話題背景

　　上周，市統(tǒng)計局在年鑒中披露，去年，我市商品住宅每平方米造價為1636元。與此同時，中海以總價70億元、樓面地價22409元/平方米天價拿下上海“地王之王”的消息，引起全國震動。而近日，重慶市再推30余幅土地，引起眾多巨頭覬覦，一場土地搶奪戰(zhàn)又箭在弦上。一時間，關(guān)于土地、成本、房價的話題在社會各界引發(fā)熱議。

　　造價公布，僅供參考？

　　晨報地產(chǎn)：上周，市統(tǒng)計局公布了重慶去年的商品住宅造價，也就是業(yè)內(nèi)常說的建安成本，每平方米為1636元。這個數(shù)據(jù)對購房人有多大的參考價值？

　　沈光明：在房價的構(gòu)成里，最重要的兩個內(nèi)容，就是建安成本和地價。應(yīng)該說，建安成本的公布是有價值的，統(tǒng)計局的初衷，可能是想實現(xiàn)老百姓明明白白消費的權(quán)利。我們以前不是老說，購房人和開發(fā)商之間信息不對稱嗎？這樣能讓購房人從一個側(cè)面了解房子的真實成本。

　　王海春：從我了解的情況看，這個1636元的建安成本，比實際情況略高，但高不了多少，還算比較準(zhǔn)確。不過，在房價成本里，可變的內(nèi)容太多，比如融資成本、企業(yè)管理等。說實話，成本最重要的組成部分還有地價，這是最大的變數(shù)。

　　薛東：在房價成本的構(gòu)成中，建安成本屬于透明化的內(nèi)容，計算起來比較容易，但這樣的信息發(fā)布，對購房人來說僅供參考。畢竟就像王總說的一樣，建安成本是可控的，地價卻是不可控的，而且隔行如隔山，我們看到很多小面館生意火爆，但如果我們自己去經(jīng)營，未必能賺錢。

　　沈光明：是的，搞清楚成本，對購房人來說意義有限。在房價的定價體系中，成本只是參考的一個方面，企業(yè)品牌、區(qū)域位置、發(fā)展?jié)摿�、供求關(guān)系等等，都對房價有重大影響。即便回歸到房價成本，就像剛才兩位說的，地價成本才是最大的變數(shù)。

   地王頻現(xiàn)，房價將漲？

　　晨報地產(chǎn)：剛才幾位都提到了地價在房價成本中的重要性。最近，重慶土地市場地王頻出，而中海在上海拿下的地王，更是震驚全國，樓面地價達到22409元/平方米，而周圍樓價僅在23000元/平方米。地價成本的激增，是否會引起房價的新一輪上漲？

　　薛東：這個話題的確在最近引起了非常強烈的討論。我想，我們先應(yīng)該看看，都是誰在拿地王？目前看來，本輪土地爭奪中，央企和大型上市企業(yè)占了絕對主力，大部分價格高、位置好的地，都被他們收入囊中。可是我們回頭再看，央企的房價水平如何？其實都不算高。重慶去年炒得沸沸揚揚的某地王項目，在年底開盤時，價格甚至低于成本發(fā)售。當(dāng)然，這和去年年底的樓市頹勢有關(guān)，不過央企的房價，歷來不高。

　　王海春：這個觀點我認同。央企和上市公司的房價定價，一般都比較靠譜，受樓市行情的波動影響較小。除了高檔樓盤，央企在重慶開發(fā)的普通住宅，一般都比同區(qū)域樓盤的均價略高，但不會是最高，真正的高價樓盤，往往是私企。近期，重慶未來的一片新興城區(qū)開出了三個別墅樓盤，其中性價比最高的、受關(guān)注最多的，就是一家央企的項目。

　　沈光明：地王頻現(xiàn)，的確不代表房價會猛漲，這和市場行情關(guān)系很大。舉例說，中海在上海的那塊地王，盡管樓面地價高達22409元/平方米，但如果項目出來的時候，周邊樓盤還賣23000元/平方米，那么這個地王項目的售價絕不可能遠高于周邊樓盤，否則市場不接受。

　　王海春：是的，其實我們分析近年來的樓市走向可以得出結(jié)論，地價成本、房屋造價成本的上漲，并不會直接轉(zhuǎn)嫁到房價上———會有體現(xiàn)。最直接的說法是，地價上漲5000元，并不意味著房價就能上漲5000元。

　　薛東：從這段時間的土地出讓情況看，成交量還比較大，這對房價也會有抑制作用。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國家財政收入在8月出現(xiàn)同比增長。現(xiàn)在國際經(jīng)濟環(huán)境并不好，美國加州都走到破產(chǎn)邊緣了，而我國出口受阻，國家對出口的補貼更多，財政收入?yún)s出現(xiàn)同比增長，錢從哪里來？自然是土地成交放量。

　　地王之王，國家布局？

　　晨報地產(chǎn)：就像幾位描述的一樣，央企和上市公司的大舉拿地，引發(fā)了業(yè)內(nèi)熱議。有人認為，這會造成資源的相對集中，引起樓市重新洗牌。未來，央企和上市公司會占據(jù)樓市主導(dǎo)。對此，各位怎么看？

　　沈光明：央企最近在土地市場的表現(xiàn)，可以用高歌猛進來形容。一方面，央企資金實力雄厚，這是私企無法比擬的，另一方面，他們對未來的行情，應(yīng)該有較好的預(yù)判。與其他企業(yè)相比，央企、上市公司有自己的一套價值體系，他們的戰(zhàn)略思維和很多私企也不一樣。就從拿地王來說，很多私企可能覺得算不過賬，但對上市公司來說，這里的損失，也許早就從資本市場拿回來了。另一方面，他們可能看中的是資源的爭奪和整體化的戰(zhàn)略布局。也許我們認為央企拿地王的行為很瘋狂，但從這些企業(yè)內(nèi)部來看，激情之中，充滿理性。

　　薛東：資源集中、市場洗牌，在我看來是正常的。實際上，成熟的地產(chǎn)市場，出現(xiàn)集中并不意外，這就是行業(yè)相對集中后的表現(xiàn)。土地資源畢竟有限，在城市化進程放緩后，淘汰一批企業(yè)是正常的。在內(nèi)地，地產(chǎn)行業(yè)前十年是競爭很充分的，結(jié)果國家想調(diào)控很難，老被稱為“中央空調(diào)”，但如果大量資源集中在央企手里，情況就不一樣了。我認為，國家目前做的，是長遠的布局，這種布局可能需要幾年、十幾年才能完成。

　　王海春：前段時間，晨報新盤匯的新聞發(fā)布會上，顧云昌先生提到，平抑房價，目前政府能做的，更多是從土地投放來控制，如果行業(yè)出現(xiàn)集中，政府無疑會增加一條新的途徑。

　　薛東：如果上升到國家戰(zhàn)略的話，我認為這種集中也是國家抗擊經(jīng)濟風(fēng)險的戰(zhàn)略考慮。房地產(chǎn)行業(yè)太容易形成泡沫了，而且一旦破裂，殺傷力極大。日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟一蹶不振，在上世紀(jì)未到本世紀(jì)初的10年，被稱為失去的10年。央企大量拿地，也可認為是國家出于消化泡沫，減少風(fēng)險的打算。（欒玉樹）