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深圳房價前7月漲5000元/平方米,鹽田區(qū)的新房成交均價已高達20206元/平方米,創(chuàng)出了2009年以來的新高,已逼近2007年時的水平。深圳上半年商品房銷售面積熏也已逼平去年全年的銷售總面積。
今年上半年,深圳新建商品房銷售面積406.78萬平方米,同比增加138.71%。其中,商品住宅銷售面積385.26萬平方米,同比增加149.77%,已經(jīng)逼平去年全年389萬平方米的成交量。
新房價格也攀上了14197元/平方米的新高,半年時間上升了30%。據(jù)深圳本地中介機構(gòu)統(tǒng)計,深圳前7月房價漲了5104元/平方米,這個價格漲幅甚至超過了2007年前7月市場最為瘋狂時期的表現(xiàn),逼近警戒線。
新房成交萎縮卷土重來
盡管深圳新房成交已是“天價”,但購房者近日來似乎開始回歸理性持幣觀望了。有關(guān)部門提供的最新數(shù)字顯示,8月2日深圳新房的成交量為46套,創(chuàng)今年春節(jié)以來單日成交量的新低。這也是2008年10月樓市最低迷時期的單日成交水平。
根據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測深圳市國土房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示,從(7月27日~8月2日)這周來看,深圳一手房市場共成交725套,環(huán)比下降16.7%;二手房同樣繼續(xù)下滑,上周共成交3310套,環(huán)比下降4%。
8月1日開盤的深圳南山區(qū)某豪宅項目推出100多套,定價雖在5萬元/平方米,但當天現(xiàn)場進行VIP認籌的人數(shù)多達400多人,高端項目的銷售依然火爆。業(yè)內(nèi)專家分析,二套房貸政策對豪宅的影響較小,由于通脹預(yù)期的存在,購買豪宅的人群主要是出于轉(zhuǎn)移財富儲存的形式考慮。
8月5日,記者在寶安區(qū)西鄉(xiāng)一處在售普通住宅樓盤發(fā)現(xiàn),看房的人數(shù)寥寥無幾。不過,售樓人員對于看房客態(tài)度不緊不慢,價格更是咬定一口價,沒有優(yōu)惠,顯示出開發(fā)商依然強勢的心態(tài)。
據(jù)了解,近期新房成交量萎縮的原因主要是,二套房貸要收緊的消息打擊了部分消費者對樓市的信心,重新開始觀望;另外,房價上漲過快,超出了普通老百姓的承受范圍,也逼退了部分剛性需求;由于上半年新房消耗快,新房存量減少,尤其是適合白領(lǐng)的普通住宅供應(yīng)量近期極少,也是導致成交量減少的原因。
在二手住宅方面,7月27日~8月2日,除深圳寶安區(qū)成交量環(huán)比上漲12.1%外,其余各區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下滑,其中南山區(qū)跌幅最大,環(huán)比下跌14.4%。據(jù)世華地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測,受“二套房貸”的影響,改善型購房者的入市步伐明顯加快,在上周成交比例有明顯上升。
根據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)統(tǒng)計,中心區(qū)的甲級寫字樓依然是上周寫字樓租賃和買賣成交的主力。租賃市場上,隨著深圳經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn),寫字樓的需求量有所放大,上周寫字樓租賃成交面積環(huán)比上漲超五成,且平均租金水平也比前兩個月上漲了15元/平方米·月左右。
近幾周由于房價上漲導致交易量下降,出現(xiàn)了典型的“有價無量”的局面。深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認為,“大多數(shù)老百姓對高價房有切膚之痛,開發(fā)商提高房價,肯定會抑制剛性需求的消費。市場需求量減少,其實就等于供應(yīng)量相應(yīng)增加了。供求關(guān)系總是會因為價值規(guī)律而變化!
存量房預(yù)計可售三年
截至7月28日,官方網(wǎng)站顯示的深圳可售房源為34067套。對這個數(shù)據(jù)表示認可,這是歷年統(tǒng)計累計出來的,能夠準確反映深圳樓市的存量情況。
王鋒同時認為,判斷樓市的供應(yīng)情況,不能只看存量。存量只能反映在建項目達到批售狀態(tài)的情況,可實際上,還有很多在建項目沒有拿到預(yù)售許可證,這部分數(shù)量很大,但沒有被計入存量數(shù)據(jù)里。目前存量不多的情況是短暫的,而且隨著市場形勢轉(zhuǎn)好,開發(fā)商加快開發(fā)速度,下半年樓市的存量將明顯增多。他告訴記者,根據(jù)目前的情況,即使沒有新樓盤的推出,深圳的住宅至少可以保證未來兩到三年的供應(yīng)量。
來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)佐證了這一點:深圳下半年入市的房地產(chǎn)項目將達137個,其中包括新樓盤和加推新戶型的在售樓盤。
深圳市國土房產(chǎn)部門有關(guān)負責人透露,對深圳而言,土地資源匱乏是一個不爭的事實。然而,另一個不爭的事實是,政府在解決市民居住問題上也做好了充足準備。根據(jù)最新制定的深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012),商品住房用地供應(yīng)總量中,特區(qū)內(nèi)新批用地為0.4平方公里,特區(qū)外新批用地為3.6平方公里;特區(qū)內(nèi)利用存量土地為0.83平方公里,特區(qū)外利用存量土地為2.47平方公里。
據(jù)了解,未來三年,深圳全市將新增商品住房用地為7.3平方公里,其中新批用地4平方公里,利用存量土地3.3平方公里。5.2平方公里的商品住房用地將用于建設(shè)中低價位、中小套型普通商品住房。
記者了解到,未來三年中,深圳特區(qū)內(nèi)將建設(shè)商品住房1.7萬套,建設(shè)保障性住房2.3萬套。特區(qū)外建設(shè)商品住房43.3萬套,到2012年,特區(qū)外將建設(shè)保障性住房共計12.4萬套,建筑面積620萬平方米。為應(yīng)對不斷變化的市場需求,深圳還將根據(jù)年度住房需求變化,對每一年度各類住房實際建設(shè)規(guī)模進行調(diào)整,同時通過舊城改造和城市更新等多種手段拓展土地空間。
深圳一地產(chǎn)專家認為,心理因素對房地產(chǎn)市場波動有著舉足輕重的作用。王鋒建議,對于廣大中低收入的普通消費者來說,必須清醒地意識到市場波動的價值規(guī)律,量力而為,在價格下降到可以承受的范圍內(nèi),就可以選擇購買,因為市場上沒有只漲不跌也沒有只跌不漲的房子,目前,如果置業(yè)者感覺購房壓力大的話就沒必要現(xiàn)在出手。(記者胡嘉莉)
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