10月23日,香港金融管理局宣布,價(jià)值2000萬港元以上的住宅物業(yè)按揭上限由七成收緊至六成。按照調(diào)整后的規(guī)定,價(jià)值2000萬港元或以上的住宅物業(yè),將會(huì)實(shí)施六成按揭成數(shù)上限。至于樓價(jià)低于2000萬港元的物業(yè),則繼續(xù)沿用七成按揭上限,但實(shí)際貸款額最高不超過1200百萬港元。

　　在這個(gè)政策的背后,是香港豪宅房?jī)r(jià)的一路高漲,其中最高價(jià)竟達(dá)每平方米逾70萬元人民幣。事實(shí)上,在今年深圳的市場(chǎng)上,豪宅一直是帶動(dòng)房?jī)r(jià)的最大因素,從年初豪宅紛紛入市到目前全市成交均價(jià)超過2萬元,在深圳豪宅價(jià)格不斷被刷新的同時(shí),也不斷推動(dòng)著成交均價(jià)的上漲。

　　深圳豪宅市場(chǎng)較平緩

　　業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)稱內(nèi)地買家成為左右香港豪宅價(jià)格的主力軍,同時(shí)也伴隨著各地炒賣資金的追逐。香港對(duì)豪宅信貸的收緊,會(huì)否造成熱錢回流深圳的豪宅市場(chǎng),中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界認(rèn)為可能性不會(huì)很大,目前最要關(guān)注的是國(guó)家對(duì)金融政策的一些調(diào)整動(dòng)作。

　　豪宅因?yàn)橄鄬?duì)稀缺等原因而具有保值功能,成為投資者青睞的對(duì)象。自從2006年國(guó)家實(shí)行“90/70”政策以來,深圳對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度較大,90平方米以下的住宅項(xiàng)目基本占市場(chǎng)總供應(yīng)的70%,豪宅項(xiàng)目比較稀缺。

　　從2009年初開始的新一輪房?jī)r(jià)快速上漲中,豪宅一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。如三季度南山區(qū)以17396元/平方米的成交均價(jià)位居各區(qū)第一,環(huán)比漲幅最大,高達(dá)18.88%,其主要原因?yàn)槟仙絽^(qū)華僑城片區(qū)、深圳灣區(qū)、蛇口片區(qū)等高端物業(yè)成交活躍,帶動(dòng)該區(qū)整體均價(jià)大幅上漲。

　　另外,鹽田區(qū)三季度成交均價(jià)為14147元/平方米,環(huán)比二季度上漲16.46%,主要是因大小梅沙的豪宅物業(yè)成交比例增大,拉高了該區(qū)三季度的成交均價(jià)。其余4區(qū)在三季度的成交均價(jià)也有所上漲,環(huán)比漲幅均在4—10個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)肖小平稱,目前大多數(shù)購房者開始考慮降低豪宅持有成本,而帶有裝修的豪宅和優(yōu)質(zhì)豪宅上升趨勢(shì)明顯。

　　深圳豪宅的購買力不減,如果投資在香港受阻,投資者會(huì)否轉(zhuǎn)向深圳?王世界認(rèn)為,豪宅被很多投資者當(dāng)成保值和增值的手段,在深圳市場(chǎng)上豪宅的投資者比較負(fù)責(zé),有高收入居民、投資機(jī)構(gòu)和短期資金、外來資金等。應(yīng)該說深圳的豪宅市場(chǎng)到了一個(gè)比較平緩的階段,投資香港的資金回流的影響不會(huì)很大。

　　未來樓市仍將兩極分化

　　香港豪宅信貸限制很快起到作用,隔日香港股市地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌,信和置業(yè)和新世界地產(chǎn)登上昨日港股藍(lán)籌股跌幅榜前兩位,分別下挫4.64%和4.33%。

　　香港浸會(huì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)系副教授巫伯雄認(rèn)為,目前香港中低價(jià)的私人住宅并未見泡沫產(chǎn)生,政府只要控制好豪宅價(jià)格,維持住宅土地出售的節(jié)奏,即可讓香港整體樓市保持平穩(wěn)。

　　王世界認(rèn)為,豪宅市場(chǎng)是一個(gè)投資市場(chǎng),政府其實(shí)沒有必要干預(yù)太多。他建議,豪宅投資者更應(yīng)該關(guān)注的是最近國(guó)家會(huì)不會(huì)對(duì)金融有一些調(diào)整�！敖�期世界各地很多國(guó)家的央行對(duì)金融政策都有大幅調(diào)整,中國(guó)在今年年底或者明年年初是否作出政策調(diào)整,可能得看現(xiàn)在的一些市場(chǎng)表現(xiàn)”。

　　在日前中原地產(chǎn)10月發(fā)布會(huì)上,深圳中原董事總經(jīng)理李耀智在分析目前深圳的投資資金回報(bào)率下降時(shí)稱,租金回報(bào)率對(duì)豪宅市場(chǎng)并無影響,“大家都知道其實(shí)豪宅的投資回報(bào)率一直不是吸引客戶買房的理由,深圳很多豪宅的客戶也沒有準(zhǔn)備出租,同時(shí)從租客來說,他們也不愿意拿幾萬元租一套房。所以說深圳的豪宅還是值得關(guān)注的,租金沒有跟著房?jī)r(jià)去升反而會(huì)對(duì)豪宅的影響會(huì)比較小一點(diǎn)”。

　　他認(rèn)為,未來的樓市仍將兩極分化。“在豪宅方面會(huì)持續(xù)升溫,深圳擁有豪宅的機(jī)緣因素越來越少,包括有山有海,我們看到最近開發(fā)的一些樓盤的自然資源越來越少。另外,很多客戶看好深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展�！倍�在普通樓方面,房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金的升幅,不排除有一些普通樓會(huì)受到一些壓力,價(jià)錢也許會(huì)受到制約。

　　記者 蘇妮