8月北京樓市成交繼續(xù)萎縮，似乎預(yù)示著“金九”的艱難。

　　昨日，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至8月25日，北京成交的商品住宅總套數(shù)為11333套，成交面積132.8萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降16.6%和19.4%；除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，實(shí)際成交期房商品住房8566套，成交面積98.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降1.0%和6.9%。

　　與此形成鮮明對(duì)比的是，8月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)繼續(xù)快速上漲。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上中旬，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的41個(gè)項(xiàng)目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為16180元/平方米，與7月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)14597元/平方米相比，上漲了10.8%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，在高房?jī)r(jià)的作用下，購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)開(kāi)始減弱。她表示，與7月同期相比，消費(fèi)者支付的單套總房?jī)r(jià)相差不大，但單套購(gòu)房面積減少了近8平方米，出現(xiàn)了今年以來(lái)的首次下降。

　　搜房網(wǎng)新盤(pán)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，北京9月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目達(dá)到52個(gè)，其中純新盤(pán)18個(gè)，創(chuàng)今年新高，老項(xiàng)目后期為34個(gè)。

　　該機(jī)構(gòu)測(cè)算顯示，在開(kāi)盤(pán)量最多的朝陽(yáng)區(qū)，9月份開(kāi)盤(pán)的平均價(jià)達(dá)到19200元/平方米，與8月相比，每平方米漲了5200元。

　　搜房網(wǎng)研究人員安艷表示，這只是根據(jù)在售項(xiàng)目測(cè)算出的價(jià)格。她表示，由于很多樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)的前幾天才公布價(jià)格，估計(jì)比現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)還高。歷史數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來(lái)，北京市開(kāi)盤(pán)均價(jià)的月漲幅在1000元/平方米以上。

　　高姍向記者表示，寬松的貨幣政策與積極的財(cái)政政策依然保持穩(wěn)定，使開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源穩(wěn)定，因此老項(xiàng)目后期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格才得以提升。但過(guò)高的價(jià)格已經(jīng)超出了自住型購(gòu)房者的心理價(jià)位，并已帶來(lái)新一輪觀望。

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　　穗寫(xiě)字樓租金持續(xù)下滑國(guó)內(nèi)企業(yè)加速抄底

　　相比迅速回暖的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)依然面臨租金下滑、高空置率的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，作為第三個(gè)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重點(diǎn)發(fā)展的中央金融商務(wù)區(qū)——廣州珠江新城CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)先后迎來(lái)了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、上海浦東銀行等十幾億的大單交易。日前，廣東發(fā)展銀行股份有限公司廣州分行又斥巨資一舉拿下廣州珠江新城某超甲級(jí)寫(xiě)字樓面積達(dá)11941平方米的五層樓。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅(jiān)濤表示，國(guó)內(nèi)企業(yè)為提高企業(yè)形象，利用租金下調(diào)的機(jī)會(huì)，選擇更優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓物業(yè)自用。

　　廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)依然面臨租金下滑的困境，而廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量非常大，特別是在珠江新城整個(gè)區(qū)域早已開(kāi)發(fā)成熟，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，市場(chǎng)需求萎縮，影響了寫(xiě)字樓的成交量，空置率非常高。

　　近期這幾筆大單，對(duì)廣州整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇是個(gè)很好的促進(jìn)機(jī)會(huì)。

　　同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響，商業(yè)地產(chǎn)投資也日趨加大。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，1～7月，廣東房地產(chǎn)用于商品住宅的開(kāi)發(fā)投資大幅下降，而對(duì)寫(xiě)字樓的投資卻增長(zhǎng)10.9%。

　　“目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)估值相對(duì)偏低，有些地方甚至住宅價(jià)格都比寫(xiě)字樓價(jià)格高。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛(ài)卿表示，企業(yè)買(mǎi)了自用，以后也可以用于出租、投資，未來(lái)升值空間大。

　　此外，據(jù)仲量聯(lián)行二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金仍然繼續(xù)下滑，下跌了3.1%，甚至出現(xiàn)租金和售價(jià)倒掛的現(xiàn)象；短期內(nèi)跨國(guó)企業(yè)需求復(fù)蘇可能性低，而2009年新的供應(yīng)全部集中在下半年，將有近40萬(wàn)平方米入市，市場(chǎng)壓力加大。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖指出，目前市場(chǎng)上出租的寫(xiě)字樓占了80%，而只有自用的才可能消化供應(yīng)量，未來(lái)這40萬(wàn)平方米的供應(yīng)量都是只租不售的。

　　沈愛(ài)卿認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)直接掛鉤，受經(jīng)濟(jì)影響較大。只有消化了空置的這部分面積，租金才可能提升，一般來(lái)說(shuō)空置率在10%以下，投資才可能盈利。預(yù)計(jì)年底或明年上半年才可能轉(zhuǎn)暖。（張敏 朱玲）