上周上海商品住宅成交面積相比前周出現(xiàn)大幅減少，減少幅度達(dá)22%，而成交均價相比前周卻出現(xiàn)了21%的漲幅，達(dá)到每平方米19634元，均價再次逼近每平方米2萬元。

　　同時，中國社會科學(xué)院日前發(fā)布的住房綠皮書——《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》指出，今年四季度信貸利率政策或有微調(diào)，并預(yù)測明年國內(nèi)房價將企穩(wěn)。

　　供應(yīng)量低于今年周均水平

　　據(jù)佑威·樓市通系統(tǒng)昨天提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品房新增供應(yīng)面積為23.52萬平方米，環(huán)比前周減少了27%；商品住宅新增供應(yīng)面積為18.77萬平方米，環(huán)比前周減少了14%，上周上海住宅市場供應(yīng)量大幅減少，已低于今年的周均水平。

　　上周上海商品房成交面積56.65萬平方米，與前周相比減少了10%，成交均價為每平方米17681元，環(huán)比前周上漲了9%；上周商品住宅成交面積39.51萬平方米，與前周相比減少了22%，成交均價為每平方米19634元，環(huán)比前周上漲了21%。

　　據(jù)了解，上周成交量下跌，主要是由于新增供應(yīng)量減少所致，近期新推樓盤基本上都處于開盤即售光的狀態(tài)，而后期的開盤價格又會在前期基礎(chǔ)上向上調(diào)整，這也是成交均價不斷上漲的主要原因。上周外灘一高端樓盤成交了近1萬多平方米，均價達(dá)到每平方米68893元，這也成為拉高房價的原因之一。

　　信貸政策四季度或有微調(diào)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市行情與我國現(xiàn)行的貨幣政策有著很大關(guān)系，現(xiàn)行的房貸利率是自2004年10月以來最低的，許多購房者在當(dāng)前低利率的情況下選擇大膽入市。

　　事實上，利率的變動直接考驗購房者還款能力。前段時間關(guān)于明年將取消房貸七折優(yōu)惠政策的傳聞，可以看成是對房地產(chǎn)業(yè)的一次摸底。如果當(dāng)前政策得以延續(xù)，那么，在如此低的利率的刺激下，更多的貨幣還會流向房地產(chǎn)業(yè)；而如果政策反向調(diào)整，那么一些購房者面臨的還款壓力將會突然加大，樓市也可能出現(xiàn)調(diào)整。但目前房價非理性的上漲，已極大透支了未來的上漲空間，樓市極有可能出現(xiàn)滯漲。

　　明年樓市將呈現(xiàn)價穩(wěn)量增

　　住房綠皮書指出，2009年下半年至2010年間的住房金融市場將不會延續(xù)上半年的瘋狂上行走勢，而是呈現(xiàn)一種溫和上行的走勢。雖然住房間接金融市場即信貸市場相對于直接住房金融市場的強勢地位依然會延續(xù)，但結(jié)構(gòu)占比可能會有所下降，預(yù)計今年四季度或進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。

　　綠皮書預(yù)測，由于流向住房領(lǐng)域的流動性可能大量進(jìn)入了投機渠道，引發(fā)了房地產(chǎn)價格的迅速攀升甚至泡沫，為此，針對住房信貸利率政策很可能進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。一是對住房開發(fā)貸款利率，在金融機構(gòu)一般性商業(yè)貸款利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行不同程度的上調(diào)，特別是對于豪華住房開發(fā)將會提升上調(diào)比例；二是對住房消費貸款利率，則強調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)所確立的二套房貸利率、多套房貸利率上調(diào)比例的要求，同時對首套房貸繼續(xù)實行7折優(yōu)惠利率。

　　綠皮書認(rèn)為，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市場與住房存量市場將呈現(xiàn)春暖秋涼、價穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢。明年從整體看可能呈現(xiàn)先揚后抑、價穩(wěn)量增的態(tài)勢，第一季度銷售量可能出現(xiàn)緩降，而價格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺新政策的影響，銷售量回升、價格上漲及開發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價格與銷售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。

　　本報記者 陳桂蘭