從年初的哀鴻遍野，到三月的春光乍泄，從土地市場(chǎng)的按兵不動(dòng)，到房屋銷售的價(jià)量飆升，從“金九”夢(mèng)碎的秋寒陣陣，到年末搶購(gòu)的再度瘋狂……2009年的長(zhǎng)沙樓市，儼然一幕糾結(jié)跌宕的即興情景劇，而劇中主角無(wú)疑首推武廣新城。

　　充滿欲望的黃謙、趙真?zhèn)儯�因�(yàn)椤翱粗形鋸V的潛力”，在一次一次的尋找中眼看著房?jī)r(jià)的一跳三漲。一次武廣高速的超速體驗(yàn)，帶來(lái)的是武廣新城片區(qū)房?jī)r(jià)的急速狂飆。是什么帶來(lái)了2009年的武廣瘋狂？區(qū)域前景，投資欲望，或者是其他？

　　“明年，老盤悠著賣，新盤大量賣”

　　2009年，武廣新城的代名詞是，瘋狂。2個(gè)月漲幅最高達(dá)到1000元/平方米的漲價(jià)速度，也無(wú)法熄滅所有致力于“投資武廣”的購(gòu)房者熱情。2010年，這個(gè)詞是什么？不好說(shuō)，但瘋狂，很難再現(xiàn)——因?yàn)楹愦缶G洲和萬(wàn)家城(暫定名)兩個(gè)大盤的正式入市，武廣板塊現(xiàn)有供需關(guān)系的利好局面，有可能被打破。

　　恒大綠洲，總建筑面積61萬(wàn)平方米，2010年共計(jì)供應(yīng)上市量20萬(wàn)平方米，70-120平方米主力戶型。萬(wàn)家城總建筑面積300萬(wàn)平方米，2010年住宅上市量24萬(wàn)平方米，共計(jì)2000余套，80至120平方米中小戶型為主。

　　“我的感覺(jué)是，明年市場(chǎng)，是老盤悠著賣，新盤大量賣�！敝新�國(guó)際·御璽營(yíng)銷總監(jiān)李羽豐說(shuō)。在2009年的快速去庫(kù)存中，2005年前拿地的一批樓盤，均已進(jìn)入清盤期或銷售后期，未來(lái)推盤量大多在200-500套之間——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2009年的銷售高峰中，武廣新城核心區(qū)15個(gè)樓盤共計(jì)銷售房源超過(guò)4500套。

　　中小戶型產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將加劇

　　2010年的武廣供應(yīng)量，80-120平方米的中小戶型將占據(jù)絕對(duì)主流。老盤方面，除了中隆國(guó)際·御璽明年將推不到200套的230-580平方米大戶型之外，其他樓盤的戶型區(qū)間中小戶型占據(jù)絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。

　　老盤方面，綠城·桂花城已經(jīng)清盤；三江花中城在240套130平方米左右的房源，盛世華章推盤大概在886套左右，星城映象供應(yīng)量將是800套左右90平方米至120平方米的中等戶型，茂華·國(guó)際湘將推400套兩房、三房產(chǎn)品。而在新盤方面，即將入市的恒大綠洲和萬(wàn)家城，共計(jì)供應(yīng)量將超過(guò)44萬(wàn)平方米，戶型區(qū)間均在130平方米以下。

　　一個(gè)細(xì)節(jié)是，同質(zhì)化的中小戶型產(chǎn)品的大量供應(yīng)，或?qū)⒊蔀槊髂晡鋸V新城片區(qū)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素所在�！拔磥�(lái)武廣新城核心區(qū)周邊的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，市場(chǎng)的需求會(huì)大幅度增加，京珠高速外圍土地的快速開(kāi)發(fā)，將會(huì)刺激我們區(qū)域的更快速度發(fā)展�！笔⑹廊A章?tīng)I(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

　　[板塊表現(xiàn)]

　　供應(yīng)有限，需求洶涌

　　一如惠特曼所言，偉大的詩(shī)人，根據(jù)過(guò)去與現(xiàn)在構(gòu)成將來(lái)的一致。而充滿欲望的投資者，則在現(xiàn)在的憧憬中，透支著未來(lái)的前景。在這里，大片大片的土地，仍然是充滿想象的紙上畫餅，340公頃的武廣想象，在大片土地仍處政府之手的現(xiàn)實(shí)中，與購(gòu)房者的激情相比，多少有些“供應(yīng)跟不上需求”的意味。

　　中隆國(guó)際·御璽、融科·檀香山、茂華·國(guó)際湘、三江·花中城、綠城·桂花城、盛世·華章、白沙灣家園、星城映象、中城·麗景香山、嘉盛華庭、恒大綠洲、新城新世界等不超過(guò)15個(gè)的現(xiàn)有樓盤，以短期有限的供應(yīng)量，在洶涌的“武廣夢(mèng)”沖擊下，創(chuàng)造了是關(guān)于武廣，關(guān)于房子的瘋狂。

　　[板塊定格]

　　萬(wàn)家麗路以東，以武廣火車站為圓點(diǎn)的一個(gè)半徑范圍，核心區(qū)是以古曲路、長(zhǎng)沙大道、萬(wàn)家麗路構(gòu)成的熱度區(qū)域。

　　[板塊特征]

　　今年房?jī)r(jià)普漲逾三成

　　這是今年最為瘋狂的一片土地。2009年，長(zhǎng)沙，武廣新城。兩條奔跑不止的鐵路在這里匯合，起航，然后轉(zhuǎn)身，改變的將是長(zhǎng)沙對(duì)于城市定位的雄心。8月，長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線全線啟動(dòng)；12月，武廣長(zhǎng)沙南站正式投入使用。當(dāng)2年前的關(guān)于國(guó)際化的種種想象，在時(shí)光的淘礪中，最終具化成生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，變化的，是長(zhǎng)沙日漸勃發(fā)的城市欲望。

　　武漢、長(zhǎng)沙、廣州，三座城，因?yàn)橐粭l鐵路而串成一條流金淌銀的夢(mèng)想走廊。跨越時(shí)間與空間，因?yàn)槲鋸V高鐵，“珠三角”、“大武漢”、“長(zhǎng)株潭”經(jīng)濟(jì)圈，三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈練成了一個(gè)圈。一種可能的想象是，“2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，將在武廣高速鐵路落成之際，成就一條特殊的經(jīng)濟(jì)走廊——而這，似乎為武廣新城的地產(chǎn)熱浪，提供了最好的題材。

　　事實(shí)上，當(dāng)沉浸在時(shí)速350公里世界之最的中國(guó)自豪，在同樣飛速的房?jī)r(jià)里，透支著武廣的想象與未來(lái)。地鐵2號(hào)線動(dòng)工建設(shè)，武廣專線頻頻曝光，讓武廣新城樓盤在興奮中躁動(dòng)。中隆國(guó)際·御璽、茂華·國(guó)際湘、三江·花中城價(jià)格從年初的4600元/㎡、3800元/㎡、3700元/㎡均普漲三成，9月開(kāi)盤的星城映象更像是久未見(jiàn)過(guò)的“劉翔速度”，從4100元/㎡直接跨越5200元/㎡。

　　[板塊分析]

　　價(jià)漲量跌或成常態(tài)

　　一方面，是同質(zhì)化的中小戶型產(chǎn)品大量上市，而另一方面，則是國(guó)家政策的不確定性日漸濃重。在“看好武廣”的投資需求與政策利空背景下的供應(yīng)量大漲博弈中，明年武廣新城的市場(chǎng)格局顯然有些撲朔迷離。黃謙，長(zhǎng)沙女生，盡管最近政策利空的出現(xiàn)開(kāi)始讓觀望情緒再現(xiàn)，但就在12月23日，剛剛?cè)タ戳撕愦缶G洲的她，仍然感覺(jué)“還是有上漲空間，具有投資價(jià)值”。事實(shí)上，因?yàn)槲鋸V高速鐵路的開(kāi)通，讓這個(gè)交通樞紐地區(qū)成為了整個(gè)湖南乃至廣州、武漢的關(guān)注熱點(diǎn)所在。盡管政策有所利空，但對(duì)于區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同度仍然不可忽視。

　　謹(jǐn)慎者說(shuō)

　　“從現(xiàn)有武廣的銷售量來(lái)看，通脹壓力下的投資投機(jī)資本是重要的推動(dòng)力之一，這是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，因?yàn)檫@部分需求最容易受市場(chǎng)預(yù)期、特別是政策導(dǎo)向左右�！睒I(yè)內(nèi)人士朱琳說(shuō)。他認(rèn)為，高速客運(yùn)站人流的相對(duì)單一固化，決定了新城區(qū)繁榮是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，遠(yuǎn)不足以支撐房?jī)r(jià)上漲的“武廣速度”；開(kāi)發(fā)商因產(chǎn)品供應(yīng)不繼而選擇提價(jià)控制節(jié)奏的做法，更加劇了透支了市政利好空間，購(gòu)房者的非理性出手也加劇了這場(chǎng)高燒病情。同樣，若2010年樓市再現(xiàn)調(diào)整行情其市政利好似乎并不足以改變市場(chǎng)趨勢(shì)。投資投機(jī)資本離市退場(chǎng)、高房?jī)r(jià)抑制自住需求，市場(chǎng)兩端的此消彼長(zhǎng)，將會(huì)給明年的市場(chǎng)形勢(shì)帶來(lái)不確定。

　　樂(lè)觀者說(shuō)

　　明年的武廣區(qū)域價(jià)值加速呈現(xiàn)，市場(chǎng)需求度和銷售量高于平均水平�！耙蚬┬鑳赏�，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商多為實(shí)力派，區(qū)域市場(chǎng)較為成熟，房?jī)r(jià)相對(duì)不受市場(chǎng)波動(dòng)。個(gè)人判斷上半年有小幅穩(wěn)定增長(zhǎng)，下半年房?jī)r(jià)走向受明年宏觀政策影響，但不會(huì)太大�！泵�華·國(guó)際湘營(yíng)銷總監(jiān)方鵬說(shuō)。

　　“從某種意義上來(lái)說(shuō)，因?yàn)楣��?yīng)量的上漲，明年該區(qū)域的消化速度將有可能降低，在銷售的量上下跌是可能存在的，但房?jī)r(jià)在短期內(nèi)，很難跌下來(lái)�！狈靳i說(shuō)。說(shuō)話彼時(shí)，武廣新城新加入的主力樓盤地價(jià)，相對(duì)于2005年拿地，成本已然翻番�！懊髂甓际�2007年后拿地的新項(xiàng)目大量供應(yīng)�！�

　　在2009年武廣高速站正式運(yùn)行的背景下，武廣區(qū)域短期的需求高峰與供應(yīng)量的短期不足，帶來(lái)了今年的武廣瘋狂�！敝新�國(guó)際御璽營(yíng)銷總監(jiān)李羽豐說(shuō)。

　　而未來(lái)的一年，這種供需相對(duì)失衡的態(tài)勢(shì)，很有可能得到徹底改變——就在明年，以古曲路、勞動(dòng)路為內(nèi)核的武廣新城核心區(qū)樓盤供應(yīng)量將有望超過(guò)65萬(wàn)平方米，6000余套。

　　[來(lái)源：瀟湘晨報(bào)]

　　[作者：文潔]