多家房產(chǎn)中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月即將開盤的項目在40到50個，其中有18個項目是首次開盤的新項目，而今年上半年開盤的純新盤僅有21個。除此之外，新項目的價格策略更為審慎，截止到目前，公布開盤價的項目寥寥無幾。

　　來自市場的信息顯示，8月份純新盤入市步伐明顯加快。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月即將開盤的項目有50個，其中有18個項目是首次開盤的新項目，而今年上半年開盤的純新盤僅有21個。計劃在8月首次亮相的純新盤項目包括海棠、藍(lán)岸麗舍別墅、雁棲半島、遠(yuǎn)洋·LA VIE、UP生活等，這些項目以相對高端的公寓、別墅、花園洋房等為主。

　　2009年春節(jié)過后，在利好政策的影響下，京城樓市迅速回暖，自3月份以來樓市單月成交量連續(xù)突破15000套大關(guān)，今年上半年的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期。至6、7月份開發(fā)商的心態(tài)發(fā)生變化，樂觀的預(yù)期直接導(dǎo)致了“地王”頻頻出現(xiàn)，房價不斷上漲，一時間“樓市泡沫說”呼聲四起。

　　政府調(diào)控部門對于樓市的最新變化顯然有所察覺。近日銀監(jiān)會發(fā)出通知，要求各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸首付四成的政策。從這一舉動可以看出，雖然政府目前尚未出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但是此次銀監(jiān)會的政策信號意義明顯，如果樓市過熱，房價泡沫高漲，緊縮性調(diào)控措施的出臺應(yīng)在預(yù)料之中。正是在這一背景下，開發(fā)商權(quán)衡得失，選擇行情尚未逆轉(zhuǎn)之時加快出貨。

　　值得注意的是，截止到目前為止，多數(shù)純新項目開盤價格仍未確定。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，純新盤的首次開盤對項目后期銷售意義重大，定價過高可能會損傷購房人的購買熱情，影響項目品牌形象，為后期推盤造成阻礙；而定價過低，雖然會實現(xiàn)現(xiàn)場熱銷，但也不容易合理判斷后期加推新房源時的價格提升幅度。不僅如此，過早公布價格還可能會流失相當(dāng)部分的購房客戶，使開發(fā)商在陷于兩難境地下，只得選擇根據(jù)市場走向的變化，在臨近開盤時再公布價格，這也是迫于市場動蕩形勢下的無奈選擇。

　　區(qū)位分析：城區(qū)內(nèi)高端項目放量

　　協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 8月預(yù)計開盤項目將近半數(shù)以上位于5環(huán)以外區(qū)域，如合生·世界村、天鵝堡·歸墅、卡夫卡公社、遠(yuǎn)洋一方二期、首開常青藤C組團(tuán)等項目；四至五環(huán)之間約有8個項目開盤，如亞運新新家園四期、美利山A區(qū)部分房源等；三至四環(huán)間有4個項目計劃入市，包括萬科公園5號二期、世華水岸和太陽公元等；二至三環(huán)間約有3個項目開盤，金茂中心、華潤·西堤紅山等；二環(huán)內(nèi)有2個項目入市，分別是四合上院和西絨線26號。

　　從區(qū)域上來看，8月京城樓市東城區(qū)、崇文區(qū)及延慶暫無供應(yīng)量外，其他區(qū)域均有供應(yīng)計劃，西部供應(yīng)量偏低，而東北部區(qū)域供應(yīng)量占據(jù)下月預(yù)計開盤項目的主體。朝陽區(qū)將列下月供應(yīng)量第一的位置，共有12個項目計劃入市；通州區(qū)和順義區(qū)并列第二，各有6個項目計劃開盤；宣武區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)和豐臺區(qū)各有3個項目計劃入市；西城區(qū)、昌平區(qū)和懷柔區(qū)各有2個項目面世；海淀區(qū)有1個項目將開盤入市。

　　協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，8月份新開盤項目的特點仍是五環(huán)外項目占新增供應(yīng)量的主力位置，隨著北京城市化進(jìn)程的發(fā)展，五環(huán)外項目的各項生活配套設(shè)施的建設(shè)也將更加完善，道路軌道交通的建設(shè)已經(jīng)淡化了城區(qū)郊區(qū)的距離，最重要的是這些區(qū)域內(nèi)價格的優(yōu)勢吸引了大量購房群體。除此之外，8月城區(qū)內(nèi)的供應(yīng)也將增多，如西城區(qū)及宣武區(qū)共計有5個項目計劃開盤，三至四環(huán)內(nèi)也有4個項目會在8月推出，在城區(qū)內(nèi)可供住宅開發(fā)的土地日趨稀少的現(xiàn)今，這樣的供應(yīng)比例還是比較少見的，這些項目中大多數(shù)定位于高端公寓，價格會偏高一些，預(yù)計城區(qū)內(nèi)供應(yīng)量的增加將會抬高8月開盤價格。

　　產(chǎn)品分析：豪宅別墅項目供應(yīng)增加

　　8月份入市的別墅項目明顯增多，而且多為大戶型獨棟項目。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月開盤別墅項目達(dá)到7個，分別是保利壟上、海棠、藍(lán)岸麗舍別墅、雁棲半島、遠(yuǎn)洋·LA VIE、御墅、譽天下“尚品”，占總供應(yīng)項目比重的14%。此外，從戶型設(shè)計方面來看，這7個別墅項目多數(shù)是戶型面積在500平方米以上的大戶型獨棟別墅，其中雁棲半島、遠(yuǎn)洋·LA VIE兩個項目的最大戶型面積均在1000平米以上，是典型的豪宅項目。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，8月份豪宅別墅供應(yīng)量明顯增加有兩方面原因。其一是京城樓市迅速回暖，投資性需求極大的刺激了樓市，在各國經(jīng)濟(jì)通脹壓力的不斷增加下，一些尋求避險的資金必然會中意資源稀缺的豪宅項目。從市場動向來看，4月以來，無論是國外游資還是內(nèi)地資源大省的富商，來京購買豪宅別墅的數(shù)量明顯增加，造成了別墅產(chǎn)品的銷量迅猛增加，促進(jìn)了別墅產(chǎn)品的加速供應(yīng)。其二，8月別墅項目增加與開發(fā)商的市場預(yù)期有很大關(guān)系。樓市已經(jīng)回暖，房價短時期內(nèi)仍然會上漲，供需矛盾依然較為緊張，這些均使得開發(fā)商看好樓市的未來預(yù)期。但是，開發(fā)商在謹(jǐn)慎樂觀的同時也在密切關(guān)注著市場的細(xì)微變化。目前，樓市過熱已經(jīng)引起了政府的關(guān)注，對于高端產(chǎn)品的銷售起到極大抑制作用的“限外令”松綁時間已過半，如果樓市泡沫揚起，政府還可能采取一定的緊縮政策，屆時諸如“限外令”之類的措施可能會繼續(xù)實施，這對于別墅市場的銷售是極為不利的。因此，在當(dāng)前搶占市場機會，加緊入市銷售，就顯得緊迫起來。

　　晨報記者 張曉莉/文