2007年，廣州樓市熱火炙烤，尤其是郊區(qū)板塊異軍突起，共誕生了13幅高價(jià)地，頻頻刷新的地王價(jià)讓人咂舌。到2008年，樓市急轉(zhuǎn)直下，郊區(qū)樓價(jià)開(kāi)始“跳水”，部分地王樓面地價(jià)甚至高于同區(qū)域的樓價(jià)，這種情況下，開(kāi)發(fā)商選擇讓地王“曬太陽(yáng)”。

　　番禺4地王

　　規(guī)劃與需求脫節(jié)只好曬地

　　據(jù)合富輝煌首席分析師黎文江分析，小戶(hù)型比例大、拆遷遺留問(wèn)題多、樓面地價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是2007年地王普遍存在的問(wèn)題。比如，番禺市橋東部南部4個(gè)地王，規(guī)劃建小戶(hù)型比例大，與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求脫節(jié)。樓面地價(jià)亦高于同地段房?jī)r(jià)，根本無(wú)法與同地段樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，地王只好“曬地”。

　　因此，開(kāi)發(fā)商寧可先按兵不動(dòng)，看樓市形勢(shì)是否有變化再覺(jué)得下一步該怎么做。據(jù)透露，以2007年拿地的地價(jià)要馬上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，肯定是沒(méi)錢(qián)賺的。既然如此，不如就能拖則拖，等到樓價(jià)飆升到一定程度就有開(kāi)發(fā)的價(jià)值了。

　　金沙洲地王

　　拍得地價(jià)高于目前房?jī)r(jià)

　　金沙洲板塊在2005年起以較鮮明的特色進(jìn)入廣州購(gòu)房者視野。據(jù)透露，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)樓盤(pán)，當(dāng)年拿地的價(jià)格都不到1000元/平方米。但到了2007年9月，金沙洲誕生的3幅“地王”，樓面地價(jià)最低也要7935元/平方米。

　　在隨后的十一黃金周中，購(gòu)房者的腳步踏破了金沙洲在售樓盤(pán)的門(mén)檻。當(dāng)時(shí)，金沙洲在售盤(pán)最高曾賣(mài)到1萬(wàn)多元/平方米，還是一房難求。但好景不長(zhǎng)，在隨后的調(diào)整中，金沙洲板塊的樓盤(pán)急速跳水，樓價(jià)一度降到6000多元/平方米。

　　直到今年6月份，根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的樓市數(shù)據(jù)，該月金沙街的一手住宅均價(jià)為7049元/平方米。面對(duì)這種“面粉比面包貴”的現(xiàn)實(shí)，地王唯有先“曬太陽(yáng)”，或等待退地的時(shí)機(jī)，或等待樓市好轉(zhuǎn)。

　　云祥路最貴地王

　　想賣(mài)4萬(wàn)元/m2至今無(wú)動(dòng)靜

　　在2007年9月11日的賣(mài)地會(huì)上，白云區(qū)云祥路地塊競(jìng)拍舉牌次數(shù)最多，為137輪；競(jìng)買(mǎi)時(shí)間最長(zhǎng)，達(dá)45分鐘、成交樓面地價(jià)最高，為18729元/平方米。該地塊面積很小，建筑面積只有9611平方米，容積率也只有1.2，不限戶(hù)型。

　　賣(mài)出后，廣州市房地產(chǎn)業(yè)界人士都稱(chēng)，競(jìng)出的高地價(jià)“已經(jīng)不能用正常的眼光去看待該地塊最終建成的產(chǎn)品”。該項(xiàng)目規(guī)模小，又臨南湖風(fēng)景區(qū)，可做不在普通市場(chǎng)范疇內(nèi)的豪宅盤(pán)。但在云祥路地王誕生后，雖然專(zhuān)家們?cè)偃龔?qiáng)調(diào)這幅地塊規(guī)模很小，不應(yīng)拉高市場(chǎng)房?jī)r(jià)，但事實(shí)上，在緊隨而至的國(guó)慶樓市上，廣州大道北的房?jī)r(jià)還是迅速拉高，基本上沒(méi)有均價(jià)低于1.5萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)。這一高價(jià)在后來(lái)被公認(rèn)為脫離市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值，但在當(dāng)時(shí)卻仍賣(mài)出不少房子。

　　雖然為周邊乃至廣州市的房?jī)r(jià)走高做出過(guò)“貢獻(xiàn)”，但云祥路地塊仍未實(shí)現(xiàn)自身預(yù)期可賣(mài)4萬(wàn)元/平方米的“高價(jià)”。廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士透露，該地塊還未履行當(dāng)年的合約。

　　開(kāi)發(fā)商期待戶(hù)型政策松綁

　　據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商往往更愿意開(kāi)發(fā)大戶(hù)型。廣州樓市的購(gòu)房者不少是換房的改善型置業(yè)，想要換更大面積的住房。這部分置業(yè)者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度，也相對(duì)首次置業(yè)者較低。但在2007年賣(mài)出的地塊，戶(hù)型限制上要求仍較高，必須執(zhí)行“90/70”政策(即90平方米以下新建商品房總量控制在70%以上)。因此，開(kāi)發(fā)商也寄望能等政策放松，不用建設(shè)太多的中小戶(hù)型。

　　據(jù)悉，目前不少城市在中小戶(hù)型政策上，確實(shí)已有所“松綁”。住宅地不再?lài)?yán)格按照“90/70”政策執(zhí)行。

　　對(duì)此，廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士表示，戶(hù)型結(jié)構(gòu)是規(guī)劃方面的執(zhí)行問(wèn)題。中央的政策廣州向來(lái)堅(jiān)決執(zhí)行，但執(zhí)行過(guò)程中會(huì)結(jié)合廣州的實(shí)際，可能不再是硬性規(guī)定1年內(nèi)必須建達(dá)到多少比例，而是根據(jù)一個(gè)時(shí)間段，比如說(shuō)3年為一個(gè)周期，針對(duì)性的、靈活的落實(shí)“90/70”政策。

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　　“90/70”政策

　　自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。

　　該規(guī)定出來(lái)后，每年新增住宅地用地拍賣(mài)，都按照建七成90平方米以下中小戶(hù)型進(jìn)行控制。(田桂丹)