二手房開始降溫

　　與一手住宅成交量普遍減少的狀況相類似，在連續(xù)5個(gè)月量?jī)r(jià)齊升的強(qiáng)勁反彈后，二手樓市市場(chǎng)熱度有所緩解。

　　根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)顯示，7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市價(jià)格仍在上漲，但部分城市漲幅有所回落，成交量在接連數(shù)月創(chuàng)新高后也于7月出現(xiàn)下降，但整體成交量仍處于高位。

　　分城市來看，深圳、上海和廣州市場(chǎng)降溫比較明顯，價(jià)格上漲速度和成交量都出現(xiàn)了下降，其中深圳和上海的成交量下降約20%左右。而北方城市在這一輪熱潮中仍較為滯后，目前天津、北京的二手房?jī)r(jià)格仍處于加速上漲的過程中，而成交量也保持較高水平。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京二手房網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到26360套，其中二手住宅成交達(dá)25206套，首破2.5萬套大關(guān)，再創(chuàng)新高。從數(shù)字上看，7月份二手房成交勢(shì)頭依舊迅猛，但在成交量高速攀升的背后，二手房成交增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)10.0%，雖然仍處于高位水平，但這一數(shù)字已明顯低于6月份成交量環(huán)比增長(zhǎng)16.7%的比例。

　　另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，第28周(7.6至7.12)，深圳二手房共成交3475套；第29周(7.13至7.19)，深圳二手房共成交3610套，環(huán)比上升3.9%；第30周(7.20至7.26)，深圳二手房共成交3449套，環(huán)比下降4.5%；第31周(7.27至8.2)，深圳二手房共成交3310套，環(huán)比下降4.0%。

　　對(duì)于二手樓市的表現(xiàn)，中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，原因有三個(gè)方面。一方面是，二套房貸的收緊一定程度上抑制了部分投資性需求；另一方面是，連續(xù)放量成交后，前期積壓需求基本都已釋放殆盡；此外，價(jià)格不斷上漲，也很大程度上阻礙了成交的達(dá)成。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇分析說，以北京為例，目前北京房?jī)r(jià)上漲速度之快已超過絕大多數(shù)消費(fèi)者的心理預(yù)期，無論是房有所值的價(jià)格正常上調(diào)，還是不合理的業(yè)主盲目抬價(jià)，再加上新房市場(chǎng)捂盤嚴(yán)重，不斷攀升的新房?jī)r(jià)格很大程度上刺激了二手房?jī)r(jià)的走高，在此市場(chǎng)背景下，消費(fèi)者的購(gòu)房熱情被打擊，購(gòu)買力受到限制，并已出現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)這種追漲的購(gòu)房心理不能承受，甚至有消費(fèi)者決定暫緩購(gòu)房的情況。這必然導(dǎo)致7月二手房成交增速放緩。

　　孟奇說，近一個(gè)月以來，為了抑制樓市過快、過熱增長(zhǎng)，關(guān)于收緊信貸的消息不絕于耳，不僅銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，各家銀行的二套房貸也呈現(xiàn)收緊動(dòng)向。他預(yù)計(jì)，如果信貸緊縮政策長(zhǎng)期持續(xù)執(zhí)行，會(huì)給下半年的二手房市場(chǎng)發(fā)展帶來較大阻力，交易量不排除觸頂回調(diào)的可能。

　　中原地產(chǎn)研究中心也認(rèn)為，價(jià)升量跌，市場(chǎng)可能面臨短期調(diào)整。由于價(jià)格的快速上漲，剛性需求開始止步。根據(jù)中原調(diào)查，7月份各地新增購(gòu)房需求有所減少，同時(shí)，二套房貸的收緊抑制了部分投資性需求的入市，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇成交量的下滑。

　　一線城市成交量大幅下滑

　　與6月相比，7月一線城市住宅成交量普遍減少，二線城市成交依然維持高位。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，廣州環(huán)比下降40%；深圳下降30%，北京和上海下降5%；成都和天津增加20%，天津七月更是創(chuàng)下今年以來成交量新高；重慶基本持平；杭州下降50%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市成交淡季的來臨，近期住宅新增供應(yīng)很難出現(xiàn)大幅改善的局面，而開發(fā)商惜售捂盤，進(jìn)一步推高價(jià)格上漲，加上二套房貸政策收緊，部分投資性需求也重歸觀望，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯下滑。

　　中原住宅監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，七月最后一周，被監(jiān)測(cè)的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州等八城市成交面積總量為233萬平方米，總體環(huán)比減少7%。7月27日至8月2日這一周一線城市成交繼續(xù)下滑。廣州和深圳已連續(xù)兩周成交量下滑明顯，這一周降幅接近15%；北京降幅10%，略低于過去20周平均水平。

　　二線城市的表現(xiàn)也冷暖不均。重慶降幅最大，降24%；成都降10%。而天津和杭州成交大幅增加，增幅分別為24%和14%。7月天津周成交量屢創(chuàng)新高，7月27日至8月2日天津成交3734套，達(dá)今年單周最高紀(jì)錄；杭州這一周成交回升顯著，但成交仍處低位，僅占過去20周平均水平的六成。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，7月，全國(guó)30個(gè)城市中，住宅成交面積環(huán)比升跌的城市各占一半，30個(gè)城市住宅總成交面積環(huán)比下跌約4%。其中，7月20日至7月26日這一周，在全國(guó)監(jiān)測(cè)的32個(gè)大中小城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有13個(gè)，不足總城市數(shù)量的一半；而在樓市成交面積環(huán)比下跌的城市中，環(huán)比降幅超過10%的就有12個(gè)。

　　在10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的只有4個(gè)，分別為重慶、上海、北京、武漢，其中除重慶環(huán)比增幅為27.01%外，其他三個(gè)城市的環(huán)比增幅皆在5%以內(nèi)；在環(huán)比下跌的城市中，環(huán)比跌幅最大的為深圳，達(dá)到36.97%，其次為成都，跌幅為15.59%，而南京、杭州、廣州的環(huán)比跌幅均不超過10%。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入7月以來，深圳新房成交量更是逐周遞減。第28周(7.6至7.12)，深圳新房共成交1635套；第29周(7.13至7.19)，深圳新房共成交1441套，環(huán)比下降11.9%；第30周(7.20至7.26)，深圳新房共成交870套，環(huán)比下降39.6%；第31周(7.27至8.2)，深圳新房共成交725套，環(huán)比下降16.7%。

　　對(duì)于成交量下滑的原因，中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心吳維娜認(rèn)為主要有三個(gè)方面：一是部分熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，價(jià)格已經(jīng)超出了部分購(gòu)房人的承受能力，許多購(gòu)房者從恐慌性購(gòu)房中回歸理性，重新開始觀望，這阻礙了成交的持續(xù)放量；二是，政策層面上，從銀監(jiān)會(huì)到各家銀行，開始收緊二套房貸政策，這對(duì)成交量也構(gòu)成了現(xiàn)實(shí)的影響；三是，一些大城市的供應(yīng)量有所減少，加之前期成交量的持續(xù)放大，這也造成7月市場(chǎng)出現(xiàn)了一定幅度的波動(dòng)。

　　專家：房?jī)r(jià)短期仍將維持高位

　　對(duì)于未來的樓市走勢(shì)，接受記者采訪的專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將維持高位，成交量可能會(huì)出現(xiàn)回落。

　　深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說，目前二套房貸收緊等政策微調(diào)，更多是一種表態(tài)，是為了安撫房?jī)r(jià)上漲過快帶來民眾的情緒。真正決定未來房地產(chǎn)變化的原因還是宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)還處于企穩(wěn)向好期，沒有完全復(fù)蘇，因此讓政府完全出臺(tái)一個(gè)明確、清晰的，對(duì)市場(chǎng)完全有抑制作用的預(yù)期出來，短期不太可能。

　　中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，近期樓市成交量的萎縮主要有兩個(gè)原因：第一是上半年上漲過快的房?jī)r(jià)影響了購(gòu)房者的意愿，壓抑了需求的進(jìn)一步釋放；第二是近期關(guān)于二套房信貸政策從緊消息的影響所致。宋丁認(rèn)為，雖然目前關(guān)于二套房貸有所趨緊，但整體經(jīng)濟(jì)政策較為寬松，預(yù)計(jì)國(guó)家不會(huì)出臺(tái)較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施來打壓樓市，另外目前的環(huán)境與2007年不可同日而語，很難再現(xiàn)當(dāng)時(shí)大規(guī)模的調(diào)整，預(yù)計(jì)下半年樓市將震蕩前行。

　　長(zhǎng)城證券分析師更是認(rèn)為，宏觀層面的寬松貨幣、極低的實(shí)業(yè)投資意愿、實(shí)際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等；行業(yè)層面長(zhǎng)期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等，都使得我國(guó)發(fā)生新一輪地產(chǎn)泡沫的概率極大。在未確認(rèn)金融危機(jī)已經(jīng)度過之前，中國(guó)仍將堅(jiān)定不移地實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)業(yè)至少在今年不會(huì)受到大的調(diào)控。綜合看來，目前地產(chǎn)仍處于新一輪牛市的起點(diǎn)，其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂。

　　與樂觀的預(yù)測(cè)不同，也有專家表示，從成交量上觀察，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)上攻乏力的情況，房地產(chǎn)很難長(zhǎng)期持續(xù)上漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，當(dāng)很多人天天都在唱多的時(shí)候，樓市可能正在構(gòu)筑新的頂部。接下來，一線城市和部分二線城市的市場(chǎng)將出現(xiàn)變化———價(jià)格維持高位、成交量回落。

　　楊紅旭指出，一線城市和部分二線城市今年已反彈力度很大，投資、投機(jī)比重增加較快，少數(shù)城市重新出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫，市場(chǎng)調(diào)整的壓力越來越大。從成交量上觀察，部分城市已上攻乏力。

　　“任何一個(gè)城市，短期內(nèi)(比如一年)的購(gòu)房需求都是有限度的，如果按前7個(gè)月的銷量，則多數(shù)城市全年成交都將超過樓市最繁榮的2007年，但這基本是不可能完成的任務(wù)。價(jià)格的變化，明顯滯后于成交量，這是樓市的一般規(guī)律。從目前來看，貨幣政策未變、房地產(chǎn)開發(fā)商資金相對(duì)充裕這決定短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，但從長(zhǎng)期來看，滯脹之后，房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)新一輪的回落�！睏罴t旭補(bǔ)充說。

　　深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平也表示，目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不利的因素仍有很多：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀；今年1至6月我國(guó)三駕馬車的出口仍然是負(fù)增長(zhǎng)；CPI仍然下降，表明經(jīng)濟(jì)仍然下降；人們的收入預(yù)期還是下降；物業(yè)稅可能會(huì)推出等�？梢钥隙ǎ�這些因素的存在，房地產(chǎn)很難長(zhǎng)期持續(xù)上漲。

　　京城樓市連漲五個(gè)月后首現(xiàn)萎縮

　　北京樓市成交量上漲的步伐在今年7月份戛然而止。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月份，北京期房商品房日均簽約350套，較6月下跌9.1%，成交難度進(jìn)一步變大。

　　由于前期價(jià)格漲得太高，投資需求已經(jīng)徹底釋放，剛性需求則暫時(shí)重歸觀望。在持續(xù)回暖5個(gè)月之后，樓市或?qū)⒂瓉硇乱惠喌某山还拯c(diǎn)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京共成交現(xiàn)房商品住宅4207套，期房商品住宅銷售套數(shù)為12840套，其中除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為10862套，日均350套，較6月份日均385套下跌9.1%。8月份后，北京土地和新盤供應(yīng)明顯加大，統(tǒng)計(jì)顯示，本月將有8宗地塊入市，總面積超40萬平方米。另外，還將有50個(gè)項(xiàng)目開盤，其中18個(gè)為新盤，接近上半年21個(gè)純新盤的總供應(yīng)量。其中，別墅項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)，占總供應(yīng)量的14%。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在近期房?jī)r(jià)上漲之后，成交難度變大趨勢(shì)日漸明顯。這從一個(gè)側(cè)面反映部分需求對(duì)于過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)難于承受，熱點(diǎn)樓盤經(jīng)過短期內(nèi)價(jià)格走高后，已很難有與持續(xù)上漲相匹配的需求繼續(xù)跟進(jìn)，因此，在未來一段時(shí)間，樓盤價(jià)格繼續(xù)過快上漲很容易引起需求“倒戈”局面。

　　“樓市價(jià)格不穩(wěn)、宏觀調(diào)控不明，都能導(dǎo)致新一輪的持幣觀望�！薄稑鞘小烦銎啡瞬跳檸r表示。“去年樓市冷淡房?jī)r(jià)連續(xù)下調(diào)，開發(fā)商很苦惱，今年樓市出現(xiàn)回暖，提價(jià)把之前的損失補(bǔ)回來，是很多開發(fā)商的共同想法。但這只會(huì)加快第二輪持幣觀望的出現(xiàn)。”而面對(duì)近期房?jī)r(jià)暴漲，時(shí)下越來越多的購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望。而手頭不缺錢的開發(fā)商們也不會(huì)輕易降價(jià)，由此市場(chǎng)雙方開始陷入新一輪的博弈之中�！翱凑l扛得過誰”似乎變?yōu)槟壳皹鞘械臐撆_(tái)詞。

　　中房指數(shù)系統(tǒng)副主任陳晟認(rèn)為：“近期樓市成交情況相對(duì)前幾周表現(xiàn)較為黯淡，全國(guó)樓市顯現(xiàn)出一定的降溫跡象�！标愱烧J(rèn)為，對(duì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)回暖主力的房地產(chǎn)業(yè)，政策的基調(diào)是“穩(wěn)定”，但對(duì)部分城市房?jī)r(jià)攀高、“地王”頻現(xiàn)等現(xiàn)象，政府相當(dāng)關(guān)注；如果判斷為“過熱”，就有對(duì)政策作出一定調(diào)整的必要性。

　　即便本輪的成交量拐點(diǎn)出現(xiàn)，開發(fā)商也不會(huì)急于降價(jià)。中原地產(chǎn)中國(guó)研究院分析師許萌則認(rèn)為，市場(chǎng)供應(yīng)的青黃不接使開發(fā)商暫時(shí)沒有降價(jià)壓力。她表示，無論是庫存告急的上海，還是成交相對(duì)穩(wěn)定的北京，以及調(diào)整周期相對(duì)較早的廣州和深圳，目前都面臨了新增供應(yīng)不及時(shí)的“房荒”。至少在今年，新增供應(yīng)不足的局面將難以被改變。在此局面下，開發(fā)商沒有降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)力。事實(shí)上，那些判斷市場(chǎng)將出現(xiàn)供應(yīng)不足的開發(fā)商，不但暫時(shí)不會(huì)降價(jià)以提高成交量，反而可能通過漲價(jià)“捂盤”，以確保下半年仍有房可賣。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國(guó)外相比，存在企業(yè)自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。目前全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加，一旦房?jī)r(jià)較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。

　　蔡鴻巖表示，房?jī)r(jià)的快速上漲使得社會(huì)各界關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的爭(zhēng)論日益激烈，如何讓房?jī)r(jià)與自住購(gòu)買力保持均衡，如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量，如何加快保障房建設(shè)讓低收入人群安居，對(duì)剛剛企穩(wěn)回升的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說，這是下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。(記者李佳鵬彭勇實(shí)習(xí)生劉姣鄭文剛 記者洛濤)