北京、上海和深圳歷來被稱之為房地產(chǎn)投資者的樂園，房地產(chǎn)泡沫也相對明顯。而隨著北京房價上漲出現(xiàn)驕人“業(yè)績”，北京已經(jīng)成為三地中房地產(chǎn)泡沫化最為突出的城市。

　　記者昨日從美聯(lián)物業(yè)、21世紀不動產(chǎn)等多家中介機構(gòu)獲悉，根據(jù)北京市統(tǒng)計局及北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)測算，衡量房地產(chǎn)泡沫的四項指標，北京已全部大幅超過國際通行標準，表明泡沫存在，而其中租售比、投資比例和房價收入比三項指標均超過上海和深圳，僅房價與GDP漲幅對比指標位居次席。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月上半月，北京二手房均價已經(jīng)高達13650元/平方米，環(huán)比11月的13150元/平方米又上漲了 3.8%，全年累積漲幅47.8%。

　　專家分析

　　北京房價已經(jīng)透支

　　深圳、上海的房價歷來比北京高，然而今年北京樓市卻出現(xiàn)一大批瘋狂的購房者，導(dǎo)致價格直沖云霄。不少專家認為，北京房價的漲幅速度已經(jīng)超乎常理，跟市場真正的剛性需求脫節(jié)，現(xiàn)在的房價已經(jīng)透支了未來一年甚至兩年的正常上漲水平。

　　日前的迪拜危機，讓樓市泡沫再次成為敏感話題。多數(shù)地產(chǎn)專家認為，泡沫存在已經(jīng)成為不爭的事實。

　　12月4日，萬科董事長王石在接受美國《華爾街日報》專訪時指出，中國整體樓市尚無泡沫，但北京、上海、廣州、杭州、深圳等一線城市的房地產(chǎn)，毫無疑問存在明顯的泡沫。王石擔(dān)心，如果泡沫向二、三線城市擴散，將會步日本房地產(chǎn)泡沫后塵。

　　對此，經(jīng)濟學(xué)家謝國忠認為，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)提前通脹，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大，一旦全球通脹來臨，房地產(chǎn)市場必然受到?jīng)_擊，買房子顯然并非保值的良策。

　　中原集團主席施永青則表示，樓市出現(xiàn)泡沫的形式，主要表現(xiàn)在樓價急劇上升，升得與廣大買家的購買力脫節(jié)，但投資者與投機者依然盲目看好，不惜傾力入市，令樓價依然可以升個不亦樂乎。

　　于是，地產(chǎn)商繼續(xù)高價搶地去發(fā)展，銀行不顧風(fēng)險地增加與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款，令樓宇的供應(yīng)量遠超市場可以吸納的水平。結(jié)果，房子的空置量愈來愈高，投資者沒法得到合理的租金回報。

　　當(dāng)市場上的資金被耗盡的時候，樓價就無法持續(xù)上升，感到失望的投資者就會選擇離場，那時樓市將迎來“兵敗如山倒”一般的惡性循環(huán)，導(dǎo)致大量投資者被套住，投資變成了資不抵債。

　　三項指標北京最高

　　指標一 租售比1∶546

　　正常值：1∶200-1∶300

　　解釋：是國際通行用來衡量一個地區(qū)樓市運行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價是否合理的差距。

　　計算：從租售比來看，11月北京平均租金為2250元/月，而房價達到了13150元/平方米，以此計算11月北京的樓市租售比再創(chuàng)紀錄，達到了1∶546，部分區(qū)域甚至達到了

　　1∶700。這表明在北京購買房產(chǎn)，如果僅靠出租收益，至少需要45年才能收回成本。

　　對比：上海租售比為1∶500，深圳目前租售比大概維持在1∶400-480之間。

　　指標二 投資比例62%

　　正常值：10-15%

　　解釋：指登記購房者中，以投資為目的的人群所占比重。這一比重越大，表明市場投資風(fēng)險越大。大量的投資需求使市場炒作氣氛濃厚，也在一定程度上造成房價上漲過快。

　　計算：在北京的調(diào)查顯示，62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標。

　　對比：而這一數(shù)據(jù)在上海僅為51%，在深圳為57%。

　　指標三 房價收入比20倍

　　正常值：3-6倍

　　解釋：指住房價格與城市居民家庭年收入之比，比值越高，說明居民攢錢買房的年限越長。

　　計算：根據(jù)北京統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市職工年平均工資為44715元，2009年計算漲幅10%，夫妻雙方年平均在10萬元左右。購買一套北京普通的5環(huán)周圍商品房平均115平方米，平均單價在17000元，總價為需要200萬元左右，北京房價收入比為20倍，即使不吃不喝攢錢也需要20年才能買上房。

　　對比：上海房價收入比18倍。深圳房價收入比16倍。

　　指標四 房價與GDP漲幅對比：房價漲幅超GDP漲幅5倍

　　正常值：兩者漲幅相當(dāng)

　　解釋：GDP也就是國內(nèi)生產(chǎn)總值，它被認為是衡量國民經(jīng)濟發(fā)展情況最重要的一個指標，房價漲幅如果遠遠超過了GDP漲幅，也就說明房價漲幅過大。

　　計算：北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的北京市前三季度經(jīng)濟運行情況顯示，北京GDP比去年同期增長為9.5%。而北京2009年商品房均價上漲幅度已經(jīng)超過60%，房價漲幅超過了GDP增長的5倍。

　　對比：上海房價漲幅超過了GDP增長的7倍左右，而深圳在5倍左右。

　　注：正常值是指國際通行標準