距離2005年上一次調(diào)整4年之后，長沙市市區(qū)基準地價即將開始新一輪的修訂和調(diào)整。

　　昨日，長沙市市區(qū)調(diào)整基準地價(2009年度)聽證會召開，就長沙基準地價中的土地級別數(shù)量范圍以及基準地價水平的初步方案進行聽證。雖然長沙新一輪地價修訂方案并沒有在昨日最終確定，但是長沙市區(qū)基準地價全線上調(diào)已成定局。

　　同時，在聽證方案中對各種用途用地也做出了更加明確的規(guī)定。劃撥用地基準地價，城市公益性用地基準地價及城市地下空間土地使用權(quán)基準地價等都一一明確列出。

　　各級土地范圍均有調(diào)整

　　和2005年的基準地價調(diào)整相比，本次基準地價調(diào)整首先在土地級別數(shù)量和界線上作了較大的調(diào)整。

　　基于城市擴大的現(xiàn)實，長沙市區(qū)的土地將分為6個級別，一級為最高級別，土地級別越高相應(yīng)的土地基準地價也將越高。

　　“長沙城市近年發(fā)展很快，土地級別的調(diào)整應(yīng)該對此有所體現(xiàn)。僅僅就商業(yè)中心而言，就已經(jīng)突破了以往五一廣場為單極的格局，河西溁灣鎮(zhèn)、東塘等新興商圈從繁華程度和人流量以及輻射力而言，都已經(jīng)直追五一廣場商圈。”有聽證會代表以東塘商圈為例提出自己的觀點。

　　從昨日聽證會上的初步方案來看，現(xiàn)行方案中以長沙市五一廣場至袁家?guī)X為主要范圍的城區(qū)一級土地范圍將向四周擴展。其他各級土地的土地范圍也均有擴充。

　　比如在大河西先導(dǎo)區(qū)范圍內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域，土地級別都相應(yīng)有所提升。濱江新城區(qū)域，和在去年從望城縣劃歸岳麓區(qū)的含浦、坪塘、蓮花三鎮(zhèn)所處的區(qū)域，以及長沙各區(qū)隨著城市發(fā)展已經(jīng)成為新興中心區(qū)域的片區(qū)，在本輪調(diào)整中，都將根據(jù)實際發(fā)展情況和現(xiàn)行的長沙城市規(guī)劃相應(yīng)提高其土地級別。

　　地價全面調(diào)整，分類標準更精細

　　除了土地級別數(shù)量和范圍調(diào)整，基準地價全線上調(diào)也是本輪基準地價修改的必然結(jié)果。長沙基準地價中的商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的每一級的基準地價都將有所上升，上調(diào)幅度從10%-60%不等。對此，長沙市國土資源局總經(jīng)濟師張君來表示，“地價水平有一定上漲，但上漲幅度在合理的范圍內(nèi)�！迸c目前成交的土地價格相比,還是偏低的。

　　根據(jù)測算，基準地價調(diào)整后的樓面地價和目前長沙市實際成交的樓面地價水平基本保持一致�！盎鶞实貎r只是政府提供的一個指導(dǎo)性價格，最后的市場成交價格往往由供需關(guān)系決定。所以此次基準地價的調(diào)整是相對合理的。”

　　在此次聽證方案中，劃撥用地、城市公益性用地、城市地下空間土地使用權(quán)的基準地價也有了相應(yīng)的具體標準。

　　“行政劃撥用地將通過有償取得的方式，利用經(jīng)濟標桿起到促進節(jié)約集約用地的作用，劃撥用地可以無償使用，但是在取得時，應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的成本有償取得。這也是本次基準地價調(diào)整的一個突破。”

　　此外，城市公益性用地、城市地下空間土地使用權(quán)的基準地價的首度明晰，也極具現(xiàn)實意義，為今后房地產(chǎn)開發(fā)以及土地價格評估提供了更為明確的測算依據(jù)。本次聽證會后，基準地價最終調(diào)整方案最早在明年年初公布。

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　　地價上漲短期內(nèi)不會直接推高房價

　　“很顯然，對于長沙房地產(chǎn)市場來說，基準地價的上漲，將有可能成為下一波房地產(chǎn)市場交易的風向標。但由于基準地價是作為土地交易底價的性質(zhì)，對于房價來說，不會有直接影響。”愿景集團營銷總監(jiān)付昊說。

　　“基準地價的上調(diào)是一個未來房價上升的信號，但是不會立即帶來房價的抬升�！睆埦齺斫忉屨f，“基準地價的調(diào)整對于普通消費者的購房成本的影響并不大，反而是在房產(chǎn)抵押二手房交易的時候，因為基準地價的上調(diào)，會得到更高的評估價格。”

　　對于長沙市房地產(chǎn)市場而言，基準地價的調(diào)整，更多的是一種地價可參考性標準的變化，“而不是土地的最終實際成交價格”。

　　不容忽視的是，一旦上漲幅度過快，基準地價的提升將在一定程度上影響土地拍賣價格的心理預(yù)期，從而提高土地交易的價格。

　　[來源：瀟湘晨報]