縱觀09年上半年，成都樓市經(jīng)過(guò)半年的沖刺，項(xiàng)目的價(jià)格、成交量、土地供應(yīng)等多方面都已經(jīng)創(chuàng)下或接近了歷史最高點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，但從7月開(kāi)始，市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)初露端倪。隨著秋交會(huì)的到來(lái)，成都樓市的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)發(fā)生調(diào)整變化？哪些物業(yè)是當(dāng)前最受購(gòu)房者歡迎的類型？只有掌握這些最新變化，才能為開(kāi)發(fā)商制訂營(yíng)銷策略提供借鑒，為購(gòu)房者買(mǎi)房提供指導(dǎo)。本期，御風(fēng)行和星彥地產(chǎn)專門(mén)針對(duì)這些問(wèn)題奉上專業(yè)的分析。

　　開(kāi)發(fā)商重新重視產(chǎn)品定位

　　御風(fēng)行觀點(diǎn)

　　A近期，新推土地和新推項(xiàng)目容積率開(kāi)始下降；B 09年，開(kāi)發(fā)商更重視產(chǎn)品定位與差異化策略；C 未來(lái)，住宅的精細(xì)化設(shè)計(jì)將更出彩；D 精裝房將成為開(kāi)發(fā)商增加產(chǎn)品亮點(diǎn)和利潤(rùn)的一個(gè)重要方向；E 節(jié)能性和舒適性建筑越來(lái)越受重視；F 成都樓市從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　不論是從最近幾輪的土地拍賣(mài)指標(biāo)來(lái)看，還是從我們了解到的部分開(kāi)發(fā)商的新推項(xiàng)目來(lái)看，在有意無(wú)意之間，我們發(fā)現(xiàn)成交項(xiàng)目的容積率指標(biāo)仿佛逐步在跌落？這是否意味著改善性住房的覺(jué)醒？

　　在2007年，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是不用仔細(xì)考慮項(xiàng)目定位問(wèn)題的。進(jìn)入2008年，一切變得不同，市場(chǎng)走向另一個(gè)極端，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重新重視產(chǎn)品定位，重新重視差異化策略。2009年，雖然市場(chǎng)日漸回暖，但開(kāi)發(fā)商再也不敢掉以輕心，御風(fēng)行2009年上半年接了好幾個(gè)新項(xiàng)目，與同行交流時(shí)，大家都有同感：“今年開(kāi)發(fā)商比以前更重視項(xiàng)目定位。”既然開(kāi)發(fā)商變得更加冷靜，我們有可能預(yù)見(jiàn)到下半年以至未來(lái)1-2年出現(xiàn)的好作品趨勢(shì)：一，住宅的精細(xì)化設(shè)計(jì)會(huì)更加出彩：追求套型結(jié)構(gòu)的合理配置、功能空間的靈活多變、廚衛(wèi)空間的人性化設(shè)計(jì)、追求居住空間的舒適性；二，精裝修住宅成為不可或缺的一部分：隨著中小套型房屋的增多，初裝修、精裝修、菜單式裝修會(huì)越來(lái)越多，精裝房會(huì)成為開(kāi)發(fā)商增加產(chǎn)品亮點(diǎn)、增加利潤(rùn)點(diǎn)的一個(gè)重要方向；三，節(jié)能技術(shù)、綠色建筑會(huì)受到更大重視：保溫建筑、地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等將成為標(biāo)準(zhǔn)配置；四，舒適性建筑重新受到重視：多層項(xiàng)目，多層帶電梯的項(xiàng)目、小高層，甚至是板式小高層會(huì)重新?lián)屨家欢ǖ氖袌?chǎng)份額；當(dāng)然，這類建筑在減少容積率和增加配置的同時(shí)，價(jià)格肯定會(huì)上漲。

　　主題公園地產(chǎn)成樓市新寵兒

　　星彥觀點(diǎn)

　　A置信·國(guó)色天鄉(xiāng)火爆的旅游帶動(dòng)了成都地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)；B 成都主題公園地產(chǎn)方興未艾，旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式將被更多開(kāi)發(fā)商所借用；C 成都的主題公園地產(chǎn)項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)；D 成都樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)已不僅僅停留在價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)上；E 成都樓市進(jìn)入多元化發(fā)展時(shí)代 。

　　主題公園地產(chǎn)是指跟主題公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，它包括主題公園在內(nèi)，集旅游、娛樂(lè)、自然、人文、居住和商業(yè)為一體。深圳的歡樂(lè)谷、珠海的神秘島、青島的極地海洋世界等等；隨著主題公園帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，將主題公園和旅游地產(chǎn)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)概念成為樓市新寵兒。

　　成都的主題公園地產(chǎn)始于置信·國(guó)色天鄉(xiāng)，火爆的旅游帶動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)。目前，成都形成了四大主題地產(chǎn)項(xiàng)目有城西北的成都華僑城、天府新城的極地海洋世界、城北的保利·公園198和溫江的國(guó)色天鄉(xiāng)項(xiàng)目。從目前發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，主題公園地產(chǎn)呈方興未艾之勢(shì)，國(guó)奧投資將在雙流北部新城建設(shè)國(guó)奧村、保利石象湖項(xiàng)目和花樣年郫縣望叢祠項(xiàng)目等，這種開(kāi)發(fā)模式為更多的開(kāi)發(fā)商所借用。置信的國(guó)色天鄉(xiāng)·鷺湖宮、成都華僑城、保利·公園198和新鴻基·悅城等項(xiàng)目，分別借勢(shì)國(guó)色天鄉(xiāng)、歡樂(lè)谷、198公園和極地海洋世界，其樓盤(pán)銷售都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。這些項(xiàng)目的熱銷說(shuō)明，目前，成都樓市各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)已不僅僅停留在價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)方面，購(gòu)房者更注重未來(lái)的居住品質(zhì)和未來(lái)的生活環(huán)境，這也是主題公園地產(chǎn)熱銷的主要原因。

　　目前成都樓市進(jìn)入了多元化發(fā)展時(shí)代，這樣可以降低單一投資帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得穩(wěn)定的投資收益�！靶蓍e”本就是成都的城市特點(diǎn)，近郊旅游成為一大熱點(diǎn)，這為項(xiàng)目帶來(lái)極大人氣，也帶來(lái)了不少準(zhǔn)客戶……這些都是主題公園地產(chǎn)在成都快速發(fā)展的重要因素。

　　隨著信貸緊縮消息傳出，消費(fèi)者觀望情緒彌漫，樓市或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的膠著局面，前期快速上升的房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間調(diào)整的可能性較大。——中原地產(chǎn)

　　據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至6月，成都市商品住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了5897元/m2，已經(jīng)接近07年的最高水平。很多樓盤(pán)的售價(jià)甚至超過(guò)了07年；而這一過(guò)程僅僅只用了不到半年的時(shí)間。縱觀09年上半年，成都樓市經(jīng)過(guò)半年的沖刺，項(xiàng)目的價(jià)格、成交量、土地供應(yīng)等多方面都已經(jīng)創(chuàng)下或接近了歷史最高點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，但此前幾個(gè)月過(guò)快的暴漲顯然已經(jīng)透支市場(chǎng)基本需求，市場(chǎng)“剎車效應(yīng)”不得不提前顯現(xiàn)。其實(shí)，從七月開(kāi)始市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)初露端倪，成都樓市成交量連續(xù)上揚(yáng)的勢(shì)頭被遏制，周成交量出現(xiàn)寬幅振蕩。短短四五個(gè)月時(shí)間，如此之大的上漲幅度，即使從投資客層面分析，“觸頂”的風(fēng)險(xiǎn)顧忌也會(huì)導(dǎo)致成交量緊縮。而對(duì)于以自住為目的，相對(duì)低收入的剛性需求買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高的同時(shí)，也與他們支付能力的距離越來(lái)越遠(yuǎn)。

　　樓市需要盤(pán)整，否則這樣的上升趨勢(shì)肯定會(huì)出問(wèn)題。隨著信貸緊縮的消息傳出，消費(fèi)者的觀望情緒開(kāi)始彌漫，樓市或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的膠著局面；前期快速上升的房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間調(diào)整的可能性較大。近期由于房地產(chǎn)與股市過(guò)從甚密，上周房地產(chǎn)板塊的持續(xù)走弱，已經(jīng)標(biāo)志著機(jī)構(gòu)大舉撤出房產(chǎn)板塊。因此，雖然樓市長(zhǎng)期發(fā)展依然向好，但是短期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)，樓市進(jìn)入調(diào)整期。（成都房產(chǎn)報(bào)道）