā)債新高，此次空前力度地私募融資，也是對(duì)過往土地成本以及市場(chǎng)預(yù)計(jì)的未雨綢繆。

　　分析人士指出，目前整個(gè)市場(chǎng)處于調(diào)整階段，在各家還未反應(yīng)時(shí)做出反應(yīng)的企業(yè)，調(diào)整自身戰(zhàn)略，是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期變化的核心，恒大的優(yōu)惠措施既可以保持大型企業(yè)現(xiàn)金流的平穩(wěn)增長(zhǎng)，也可以順勢(shì)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

　　有分析人士指出，恒大大部分項(xiàng)目處于二線城市，成本較低，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　據(jù)悉，恒大地產(chǎn)是中國土地儲(chǔ)備最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。目前，恒大在全國土地儲(chǔ)備已超過5000萬平方米，57個(gè)項(xiàng)目分布在25個(gè)主要城市中。項(xiàng)目所在城市基本為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，人口數(shù)量大多在500萬以上，經(jīng)濟(jì)規(guī)模及發(fā)展速度全國領(lǐng)先。

　　而根據(jù)恒大人士介紹，恒大地產(chǎn)大部分項(xiàng)目規(guī)模在50萬~200萬平方米之間，此類項(xiàng)目最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)，可滿足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

　　一般來說，恒大的項(xiàng)目都坐落于所在城市升值潛力大、住房需求上升的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，84%的項(xiàng)目為城市市區(qū)項(xiàng)目，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃配套及城市交通發(fā)達(dá)、升值潛力較大。

　　如果涉及旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，則一般位于距離超大城市中心區(qū)30~40公里、高速公路出口附近以及擁有獨(dú)特的優(yōu)美自然環(huán)境的地方，這些項(xiàng)目還具備土地成本低、土地可持續(xù)拓展的特點(diǎn)。

　　盡管當(dāng)下開發(fā)企業(yè)貸款以及個(gè)人貸款都在不同程度收緊，而恒大穩(wěn)定的現(xiàn)金流則保證了公司健康發(fā)展。

　　低潮介入行業(yè)整合契機(jī)顯現(xiàn)

　　一接近恒大地產(chǎn)的人士向記者透露，恒大此舉是“項(xiàng)莊舞劍意在沛公”，主要還是趁著市場(chǎng)在低潮的時(shí)候，進(jìn)行行業(yè)整合。

　　如恒大這樣規(guī)模大，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，不僅僅借此提升市場(chǎng)規(guī)模，同時(shí)會(huì)通過兼并等手段并購一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)自身的領(lǐng)域擴(kuò)張。

　　“在目前的政策環(huán)境下，土地價(jià)格正隨房?jī)r(jià)有所降溫，而對(duì)于資金量充足的開發(fā)商來說，卻是整合土地資源的大好時(shí)機(jī)�！钡禺a(chǎn)專家均有此看法。土地價(jià)格的合理回歸，正在給恒大這樣的開發(fā)商創(chuàng)造開疆拓土的機(jī)會(huì)，在新的城市中拿地，將比以前更加容易，而且將提高其貢獻(xiàn)率。

　　據(jù)了解，恒大在二線市場(chǎng)的布局效果已經(jīng)顯現(xiàn)，不僅4月銷售業(yè)績(jī)中，就是第一季度的銷售中，恒大全國的戰(zhàn)略布局，二、三線城市對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)是逐漸增大的。

　　此外，恒大的管理和運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，也會(huì)在市場(chǎng)變化中發(fā)揮更為重要的作用，在二線城市中，新的擴(kuò)張需要有成熟管理和運(yùn)營模式的開發(fā)商介入，一旦市場(chǎng)不好，中小開發(fā)商失去了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而大型開發(fā)商則將趁勢(shì)而上。

　　不僅是土地成本，在工程管理以及招標(biāo)等管理上，恒大一直堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營優(yōu)勢(shì)。據(jù)一位長(zhǎng)期研究恒大地產(chǎn)的觀察人士分析，恒大地產(chǎn)對(duì)于新項(xiàng)目的選擇，實(shí)施統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)，保證項(xiàng)目開發(fā)成功，最大限度降低了決策風(fēng)險(xiǎn)。

　　他指出，這將包括項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)化等。此外，公司對(duì)于所有的主體、裝修、園林等大型工程都由集團(tuán)總部統(tǒng)一招標(biāo)，而集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，則確保了投標(biāo)企業(yè)能以合理的價(jià)格提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，有效控制建設(shè)成本。

　　新政下，開發(fā)商正在變化出各種策略和戰(zhàn)術(shù)，但規(guī)模型和實(shí)力型的開發(fā)商則開始占據(jù)越來越多的優(yōu)勢(shì)。“每次市場(chǎng)調(diào)整，都是擴(kuò)張型大企業(yè)的一次機(jī)會(huì)�！庇袑＜艺f，因此從目前恒大銷售策略的變化來看，大開發(fā)商的時(shí)代正在加速到來。