隨著房地產(chǎn)價格的日益走高，京城普通住宅市場持續(xù)回暖現(xiàn)象似乎戛然而止，樓市觀望情緒漸濃。但與此同時，別墅市場特別是所謂“豪宅”卻越發(fā)炙手可熱。

　　北京別墅“金九”放量

　　8月，京城商品房、二手房成交量均呈現(xiàn)下降現(xiàn)象。然而，據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月份北京別墅銷量卻創(chuàng)下今年以來的新高，成交超過650套，成交面積為25.06萬平方米，成交總金額達(dá)39.85億元。而2008年下半年，北京別墅一共才成交1320套。

　　今年以來，京城別墅成交量逐漸上升，6月以后別墅市場進(jìn)入“旺市”。今年1月，北京別墅銷售130套；2月，別墅銷售88套；3月，別墅成交量出現(xiàn)一個小高峰。隨后，在別墅集中供應(yīng)的推動下，5月份北京別墅銷售達(dá)378套，環(huán)比增長近五成。而7、8月份，北京市別墅銷售再度放量。

　　別墅銷售的火爆使得別墅開發(fā)商增強(qiáng)了推盤信心，別墅項目加快了推盤節(jié)奏，年內(nèi)未開發(fā)別墅用地可能會加快釋放，有不少別墅新盤以及老盤后期紛紛有計劃推向市場。有數(shù)據(jù)顯示，北京目前在售房源的別墅項目有122個。其中，在售的獨棟項目有78個，占63.9%；在售聯(lián)排項目43個；在售雙拼項目21個；在售疊拼項目11個。業(yè)內(nèi)預(yù)計，下半年北京別墅的供應(yīng)量約為3000套，是上半年成交量的近兩倍。其中，9月份估計有12個別墅項目開盤，產(chǎn)品以獨棟項目為主，供應(yīng)量預(yù)計超過700套。

　　豪宅成儲蓄轉(zhuǎn)移手段

　　在經(jīng)歷滯銷的低迷后，北京豪宅市場明顯開始放量，表明投資性需求迅速復(fù)蘇。

　　“如果你在豪宅售樓處工作就可以知道，80%都不是理性消費，有人一買多套，而中國的富人在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中所受到的打擊顯然比開發(fā)商預(yù)想的要小。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高管向本報記者表示，別墅的需求相對穩(wěn)定并呈上升態(tài)勢，價格也在上漲。住宅市場波動較大，而別墅市場的波動卻較小。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅5、6、7三個月，北京累計銷售了1340套別墅，這與2008年前三季度的別墅銷量基本持平，充分顯示出投資性購房者積蓄一年半后的強(qiáng)勁購買力，而別墅產(chǎn)品上佳的保值增值能力使其成了投資客的主要投資對象。雖然樓市在2008年遭受了“價量雙跌”的重創(chuàng)，別墅的銷量也隨之大幅減少，但價格仍然堅挺。統(tǒng)計顯示，2009年5月，北京在售別墅項目的銷售價格相比2008年同期平均上漲了13%。到了8月份，別墅價格上漲的趨勢更加明顯。

　　克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，在別墅市場中，改善性需求和投資性需求是主要的兩類購房者，由于兩類需求的差異性，不同需求所偏好的產(chǎn)品也存在巨大差異。改善性需求的客戶偏好經(jīng)濟(jì)型別墅，旨在改善自住條件；投資性需求的客戶則偏好高總價的高端別墅，通過別墅的稀缺來達(dá)到保值升值的投資目的。“別墅、花園洋房等低密度高端物業(yè)表現(xiàn)良好，首先是因為占有稀缺自然資源；其次，具備良好環(huán)境，產(chǎn)品具有較高的附加值，在通脹預(yù)期下，這些物業(yè)具有保值增值功能。”中國不動產(chǎn)研究中心陳萍麗表示，低密度項目正日益成為高端人士進(jìn)行資產(chǎn)沉淀和儲蓄轉(zhuǎn)移的手段。她預(yù)計，在9至11月別墅銷售的傳統(tǒng)旺季，北京別墅市場仍將保持活躍，成交量有望超過上半年。

　　獨棟別墅長線投資潛力大

　　近日，世邦魏理仕發(fā)布了《2009年上半年北京高檔住宅市場回顧及展望》。該報告顯示，自2008年高檔住宅銷售市場趨冷以來，高檔別墅的成交量也一直處于低位。受土地開發(fā)期限的限制，開發(fā)商早期囤積的別墅用地正在逐漸轉(zhuǎn)化成有效供應(yīng)投向市場，近半年來新開盤的譽(yù)天下、清錦源，以及一些老牌別墅項目的后期如泰禾紅御、亞運新新家園四期等均屬于此類情況。政府對別墅用地的審批限制一直沒有放松，目前高檔別墅市場基本在消化近幾年的土地存量，未來高檔別墅項目的供應(yīng)將十分有限，稀缺性使高檔別墅的價格前景看好。

　　該報告認(rèn)為，目前政府對住宅銷售市場的鼓勵政策同樣涵蓋了高檔住宅市場，另外，2009年暫停對境外人士購買房產(chǎn)的限制政策對高檔住宅市場的需求回升起到了很大的推動作用。境外人士在北京住宅成交客戶中所占的比例在2005年一度達(dá)到了27%，2006年限外令出臺實施后這一比例在2007年和2008年分別下降到了4%和3%，可見在境外人士中存在相當(dāng)大的購買需求。在寬松的貨幣政策下，通脹預(yù)期越來越強(qiáng)烈，為了規(guī)避通脹風(fēng)險或賺取資產(chǎn)升值收益，房產(chǎn)投資需求近期開始回升。有關(guān)專家表示，真正意義上的別墅指的是獨棟別墅，在禁批令下達(dá)6年后的背景下，產(chǎn)品的確越來越少，長線投資潛力巨大。