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隨著東風(fēng)鄉(xiāng)地塊的高價(jià)成交以及廣渠路15號地開工限期的臨近,東四環(huán)樓市已經(jīng)成為關(guān)注熱點(diǎn),尤其是隨著日前北京市場土地交易價(jià)格的持續(xù)走高以及樓市整體供應(yīng)進(jìn)一步縮緊的情況,東四環(huán)樓市將面臨新一輪的價(jià)格上漲趨勢。
●土地市場持續(xù)火熱
盡管政策頻出,但是2010年的土地成交價(jià)格依舊高速成長。1月21日,北京地王紀(jì)錄再次被刷新,中海地產(chǎn)以59.7億元的高價(jià)將“豐臺區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地”收入囊中,樓面價(jià)達(dá)到17153元/平方米。
而近期即將入市的中服地塊,業(yè)內(nèi)人士預(yù)測該地塊的成交價(jià)可能會(huì)在60億到100億之間,其總價(jià)將有可能超出北京此前拍出的城區(qū)所有地塊,業(yè)內(nèi)認(rèn)為其成為新地王是必然的,樓面價(jià)將達(dá)到3萬元/平方米。據(jù)悉,該地塊位于東三環(huán)國貿(mào)橋的東北角,處北京CBD核心區(qū)!霸摰貕K一旦入市,必將拉高東部樓市的整體售價(jià),”業(yè)內(nèi)人士表示。
結(jié)合2009年下半年東部樓市產(chǎn)生的廣渠路15號地、東風(fēng)鄉(xiāng)地塊等地王來看,“目前北京樓市的面粉價(jià)格已接近甚至超過面包價(jià)格”。
●區(qū)域樓市供應(yīng)位于低點(diǎn)
據(jù)了解,東四環(huán)區(qū)域目前供應(yīng)稀少,即將開工建設(shè)的東風(fēng)鄉(xiāng)地塊以及廣渠路15號地的有效供應(yīng)時(shí)間預(yù)計(jì)都在2010年下半年,而年初該區(qū)域房源供應(yīng)仍舊呈緊張之勢,僅有萬科藍(lán)山等少數(shù)幾個(gè)樓盤在這一時(shí)期有新房供應(yīng)。
據(jù)悉,萬科藍(lán)山在一期售罄之后,目前二期5號樓將于1月底正式開盤銷售,但總供應(yīng)量也不足500套。據(jù)了解,2009年底萬科藍(lán)山一期推出的房源供需比達(dá)到1:7,業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,隨著區(qū)域放量的逐漸減少,其二期房源的供需比有可能還要高于這一數(shù)據(jù)。
亞豪、協(xié)成等機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,2010年1月份,開發(fā)商推盤數(shù)量普遍有所下降,計(jì)劃開盤的項(xiàng)目為22個(gè),半數(shù)以上位于五環(huán)以外區(qū)域,三至四環(huán)間無項(xiàng)目入市。
據(jù)了解,2009年,東四環(huán)區(qū)域先后共有7個(gè)地塊入市,除其中一個(gè)限價(jià)房地塊之外,非政策住宅地塊總建筑面積1313377.96平方米,這一數(shù)據(jù)與CBD東擴(kuò)后帶來的幾十萬住房需求相比,仍舊顯得捉襟見肘。
●東四環(huán)房價(jià)逼近4萬
一方面是地王效應(yīng)的拉動(dòng),一方面是區(qū)域樓市的供不應(yīng)求,在此形勢下,東四環(huán)樓市的價(jià)格上漲已經(jīng)成為必然。
早在一個(gè)月之前,朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地高價(jià)出讓之時(shí),中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰便表示,東四環(huán)房價(jià)將進(jìn)入4萬元時(shí)代。有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算,綜合計(jì)算該項(xiàng)目各項(xiàng)成本,保利東風(fēng)鄉(xiāng)要達(dá)到盈利預(yù)期,其平均售價(jià)至少要到3.5萬元/平方米。
目前,在對區(qū)域樓市發(fā)展前景的預(yù)期下,位于大望路附近的高端項(xiàng)目萬科藍(lán)山已經(jīng)成為購房者重要目標(biāo)。據(jù)了解,近期將推出的5號樓是萬科藍(lán)山項(xiàng)目的樓王級產(chǎn)品,臨近窯洼湖公園,并且其北側(cè)面向園區(qū),中央景觀資源一覽無疑,同時(shí),也是距離小區(qū)幼兒園和會(huì)所最近的樓座。
文/楊明曉
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